物业估价

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　　我国社会主义市场经济体制改革逐步深入，房地产业快速成长，物业估价作为一个新兴的行业，正在日益走向成熟和完善，估价制度逐步健全，从业人员队伍不断壮大，理论和实践不断完善。目前，无论是物业开发、经营、融资、政府对物业市场的宏观调控，还是老百姓的物业购置活动，都需要大量的信息咨询、市场研究和投资决策服务，尤其是物业估价服务，在物业抵押贷款、城市房屋拆迁补偿、司法鉴定、项目可行性研究、投资分析中也发挥着不可或缺、越来越重要的作用。可以说，物业估价已成为规范物业市场的有效工具。

　　所谓物业估价，就是为特定目的评估物业的特定权益于特定时间的价值的艺术与科学。它是指由专业物业估价人员，根据估价的目的、原则、程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验与对影响物业价格因素的分析，对物业最可能实现的合理价格所作出的推测与判断。物业估价应考物业的特性及物业市场的所有潜在因素。

　　物业估价是一项很复杂的活动，要高效、高质量地评估出物业的价格，还必须借助于一套科学严谨的估价程序。所谓物业估价的程序；是指若要评估一宗物业的价格，从头到尾要做哪些工作，应该先做什么，后做什么。因此，透过物业估价的程序，人们也可以看到物业估价的全过程，可以了解到各项评估活动之间的内在联系。

　　1、受理估价委托

　　如果物业委托估价者愿意将估价项目交给受委托的估价机构，而该估价机构也有意承担，则双方应当签订估价合同，明确双方的权利和责任义务。估价合同通常还应取得公证机关公正，以得到法律保护。

　　2、明确估价的基本事项

　　物业估价机构在接受委托后，首先要对评估对象的基本事项予以确认。

　　（1）明确估价对象即确认估价对象本身的基本条件。这些基本条件分实体性条件和权利性条件两类。

　　①估价对象的实体条件：包括土地的地号、位置、面积、形状；房屋的位置、类型、结构、占地面积、建筑面积、使用情况等。②估价对象的权利性条件：即该物业的产权状况，如完全产权、不完全产权或使用权等，若是使用权，使用权年限为多长，已使用了多少年，还余下多少年等。

　　（2）明确估价范围和目的。

　　①估价范围可分为三种：部分估价，权就物业涉及的土地或建筑物进行估价；合并估价与分割估价，对物业进行分割或合并所作的估价。②所谓估价目的，是为何而估价。即是为了出售而评估价格，还是为了购买、入股、清产、征用、课税、抵押、租赁等而评估价格。若是要评估购买时的出价，则明确是购买的所有权价格还是使用权价格，或是多少年的使用价格。还需明确价格采用的货币单位，因为这涉及到汇率问题。

　　（3）明确估价时日，即要明确所要评估的价格是指哪个具体日期的价格。这点如果不明确，估价人员将不知所措，因为同一物业所处时期不同价格也不同。日期的详细程度取决于所要评估的价格类型和市场繁荣程度。一般说来，买卖价格、租赁价格比抵押价格和课税价格所要求的日期详细，通常至少要指明年、月，一般要到日。

　　（4）明确估价的作业日期。 　　所谓估价的作业日期，即指从何时开始估价作业至何时完成估价作业。完成估价的日期一般是委托估价者提出的，估价人员应根据实际情况与委托者商定一个合适的期限，尽量满足委托者的要求，并按期保质完成估价工作。

　　3、资料的收集与整理

　　为了保证估价结果的客观性，估价过程必须在占有大量的详尽资料的基础上才能进行。因而，估价机构在受理估价后，必须首先就该物业进行资料收集与整理工作。一般来讲，这些资料主要有四部分。

　　（1）反映待估物业本身特征的资料。

　　①物业产权资料，即反映物业所有权变更及归属的综合资料；②房屋建筑资料，即反映建筑物类型、年代、结构、设备、造价以及物业的平面位置图与设计图等资料； ③土地资料，包括土地的面积、等级、地价级差、各种调节系数以及物业的地籍图等资料；④市场交易资料，即交易双方自行协商或买方、卖方的购销意向，以及财务报表、出租合同记录等资料。

　　（2）反映物业所处地理环境的资料。

　　（3）本估价机构存档的已往的估价实例，或其他估价机构的已经估价实例，这些案例是被挑选用作待估目标物业的参照物资料的。

　　（4）有关的法规、条例、文件的规定等。

　　4．实地勘查

　　实地勘查是物业估价的重要环节。实地勘查就是对估价对象进行的实地调查分析，其目的在于对估价要素进行进一步的确认。实地勘查时应该及时将勘查到的情况逐项填入物业勘查评定表，并用拍照或录像的方法将勘查对象的真实面貌直观地记录下来。

　　5．物业最高最佳使用分析

　　如果估价对象是未完成开发的土地，估价人员需要设计出各种各样的优化使用方案，如果估价对象是已建成的物业，则估价人员需要考虑现有物业的多种用途，以及进行改建的投资报酬和拆毁现有建筑的代价。

　　6．选择估价方法

　　物业估价有多种方法，估价人员应该根据待估物业的性质以及估价的目的选择相应的估价方法。一般同时采用几种估价方法，以求各估价方法之间相互补充、印证。估价方法选定后就进行具体计算。各种估价方法如何计算价格，将在介绍各种估价方法时加以说明。

　　7．综合评估决定估价额

　　由于采用的估价方法不同，计算出的估价额不同是很自然的。因此对于计算出的多种价格结果，需要综合出一个价格。综合的方法有下列三种：

　　（1）采用简单算术平均。如有三种价格结果分别为520万元、560万元、530万元，则综合出的一个价格为：（520＋560＋530）÷3=536.7万元。

　　（2）采用加权算术平均。即赋于每个价格不同的权重，然后综合出一个价格。通常对于评估该物业最适用可靠的估价方法所计算出的结果，赋于较大的权重，反之则赋于较小的权重。同样是上例，若赋于三种价格结果的权重分别为0.5、0.3、0.2，则综合出的一个价格为：520×0.5＋560×0.3＋ 530×0.2=534万元。

　　（3）以一种估价方法计算出的结果为主，其他估价方法计算出的结果只是供参考。还是上例，若以第二种估价方法计算出的560万元为主，而由于其他两种估价方法计算出的结果均较这个结果低很多，考虑到其他结果，则综合出的一个价格可定为550万元。由计算出的多个价格虽然综合出了一个价格，但这个价格通常还不能定为是估价对象物业的最终估价额，一般还要参入估价人员的经验，对市场行情的看法，以及一些影响物业价格的因素情况，最后综合评估决定出估价额。最后决定的估价额，可能以计算出的价格结果为主，也可能以估价人员的其他判断为主，计算结果只是作为参考。

　　8．撰写估价报告书

　　估价人员在得出了关于估价物业的评估结论后，必须将此形成正规书面材料，即估价报告书，估价报告书是估价工作的成果，也是委托人用来进行物业交易或其他相应活动所需的文件。一个完整的物业估价报告书应该包括以下内容：

　　（1）报告书统一编号、日期；

　　（2）项目估价委托情况，包括委托估价的物业名称、委托人（法人或自然人）名称、以及受委托机构的名称和具体负责估价的人的姓名；

　　（3）估价额及价格种类；

　　（4）估价条件；

　　（5）估价目的以及与价格种类的关系；

　　（6）估价对象的实体情况；

　　（7）估价对象的权利情况；

　　（8）估价时日及进行估价的年月日；

　　（9）决定估价额的理由；

　　（10）参与估价的人员及与估价对象有无利害关系；

　　（11）必要的附属材料，主要有：

　　①所在地的地籍图；②基础平面图；③建筑平面图； ④对比估价先例所在地略图；⑤邻近状况照片；⑥估价对象若涉及他项权利时，其契给条款的附本； ⑦建筑物的估价单、施工计划书等；⑧该物业过去的收支情况资料。

　　经过近几年的实践证明，发展和规范房地产市场的核心是房地产价格的管理，而房地产价格评估是房地市场管理的基础性工作。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条：“国家实行房地产价格评估制度”“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定公布”，实行这种制度用三种价格体系是政府对房地产市场进行引导和调控的重要手段，是进行房地产开发、交易和价格评估及中介服务等活动的重要依据。

　　物业估价是一项科学性、技术性和政策性都很强的工作。随着土地使用制度改革和住房制度改革的推进，房地产开发规模的增大，以及市场交易活动的口趋活跃，客观上对物业估价，房地产咨询及中介代理等专业服务产生了迫切的要求。

　　物业估价是一项综合性很强的专业工作，它要求估价师灵活运用技术、经济、管理、社会、法律、金融等多方面的知识，解决所面临的一系列复杂的课题，独立地进行创造性工作。很显然，一个成功的房地产项目，除了发展商有出色的投资眼光和经营策略之外，有一个“房地产估价师”作为专业咨询策划是必不可少，这在国外已经成惯例，为人们所共识的现实。可见，房地产估价师地位之重要，也难怪有人把房地产估价师称之为房地产发展的灵魂。

　　物业估价的任务，主要就是运用科学而适用的方法，真实准确地确定房地产的市场价格。如何解释这个市场价格呢?这个市场价格在香港叫做“市值”，有人把它叫做标准价格或标准基价，也有的直接称之为评估价格 其实这些叫法所表达的意思是一致的。所谓“市值”是指其价值在市场上被接受及认同之价值。物业估价人员的社会功能在于剖析市场，阐释物业在当时的市场的价值，物业估价人员既不是预言家，更不是领导物 业价值的先驱者，只不过是以本专业知识和经验，把房地产市场的不完全信息和资料，以中间人(或称为“公正人”)身份有系统地分析出来，提出一个尽量符合实际的价值(或价格)。市值并没有数学上的“绝对价值”，而是泛指一个价值范围，估值的结果也不是指这个范围的最高价或最低价，而是指该范围的最大机会价值或者是统计学上称之为中位数。这就是说，评估出来的价格，如果方法对头，定量准确，也只能是一种市场价格。而每个房地产项目的成交价格是围绕着平均价格而波动，在许多情况下两者往往是不同的。

　　大家知道，房地产的现实价格，通常是个别形成的，而且经常是受急于脱销或急欲购买等特殊情况的影响，达成的成交价格往往不一定反映其价值，甚至有价格扭曲现象。评估价格只不过是尽量反映价值，力图指导市场成交价格隔绕着评估价格的基准线波动，而不至于偏离太大。如果成交价格偏离评估价格太大时，可能有两种情况存在：一是市场出现不正常的情况，供求关系出现较大的变化，人为的因素影响大，这样促使评估人员要密切注视房地产市场的发展动态和趋势，政府有关部门也要注意市场的变化及产生原因，采取积极而有力的调控措施，加以宏观的间接的调控和引导；二是估价制度、方法等不符合市场实际情况，有滞后的可能，与社会经济脱节；另方面，估价人员对市场的分析判断有误，手头资料数据不足或失真，如此评价出来的价格必然与市场真正价格有大的出入。这样，就必须认真总结自己的工作，不断改进评估方法和判断能力，特别是增强对市场研究和分析的能力，使自己的工作适应市场的发展需要。

　　物业估价的标准是以“市场”为依据，离开了市场这个基础，估价是毫无意义的。物业估价采用“市值”确定的原则，而物业的市值是被市场接受及认同之价值，其估值标准是以市场为依据，按照一定的估价程序和方法，最后确定物业的合理价格或价值。能使评估价格与市场成交价格大致相符，真正达到市场成交价格围绕“市值”波动，这就是物业估价工作的努力方向，也是衡量物业估价工作优劣的标准。

　　物业估价工作不仅仅是专业的对物业价值和市场价格的评估。更重要的是研究市场。分析市场，或者说是理论与实践相结合的充分体现。在我国实行社会主义市场经济运行模式。一个房地产估价师或物业估价人员，其职责首先是为政府宏观调控市场、引导市场，约束市场行为作好参谋和顾问；其次是为企业走上市场提供必要的市场信息、指导价格、价格信号、市场发展、方针政策。使企业的经营和决策符合政府的宏观计划要求；再次是为社会各方面服务，满足对物业价值和市场价格的评估、价值纠纷调处等的需要。把物业估价与市场研究紧紧地结合起来，应用在社会主义的房地产市场上。才能真正发挥物业估价工作者的应有作用。

　　一个房地产估价人员(师)除了具有专业化的专门知识，多门类的综合基础知识外，还应该具备：不断知识更新，进行市场调研判断，逻辑思维与归纳等能力。而对市场的研究，除了遵循一定的方法和程序之外，必须学会和坚持：

　　(1)实事求是原则，就是说要尊重客观事实。不带主观随意性。不受外部干扰。也不屈服于外界压力。如实地反映市场实际；说明问题。要以事实和资料数据为准，不能随意臆造。无中生有。

　　(2)科学态度原则。要求有完整的知识结构和科学分析的头脑，敏捷的判断和分析能力，要懂得经济规律，运用经济规律分析市场出现的问题，客观、公正、合理地提出自己对市场的见解，而不随大流附和。

　　(3)无畏精神原则。对市场研究分析，难免会对市场出现的偏差和缺陷有所发现，而所发现的题，往往又会与政府的现行政策、规定、制度等有所抵触，这样就需要有勇气，揭露问题，用科学的、充分的论据分析产生问题的原因，提出解决的措施。没有强烈的事业心，就不可能有无慑的精神。就会顾前思后。患得患失．其市场研究报告就不可能有指导作用。

　　(4)认真负责原则。搞市场研究必须要全面地掌握市场发展动态，收集大量的市场资料。这样就必须要深入调查研究，听取各方面的意见，进行认真的分析研究。去粗存精，作出较为科学的报告。

　　(5)逻辑推理原则。在研究市场时，往往是收集到一些现象，局部的情况，但是局部有时可能导致全局；当前的现象，可能会涉及长远的发展}某一个别的问题，可能影响全行业、乃至整个社会经济的问题，因此，必须学会逻辑推理。不就事论事。

　　物业估价是对房地商品价格的估值，市场的核心是价格问题，价格离不开市场这个基础，这是相辅相承的。物业估价不能纯业务的估价，否则容易脱离实际，产生误导和失真的结果。估价方法的研究，必须要密切联系市场的实际，才能创立具有中国特色的物业估价方法；物业估价应该是}哥绕着市场综合的评估，这是这个专业工作的特点，只有把物业估价与市场研究紧密的结合在一起。以市场为基础和依据。运用科学的评估方法，发挥专业估价人员的主观能动性、敏捷尖锐的判断能力和丰富的专业知识及实践经验，才能合理、真实、正确地评估出物业价值和市场价格，物业估价才能真正发挥作用，才能在房地产市场上占有一定的位置，才能起到价格机制的调控杠杆作用。