物業價格

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什麼是物業價格

  物業價格是指和平地獲得他人的物業所必須付出的代價——貨幣額、商品或其他有價物。

物業價格的特征

  物業價格與一般物品的價格,既有共同之處,又有不同的地方。

  共同之處在於①都是價格,用貨幣來表示;②都有波動,受供求因素的影響;③都是按質論價:優質高價,劣質低價。

  不同之處表現為物業價格的特征,物業價格主要有下列五個特征:

  (一)物業價格受區位的影響很大

  由於物業不可移動,其價格與區位密切相關

  物業的區位是指物業的空間位置。具體地說,一宗物業的區位是該宗物業與其他物業或事物在空間方位和距離上的關係。

  這裡的區位有以下幾層含義:(1)物業的地理坐標位置;(2)它與重要場所(如市中心、機場港口碼頭、火車站、汽車站、政府機關、同行業等)的距離;(3)從其他地方到達該宗物業的可及性;(4)從該宗物業去往其他地方的便捷性;(5)該宗物業的周圍環境、景觀等。

  最常見、最簡單的是用距離來衡量區位的好壞。距離可以分為空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離。由於路況、交通擁擠、交通管制以及時間對於人們越來越寶貴等原因,現在人們越來越重視交通時間距離而不是空間直線距離也不是交通路線距離。

  (二)物業價格實質上是物業權益的價格

  物業由於不可移動,在交易中可以轉移的不是其實物,而是其所有權、使用權或其他權益。實物狀況相同的物業,權益狀況可能千差萬別,甚至實物狀況好的,由於權益過小,如土地使用年限很短或產權不明或權屬有爭議,價格較低;相反,實物狀況差的,由於權益較大,如產權清晰、完全,價格可能較高。因此,從這種意義上講,物業價格是物業權益的價格。

  (三)物業價格既有交換代價的價格,又有使用代價的租金

  物業可租也可買。因此,物業同時有兩個價格:一是其本身有一個價格,經濟學上稱為源泉價格,即這裡的交換代價的價格(以下簡稱價格);另一個是使用它一定時間的價格,經濟學上稱為服務價格,即這裡的使用代價的租金(以下簡稱租金)。

  (四)物業價格形成的時間較長

  由於物業價值量大,加之獨一無二的特性造成對影響物業價格的產權、質量、功能、環境、物業管理等方面的情況在短時間內不易瞭解,所以人們在物業交易時一般是十分謹慎的,從而物業交易價格通常難以在短期內達成。

  另外,一宗物業通常與其周圍物業構成某一特定的地區,而該地區並非固定不變,尤其是社會經濟位置經常在變化,因此,物業價格也是在考慮該物業過去如何使用,預計將來可以做何種使用,總結這些考慮結果後才形成物業現在的價格。

  (五)物業價格容易受交易者的個別因素的影響

  物業由於不能像一般物品那樣搬到同一處進行比較,具有獨一無二的特性,要認識物業,只有親自到實地查勘,而且由於物業價值量大,相似的物業一般只有少數的幾個買者和賣者,有的物業甚至只有一個買者和一個賣者,所以,物業價格通常隨交易的需要而個別形成,並容易受買賣雙方的個別因素(如偏好、討價還價能力、感情衝動)的影響。

物業價格的構成條件

  物業要有價格與其他商品要有價格一樣,需要具備有用性、稀缺性有效需求

  1.有用性是指能滿足人們的某種需求,經濟學稱為使用價值

  2.稀缺性是指物品的數量沒有多到人人可以隨心所欲得到它,是相對缺乏而不是絕對缺乏;

  3.有效需求是指指對物品有支付能力的需要,不但願買而且有能力購買;

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