一房多卖

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　　一房多卖，又称房屋多重买卖，是指出卖人以同一房屋为标的物订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为。“一房多卖”中的“卖”如果取其狭义理解为最普通的买卖行为，则是指将房屋先后卖给多个买受人的行为，在这类行为中主要涉及合同效力、登记、预告登记、履行顺序等问题。^[1]

　　1、地产商存心欺诈或资金断链

　　开发商为何要将预售房或现房多次卖给两个以上的购买者?一是房地产商为获取最大利益，心存欺诈。某些房地产商在卖房期间，就有诈骗之心。二是房地产商的资金短缺。在房屋预售过程中，由于某些原因，已经预售的房款和开发商的资金不能满足房地产开发的需要，开发商只好“一房多卖”来弥补资金短缺。

　　2、房产购买者法律意识不强．警惕性不高

　　房地产开发商之所以能“一房多卖”，也与买房者自身有关。根据我国《城市房屋权属登记管理办法》第5条第一款规定可知：买房人要获得房屋所有权，就必须获得房屋产权证书。而要获得房屋权属证书，就必须凭土地使用权证到当地县级以上的房屋行政管理机关办理产权登记。在实践中，房屋权属证书都是买房人委托开发商统一办理。然而，绝大多数买房人不知道房地产权属证书办理的期限。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工的房屋的，自合同订立之日起90日。因此，他们不知道什么时候应该拿到房产证，而任凭开发商将给买房人房产证的期限一拖再拖。这就使得房产开发商有足够的时间将房屋再次卖给第三人。除了购房人法律意识不强外，对开发商欺诈行为的警惕性不够也是开发商能够“一房多卖”的重要原因。有的城市在此之前并未发生这种事情，买房人以为付了房款，住进房屋之后就获得了自己的房子，根本就没有想到开发商会将房屋再次出卖。因此，买房人缺乏必要的房地产交易的法律知识和对开发商欺诈的警惕性不高是“一房多卖”能够发生的重要原因。

　　3、与房地产交易的相关制度不完善

　　尽管有的购买者对开发商的欺诈行为保持一定的警惕，但为何仍被开发商欺骗呢?“一房多卖”的根本原因在于制度上的缺陷。

　　第一，房地产权属登记制度存在缺陷。这主要是我国目前的房地产登记制度在客观上给了开发商“一房多卖”的时间。如前所述，若当事人对办理权属证书的时间没有做出约定，房地产商必须在房屋交付使用90天内或自商品房买卖合同成立的90天内将房产证办好。这说明，房地产商办理房地产权属证书的法定时间为三个月。在这三个月内，买房者对开发商的行为无法知晓。因为即使房屋购买者对尚未建成的预售房的销售情况进行监督，也会由于该房屋尚未办理产权登记而无从监督。而目前也没有相关的制度对房地产开发商在此期间的行为进行监控。这客观上给了开发商“一房多卖”的时间和机会。

　　第二，‘我国房地产交易的政府监管体制不完善。我国的《城市房地产管理办法》(1994年7月15日)第44条第二款规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。我国的《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日)第27条第二款规定：房地产开发企业应当自商品房预售合同签定之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。这些法律法规，确立了商品房买卖预售合同登记备案制度。即所有的商品房买卖预售合同都是在法定时间内进行了登记备案的。已经登记备案了的商品房，是不应该再次被出售和再次被登记备案的。但为什么它再次被登记备案呢?问题出在我国的房地产预售登记制度上。由于法律规定商品房预售买卖合同备案的申请人是房地产开发企业，且房地产开发企业往往会掩盖一些对其不利的信息，这使得房地产备案机关在客观上无法对房屋买卖的有关真实情况进行很好的审查。并且，我国的相关法律也未明确赋予房产局要对房屋买卖合同的主体、合同的效力等进行审查的权力。因此，我国的房地产交易合同的备案制度并未起到对“一房多卖”，“重复备案”的遏制作用。

　　4、对房地产交易中“一房多卖”的打击力度不够

　　我国一房多卖如此泛滥还有一个重要的原因，就是我国法律对“一房多卖”的处罚力度不大。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，要承担解除合同、返还财产、赔偿损失的民事责任。而这种处罚的力度对开发商来说太小了。因为开发商“一房多卖”若能得手，可获得几倍于购房款的非法利益。可见，违法获得的利益大大高于违法成本。要制止它肯定不容易。并且，许多开发商对其开发的商品房进行“多卖”，利用签订合同进行诈骗行为完全构成合同诈骗罪，可以追究他的刑事责任。然而，在现实中，由于种种原因，公安机关往往没有根据当事人的报案，对开发商的合同诈骗行为立案侦查，导致不少开发商在骗取钱财后，有机会携款潜逃境外，没有得到应有的刑事处罚。对实行“一房多卖”的打击软弱无力，是“一房多卖”在我国严重泛滥的重要原因。

　　首先，一房多卖给买房者的经济利益造成巨大的损失。根据《物权法》的“一物一权”原则，在同一物上不能同时设立两个以上的所有权。当房地产开发商将同一套房子卖给两个以上的购买者时，只有已经办理了房屋所有权转让登记、获得房屋产权证的购房者才能拥有所有权。其他无法获得房屋所有权的购买者只能追究开发商的违约责任。但是，开发商往往将欺诈卖得的房款挥霍一空或者逃之天天。这严重损害了房屋购买者的合法权益。此时，即使购房者提起追究开发商的民事诉讼，法院支持购房者的诉讼请求也无济于事。因为开发商没有可供执行的财产或者已经逃往国外。绝大多数购房者十几年甚至是几十年积蓄的购房款付之东流。

　　其次、一房多卖引发许多新的矛盾，为社会的稳定埋下隐患。一房多卖在给购房者造成巨大直接经济损失的同时．也会给他们带来一系列的消极后果。一是，造成买房者生活的困难。不少买房者是借钱来买房的。当他们的买房款被开发商骗去后，他们就会陷入巨额债务中，使原有的生活水平急剧降低。二是，引起购房者的内心失衡，为社会的不稳定埋下隐患。由于种种原因，被开发商骗去的购房款无法追回来。被骗的购房者内心因为被欺骗而充满愤怒和无奈。这种情绪若是得不到合理的调节和释放，必然会发泄到社会，从而伤害其他人。更严重的是，开发商这种欺诈行为没有得到应有惩罚的现象会很容易影响购房者的价值观，使他们认为违法犯罪的人不一定就会受到严惩。在这种直接认识的支配下，若有机会，这些买房者也可能会通过违法犯罪来获取非法利益。这就为产生新的犯罪行为埋下了隐患。三是，造成买房者对房地产市场的监管部门和公安司法部门的不满。买房人之所以会被骗，他们的购房款之所以难以追回，跟房地产市场监管部门监管不到位和公安司法部门对开发商的诈骗行为的打击不力有一定的关系。买房者在实践中比较容易认识这一点。这客观上就造成人们对政府的误解或不满。

　　再次、“一房多卖”严重伤害了人与人之间的诚实与信赖。大半生用来买房的钱被骗了，这对买房者是个重大打击。这使买房者对人与人之间的诚实与信赖产生深深的质疑。也使得买房者对人与人之间诚实信赖的坚信开始动摇。这种对人的不信任扩散开来，容易使社会形成相互猜疑的气氛。这种猜疑相伴而来的是人们在相互交往中的警惕和紧张。在这种社会中生活，人们很难活得安全和幸福。

　　(一)普及法律知识，提高购房者的法律意识

　　随着房价的日益攀升以及购房人对房产的现实需求．房地产交易日益火爆，因为购房被骗的或因卖房人一房多卖造成买房者无法达到合同目的比比皆是。为了能防止此类事件的发生，政府相关部门应充分利用网络、电视等各种媒体加大普法宣传．广大市民应多学习法律知识、增强法律意识在思想上提高警惕．形成自我保护意识和能力，促进市场交易的安全。

　　(二)房屋买卖合同签订后及时办理产权变更手续

　　房屋买卖合同签订后．买卖双方尤其是买方要按合同的约定及时履行合同。并及时催促卖方按约办理相关手续

　　(三)加强房地产预售商品房的管理监督力度

　　政府管理部门要严格审查房地产企业的资质．确保其完全具备房地产开发资质的实质要件。要加强对房屋销售的监督管理二[作。切实履行监督管理职责．从源头上避免一房两卖现象的发生。

　　(四)房产部门应建立房屋买卖查询系统

　　房地产管理部门应该花大力气理顺各级职能，做到上下衔接．同级权责范围明确，避免多头管理、重复管理。要从：方便群众、遏制欺诈的原则出发，建立快捷有效的房地产权证、查封抵押登记电脑查询系统．避免一房多卖、一房多抵的现象发生．构筑房地产健康交易机制。

　　(五)加重对“一房多卖”者的处罚力度

　　法官；在处理此类案件时．可在自由裁量权内加重卖房者的赔偿责任．维护合同的诚信原则，维护购房者的合法权益。同时。一经发现卖房者存在合同诈骗行为的．应立即将相关材料移送公安机关，追究刑事责任。

　　综上，目前我国的商品房市场问题较多，开发商在短期利益的驱动下．制作虚假广告、设立定金圈套、房屋面积缩水、一房多售等严重违反诚信原则的行：为层出不穷。卖房者为了追求高额利润，不惜违约．严重损害了买房者的合法权益。针对这一情况．最高法院克服了现行立法不完善的困难，及时出台了《解释》，《解释》将在维护消费者权益、规范商品房交易行为、维护房地产产业的健康发展等方面发挥积极作用，同时我们广大群众应自觉学习相关法律知识．全民普法，提高法律意识，增强自我保护能力，坚决杜绝此类事件的发生。

　　2000年3月，经荥阳市建设管理局批准，被告在荥阳市索河中段南侧该公司院内开始建职工住宅楼一幢，并部分向社会出售。2000年9月25日，原、被告协商达成口头协议，被告将该住宅楼东门栋四楼南户141平方米的房屋，以每平方米800元，共计112800元的价格卖给原告。原告于当日即付给被告2万元，被告给原告出具收据一份，该收据写明系付住宅楼房款(东门栋4楼南户)，并盖有被告公司财务专用章。后原告又分别于2001年3月7日、4月3El、4月28日付款2万元、3万元、2万元，被告均给原告出具了收据。2005年4月，原告到被告处要求被告交付房屋时，得知被告已将该房屋另外卖给了刘福敏，并于2005年初将该房的钥匙交给了刘福敏。原告多次找被告交涉，但一直无果。现诉至法院，要求解除合同，判令被告返还已付购房款9万元，并赔偿购房款的一倍9万元。被告未提供书面答辩状。

　　河南省荥阳市人民法院依据《中华人民共和国合同法》第10条、第44条、第60条、第94条第(4)项之规定，于2005年6月3日做出如下判决：第一，解除原告史志军与被告河南省荥阳市房地产开发(集团)有限公司所订立的口头房屋买卖合同；第二，被告河南省荥阳市房地产开发(集团)有限公司于本判决生效后十日内返还原告史志军已付购房款9万元，并赔偿原告史志军97]-元。宣判后，原、被告均未提出上诉，本案已发生法律效力。

　　案件评析：

　　本案的审理，主要涉及以下几个问题：

　　第一，本案原、被告之间的房屋买卖合同是否成立?这里主要涉及的是合同形式的问题，即在房屋买卖中口头合同的效力问题。依据《合同法》第十条规定，除法律、行政法规规定采用书面形式的外，可以采用口头形式或其他形式。建设部发布的《商品房销售管理办法》中虽然规定商品房买卖合同应采用书面形式，但其只是部门规章，并非行政法规。因《合同法》是全国人民代表大会制定的法律，其效力等级高于《商品房销售管理办法》，在二者的规定有冲突时，应适用《合同法》。所以，原、被告之间可以采用口头形式订立合同。’

　　第二，出卖方没有商品房预售许可证明，本案原、被告之间的合同是否仍有效?单看《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案中，原、被告之间的合同由于出卖人未取得商品房预售许可，是无效的。但如果我们看清该合同的实质及立法者的本意的话，笔者觉得认为合同有效是较合理的。本案被告所建楼房不是以商品房报批而是以职工住宅楼报批，其不可能办有商品房预售许可证明，但被告的营业执照上注明其经营范围为：房地产开发、经营、商品房销售等。原告基于对被告具备房地产开发资格的信赖，其有理由相信被告的手续是齐全的。再者，被告所建楼房其中有一部分是向职工出售，有一部分是向社会公开出售，若以被告未办有商品房预售许可证而认定合同无效的话，将影响到其他合同的效力，也极有可能会因此引发不稳定因素。

　　第三，本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中带有惩罚性质的赔偿责任制度，以被告违约判令其双倍赔偿原告购房款?在本案中，关于这一问题主要涉及标的物是否商品房以及是否存在“一房二卖”行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”如前文所述，本案中房屋销售的性质是符合上述解释第一条

　　关于商品房销售的定义的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》在第八条、第九条中明确规定了买受人在五种情形下，不仅可以要求解除、撤销合同或者宣告合同无效，而且可以要求出卖人返还购房款，支付利息及赔偿损失，还可以向出卖主张要求其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。我们可以看到，本案正是商品房的重复销售行为，属于上述五种情形之一，因此，本案可以适用该制度。