服務式公寓

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服務式公寓(Serviced Apartment)

　　服務式公寓是指為中長期商住客人提供一個完整、獨立、具有自助式服務功能的住宿設施，其公寓客房由一個或多個卧室組成，並帶有獨立的起居室、以及裝備齊全的廚房和就餐區域。目前存在酒店式公寓、青年SOHO、白領公寓、創業公寓等幾種業態。服務式公寓的本質是酒店性質的物業，但卻融合了酒店設施與家庭特色為一體，並提供低於酒店價格的中長期住宿服務。由於普通的酒店不會提供洗衣機、廚具等居家必備的電器，因此居家特色是服務式公寓與酒店的最大區別之一。^[1]

　　服務式公寓(Serviced Apartment)分為酒店式(Hotel—like)和住宅式(Apayment—like)兩種。酒店式公寓和住宅式公寓兩者間的共同之處是租期至少在一個月以上、一年之內；由業主提供了裝修、廚房、家私在內的全套家居設備，以及服務及維修在內的中央管理。兩者的不同之處在於，酒店式公寓一般附屬於酒店內，可以和酒店共用設施；住宅式公寓多是社區內作出租用途的高檔公寓，無酒店設施共用。隨著流動人口以及城市外來人口的增加，服務式公寓的市場需求也不斷擴張，但其作為房地產市場的新興領域也存在諸多潛在問題，因此對其進行行業及發展前景分析十分必要。

　　目前，我國市場的服務式公寓主要有以下幾種類型：第一，高端國際品牌物業，以四季、雅詩閣、輝盛閣為代表的國際服務式公寓管理商，其產品面積一般在80至200平方，集中在一線城市和部分經濟發達地區的二線城市。第二，本土區域性品牌，如未來域、魔方、白領易居等，其產品面積一般在20至60平方米，在區域內有一定的知名度。第三，私營非品牌單店，以成熟小區內私人經營的多套物業為代表。

　　與酒店服務相同，服務式公寓採取租賃的方式取得房屋的短期使用權，但服務式公寓也有著不同於酒店行業的特征，主要表現為：

　　(1)租賃期限不同：酒店業通常採取短租模式，而服務式公寓的租賃期不低於1個月，所以酒店的客群通常為商旅客，而服務式公寓的客群為城市外來工作人群及中長期商旅客，由於客戶更新速度較慢，所以服務式公寓一般空房率遠遠低於酒店，營銷成本也遠遠小於酒店。

　　(2)產品功能不同：酒店更多的提供人員服務，而服務式公寓更多的提供設施服務，按照酒店行業標準，4至5星級酒店一般為150人／100間房，快捷酒店為10人／100間房，以“白領易居”為例的服務式公寓為3人／100問房，但服務式公寓需配備酒店所不具有的廚房設施、洗衣設施和更多的儲物空間以滿足租客長期居住的需求。

　　(3)房屋類型不同：酒店選址一般要求在鬧市區或風景區，具有獨立的門面，房屋門前要求有較高人流通過數量及易見性，而服務式公寓要求獨立可劃分空間即可。所以服務式公寓經常作為配套商業設施在住宅、商業樓宇內出現。店鋪拓展速度也遠遠大於酒店，房屋租賃成本也小於酒店。

　　(4)收費方式不同：酒店一般採取固定價格模式，即收取的房費包含所有費用，而服務式公寓通常在房費之外另行收取水、電、寬頻、煤氣、物業等費用。房屋內設施的破損也由客戶承擔相應的維修費用。服務式公寓的房價一般為酒店的50％，但一次性可預先收取最短1月租金，現金流轉較穩定。

　　(5)行業監管不同，按照國家規定酒店需領取特種行業許可，而服務式公寓不在規定之列，另外在消防、衛生等各方面也不無明確相關規定。

　　1976年第一批真正意義上的時權酒店在法國興起，並很快在歐洲其他地區流行，這是服務式公寓的雛形。1980年服務式公寓在在紐約發展起來，併成為一種潮流，也成為紐約大量開發商的主打項目。

　　服務式公寓在中國的發展是隨著外資大舉進軍中國市場而首先出現在中國改革開放較早的國際型商務城市如：深圳、上海、北京等。經濟發展使得社會發生了巨大的變革，這些社會變革給人們帶來了文化和教育的機會，人們變得流動性更強，家庭結構比較鬆散。這使得居住在城市社會的人們的生活方式發生了巨大變化。這樣就產生了對備有加劇公寓的需求。當配有全套傢具的公寓被引進時，收到了“流動”人口的歡迎，酒店業看到了這一市場的潛力，開始向這些特定顧客群提供配有全套傢具的公寓。這一趨勢導致了第一批“服務式公寓”的出現。進入90年中後期，隨著上海市政府對土地批租政策的進一步放開，上海開始出現了一批高檔的，以國外投資企業高級管理層在滬長期居住為主要租賃市場的高級酒店式公寓。而目前，服務式公寓的發展如火如荼，隨著卓越商務中心、新城尚上城等服務式公寓的集中成交，呈現出服務式公寓正在逐步獨霸辦公樓市場的態勢。