物業估價

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　　我國社會主義市場經濟體制改革逐步深入，房地產業快速成長，物業估價作為一個新興的行業，正在日益走向成熟和完善，估價制度逐步健全，從業人員隊伍不斷壯大，理論和實踐不斷完善。目前，無論是物業開發、經營、融資、政府對物業市場的巨集觀調控，還是老百姓的物業購置活動，都需要大量的信息咨詢、市場研究和投資決策服務，尤其是物業估價服務，在物業抵押貸款、城市房屋拆遷補償、司法鑒定、項目可行性研究、投資分析中也發揮著不可或缺、越來越重要的作用。可以說，物業估價已成為規範物業市場的有效工具。

　　所謂物業估價，就是為特定目的評估物業的特定權益於特定時間的價值的藝術與科學。它是指由專業物業估價人員，根據估價的目的、原則、程式，採用科學的估價方法，並結合估價經驗與對影響物業價格因素的分析，對物業最可能實現的合理價格所作出的推測與判斷。物業估價應考物業的特性及物業市場的所有潛在因素。

　　物業估價是一項很複雜的活動，要高效、高質量地評估出物業的價格，還必須藉助於一套科學嚴謹的估價程式。所謂物業估價的程式；是指若要評估一宗物業的價格，從頭到尾要做哪些工作，應該先做什麼，後做什麼。因此，透過物業估價的程式，人們也可以看到物業估價的全過程，可以瞭解到各項評估活動之間的內在聯繫。

　　1、受理估價委托

　　如果物業委托估價者願意將估價項目交給受委托的估價機構，而該估價機構也有意承擔，則雙方應當簽訂估價合同，明確雙方的權利和責任義務。估價合同通常還應取得公證機關公正，以得到法律保護。

　　2、明確估價的基本事項

　　物業估價機構在接受委托後，首先要對評估對象的基本事項予以確認。

　　（1）明確估價對象即確認估價對象本身的基本條件。這些基本條件分實體性條件和權利性條件兩類。

　　①估價對象的實體條件：包括土地的地號、位置、面積、形狀；房屋的位置、類型、結構、占地面積、建築面積、使用情況等。②估價對象的權利性條件：即該物業的產權狀況，如完全產權、不完全產權或使用權等，若是使用權，使用權年限為多長，已使用了多少年，還餘下多少年等。

　　（2）明確估價範圍和目的。

　　①估價範圍可分為三種：部分估價，權就物業涉及的土地或建築物進行估價；合併估價與分割估價，對物業進行分割或合併所作的估價。②所謂估價目的，是為何而估價。即是為了出售而評估價格，還是為了購買、入股、清產、徵用、課稅、抵押、租賃等而評估價格。若是要評估購買時的出價，則明確是購買的所有權價格還是使用權價格，或是多少年的使用價格。還需明確價格採用的貨幣單位，因為這涉及到匯率問題。

　　（3）明確估價時日，即要明確所要評估的價格是指哪個具體日期的價格。這點如果不明確，估價人員將不知所措，因為同一物業所處時期不同價格也不同。日期的詳細程度取決於所要評估的價格類型和市場繁榮程度。一般說來，買賣價格、租賃價格比抵押價格和課稅價格所要求的日期詳細，通常至少要指明年、月，一般要到日。

　　（4）明確估價的作業日期。 　　所謂估價的作業日期，即指從何時開始估價作業至何時完成估價作業。完成估價的日期一般是委托估價者提出的，估價人員應根據實際情況與委托者商定一個合適的期限，儘量滿足委托者的要求，並按期保質完成估價工作。

　　3、資料的收集與整理

　　為了保證估價結果的客觀性，估價過程必須在占有大量的詳盡資料的基礎上才能進行。因而，估價機構在受理估價後，必須首先就該物業進行資料收集與整理工作。一般來講，這些資料主要有四部分。

　　（1）反映待估物業本身特征的資料。

　　①物業產權資料，即反映物業所有權變更及歸屬的綜合資料；②房屋建築資料，即反映建築物類型、年代、結構、設備、造價以及物業的平面位置圖與設計圖等資料； ③土地資料，包括土地的面積、等級、地價級差、各種調節繫數以及物業的地籍圖等資料；④市場交易資料，即交易雙方自行協商或買方、賣方的購銷意向，以及財務報表、出租合同記錄等資料。

　　（2）反映物業所處地理環境的資料。

　　（3）本估價機構存檔的已往的估價實例，或其他估價機構的已經估價實例，這些案例是被挑選用作待估目標物業的參照物資料的。

　　（4）有關的法規、條例、文件的規定等。

　　4．實地勘查

　　實地勘查是物業估價的重要環節。實地勘查就是對估價對象進行的實地調查分析，其目的在於對估價要素進行進一步的確認。實地勘查時應該及時將勘查到的情況逐項填入物業勘查評定表，並用拍照或錄像的方法將勘查對象的真實面貌直觀地記錄下來。

　　5．物業最高最佳使用分析

　　如果估價對象是未完成開發的土地，估價人員需要設計出各種各樣的優化使用方案，如果估價對象是已建成的物業，則估價人員需要考慮現有物業的多種用途，以及進行改建的投資報酬和拆毀現有建築的代價。

　　6．選擇估價方法

　　物業估價有多種方法，估價人員應該根據待估物業的性質以及估價的目的選擇相應的估價方法。一般同時採用幾種估價方法，以求各估價方法之間相互補充、印證。估價方法選定後就進行具體計算。各種估價方法如何計算價格，將在介紹各種估價方法時加以說明。

　　7．綜合評估決定估價額

　　由於採用的估價方法不同，計算出的估價額不同是很自然的。因此對於計算出的多種價格結果，需要綜合出一個價格。綜合的方法有下列三種：

　　（1）採用簡單算術平均。如有三種價格結果分別為520萬元、560萬元、530萬元，則綜合出的一個價格為：（520＋560＋530）÷3=536.7萬元。

　　（2）採用加權算術平均。即賦於每個價格不同的權重，然後綜合出一個價格。通常對於評估該物業最適用可靠的估價方法所計算出的結果，賦於較大的權重，反之則賦於較小的權重。同樣是上例，若賦於三種價格結果的權重分別為0.5、0.3、0.2，則綜合出的一個價格為：520×0.5＋560×0.3＋ 530×0.2=534萬元。

　　（3）以一種估價方法計算出的結果為主，其他估價方法計算出的結果只是供參考。還是上例，若以第二種估價方法計算出的560萬元為主，而由於其他兩種估價方法計算出的結果均較這個結果低很多，考慮到其他結果，則綜合出的一個價格可定為550萬元。由計算出的多個價格雖然綜合出了一個價格，但這個價格通常還不能定為是估價對象物業的最終估價額，一般還要參入估價人員的經驗，對市場行情的看法，以及一些影響物業價格的因素情況，最後綜合評估決定出估價額。最後決定的估價額，可能以計算出的價格結果為主，也可能以估價人員的其他判斷為主，計算結果只是作為參考。

　　8．撰寫估價報告書

　　估價人員在得出了關於估價物業的評估結論後，必須將此形成正規書面材料，即估價報告書，估價報告書是估價工作的成果，也是委托人用來進行物業交易或其他相應活動所需的文件。一個完整的物業估價報告書應該包括以下內容：

　　（1）報告書統一編號、日期；

　　（2）項目估價委托情況，包括委托估價的物業名稱、委托人（法人或自然人）名稱、以及受委托機構的名稱和具體負責估價的人的姓名；

　　（3）估價額及價格種類；

　　（4）估價條件；

　　（5）估價目的以及與價格種類的關係；

　　（6）估價對象的實體情況；

　　（7）估價對象的權利情況；

　　（8）估價時日及進行估價的年月日；

　　（9）決定估價額的理由；

　　（10）參與估價的人員及與估價對象有無利害關係；

　　（11）必要的附屬材料，主要有：

　　①所在地的地籍圖；②基礎平面圖；③建築平面圖； ④對比估價先例所在地略圖；⑤鄰近狀況照片；⑥估價對象若涉及他項權利時，其契給條款的附本； ⑦建築物的估價單、施工計劃書等；⑧該物業過去的收支情況資料。

　　經過近幾年的實踐證明，發展和規範房地產市場的核心是房地產價格的管理，而房地產價格評估是房地市場管理的基礎性工作。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十三條：“國家實行房地產價格評估制度”“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定公佈”，實行這種制度用三種價格體系是政府對房地產市場進行引導和調控的重要手段，是進行房地產開發、交易和價格評估及中介服務等活動的重要依據。

　　物業估價是一項科學性、技術性和政策性都很強的工作。隨著土地使用制度改革和住房制度改革的推進，房地產開發規模的增大，以及市場交易活動的口趨活躍，客觀上對物業估價，房地產咨詢及中介代理等專業服務產生了迫切的要求。

　　物業估價是一項綜合性很強的專業工作，它要求估價師靈活運用技術、經濟、管理、社會、法律、金融等多方面的知識，解決所面臨的一系列複雜的課題，獨立地進行創造性工作。很顯然，一個成功的房地產項目，除了發展商有出色的投資眼光和經營策略之外，有一個“房地產估價師”作為專業咨詢策劃是必不可少，這在國外已經成慣例，為人們所共識的現實。可見，房地產估價師地位之重要，也難怪有人把房地產估價師稱之為房地產發展的靈魂。

　　物業估價的任務，主要就是運用科學而適用的方法，真實準確地確定房地產的市場價格。如何解釋這個市場價格呢?這個市場價格在香港叫做“市值”，有人把它叫做標準價格或標準基價，也有的直接稱之為評估價格 其實這些叫法所表達的意思是一致的。所謂“市值”是指其價值在市場上被接受及認同之價值。物業估價人員的社會功能在於剖析市場，闡釋物業在當時的市場的價值，物業估價人員既不是預言家，更不是領導物 業價值的先驅者，只不過是以本專業知識和經驗，把房地產市場的不完全信息和資料，以中間人(或稱為“公正人”)身份有系統地分析出來，提出一個儘量符合實際的價值(或價格)。市值並沒有數學上的“絕對價值”，而是泛指一個價值範圍，估值的結果也不是指這個範圍的最高價或最低價，而是指該範圍的最大機會價值或者是統計學上稱之為中位數。這就是說，評估出來的價格，如果方法對頭，定量準確，也只能是一種市場價格。而每個房地產項目的成交價格是圍繞著平均價格而波動，在許多情況下兩者往往是不同的。

　　大家知道，房地產的現實價格，通常是個別形成的，而且經常是受急於脫銷或急欲購買等特殊情況的影響，達成的成交價格往往不一定反映其價值，甚至有價格扭曲現象。評估價格只不過是儘量反映價值，力圖指導市場成交價格隔繞著評估價格的基準線波動，而不至於偏離太大。如果成交價格偏離評估價格太大時，可能有兩種情況存在：一是市場出現不正常的情況，供求關係出現較大的變化，人為的因素影響大，這樣促使評估人員要密切註視房地產市場的發展動態和趨勢，政府有關部門也要註意市場的變化及產生原因，採取積極而有力的調控措施，加以巨集觀的間接的調控和引導；二是估價制度、方法等不符合市場實際情況，有滯後的可能，與社會經濟脫節；另方面，估價人員對市場的分析判斷有誤，手頭資料數據不足或失真，如此評價出來的價格必然與市場真正價格有大的出入。這樣，就必須認真總結自己的工作，不斷改進評估方法和判斷能力，特別是增強對市場研究和分析的能力，使自己的工作適應市場的發展需要。

　　物業估價的標準是以“市場”為依據，離開了市場這個基礎，估價是毫無意義的。物業估價採用“市值”確定的原則，而物業的市值是被市場接受及認同之價值，其估值標準是以市場為依據，按照一定的估價程式和方法，最後確定物業的合理價格或價值。能使評估價格與市場成交價格大致相符，真正達到市場成交價格圍繞“市值”波動，這就是物業估價工作的努力方向，也是衡量物業估價工作優劣的標準。

　　物業估價工作不僅僅是專業的對物業價值和市場價格的評估。更重要的是研究市場。分析市場，或者說是理論與實踐相結合的充分體現。在我國實行社會主義市場經濟運行模式。一個房地產估價師或物業估價人員，其職責首先是為政府巨集觀調控市場、引導市場，約束市場行為作好參謀和顧問；其次是為企業走上市場提供必要的市場信息、指導價格、價格信號、市場發展、方針政策。使企業的經營和決策符合政府的巨集觀計劃要求；再次是為社會各方面服務，滿足對物業價值和市場價格的評估、價值糾紛調處等的需要。把物業估價與市場研究緊緊地結合起來，應用在社會主義的房地產市場上。才能真正發揮物業估價工作者的應有作用。

　　一個房地產估價人員(師)除了具有專業化的專門知識，多門類的綜合基礎知識外，還應該具備：不斷知識更新，進行市場調研判斷，邏輯思維與歸納等能力。而對市場的研究，除了遵循一定的方法和程式之外，必須學會和堅持：

　　(1)實事求是原則，就是說要尊重客觀事實。不帶主觀隨意性。不受外部干擾。也不屈服於外界壓力。如實地反映市場實際；說明問題。要以事實和資料數據為準，不能隨意臆造。無中生有。

　　(2)科學態度原則。要求有完整的知識結構和科學分析的頭腦，敏捷的判斷和分析能力，要懂得經濟規律，運用經濟規律分析市場出現的問題，客觀、公正、合理地提出自己對市場的見解，而不隨大流附和。

　　(3)無畏精神原則。對市場研究分析，難免會對市場出現的偏差和缺陷有所發現，而所發現的題，往往又會與政府的現行政策、規定、制度等有所抵觸，這樣就需要有勇氣，揭露問題，用科學的、充分的論據分析產生問題的原因，提出解決的措施。沒有強烈的事業心，就不可能有無懾的精神。就會顧前思後。患得患失．其市場研究報告就不可能有指導作用。

　　(4)認真負責原則。搞市場研究必須要全面地掌握市場發展動態，收集大量的市場資料。這樣就必須要深入調查研究，聽取各方面的意見，進行認真的分析研究。去粗存精，作出較為科學的報告。

　　(5)邏輯推理原則。在研究市場時，往往是收集到一些現象，局部的情況，但是局部有時可能導致全局；當前的現象，可能會涉及長遠的發展}某一個別的問題，可能影響全行業、乃至整個社會經濟的問題，因此，必須學會邏輯推理。不就事論事。

　　物業估價是對房地商品價格的估值，市場的核心是價格問題，價格離不開市場這個基礎，這是相輔相承的。物業估價不能純業務的估價，否則容易脫離實際，產生誤導和失真的結果。估價方法的研究，必須要密切聯繫市場的實際，才能創立具有中國特色的物業估價方法；物業估價應該是}哥繞著市場綜合的評估，這是這個專業工作的特點，只有把物業估價與市場研究緊密的結合在一起。以市場為基礎和依據。運用科學的評估方法，發揮專業估價人員的主觀能動性、敏捷尖銳的判斷能力和豐富的專業知識及實踐經驗，才能合理、真實、正確地評估出物業價值和市場價格，物業估價才能真正發揮作用，才能在房地產市場上占有一定的位置，才能起到價格機制的調控杠桿作用。