服务式公寓

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服务式公寓(Serviced Apartment)

　　服务式公寓是指为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。目前存在酒店式公寓、青年SOHO、白领公寓、创业公寓等几种业态。服务式公寓的本质是酒店性质的物业，但却融合了酒店设施与家庭特色为一体，并提供低于酒店价格的中长期住宿服务。由于普通的酒店不会提供洗衣机、厨具等居家必备的电器，因此居家特色是服务式公寓与酒店的最大区别之一。^[1]

　　服务式公寓(Serviced Apartment)分为酒店式(Hotel—like)和住宅式(Apayment—like)两种。酒店式公寓和住宅式公寓两者间的共同之处是租期至少在一个月以上、一年之内；由业主提供了装修、厨房、家私在内的全套家居设备，以及服务及维修在内的中央管理。两者的不同之处在于，酒店式公寓一般附属于酒店内，可以和酒店共用设施；住宅式公寓多是社区内作出租用途的高档公寓，无酒店设施共享。随着流动人口以及城市外来人口的增加，服务式公寓的市场需求也不断扩张，但其作为房地产市场的新兴领域也存在诸多潜在问题，因此对其进行行业及发展前景分析十分必要。

　　目前，我国市场的服务式公寓主要有以下几种类型：第一，高端国际品牌物业，以四季、雅诗阁、辉盛阁为代表的国际服务式公寓管理商，其产品面积一般在80至200平方，集中在一线城市和部分经济发达地区的二线城市。第二，本土区域性品牌，如未来域、魔方、白领易居等，其产品面积一般在20至60平方米，在区域内有一定的知名度。第三，私营非品牌单店，以成熟小区内私人经营的多套物业为代表。

　　与酒店服务相同，服务式公寓采取租赁的方式取得房屋的短期使用权，但服务式公寓也有着不同于酒店行业的特征，主要表现为：

　　(1)租赁期限不同：酒店业通常采取短租模式，而服务式公寓的租赁期不低于1个月，所以酒店的客群通常为商旅客，而服务式公寓的客群为城市外来工作人群及中长期商旅客，由于客户更新速度较慢，所以服务式公寓一般空房率远远低于酒店，营销成本也远远小于酒店。

　　(2)产品功能不同：酒店更多的提供人员服务，而服务式公寓更多的提供设施服务，按照酒店行业标准，4至5星级酒店一般为150人／100间房，快捷酒店为10人／100间房，以“白领易居”为例的服务式公寓为3人／100问房，但服务式公寓需配备酒店所不具有的厨房设施、洗衣设施和更多的储物空间以满足租客长期居住的需求。

　　(3)房屋类型不同：酒店选址一般要求在闹市区或风景区，具有独立的门面，房屋门前要求有较高人流通过数量及易见性，而服务式公寓要求独立可划分空间即可。所以服务式公寓经常作为配套商业设施在住宅、商业楼宇内出现。店铺拓展速度也远远大于酒店，房屋租赁成本也小于酒店。

　　(4)收费方式不同：酒店一般采取固定价格模式，即收取的房费包含所有费用，而服务式公寓通常在房费之外另行收取水、电、宽带、煤气、物业等费用。房屋内设施的破损也由客户承担相应的维修费用。服务式公寓的房价一般为酒店的50％，但一次性可预先收取最短1月租金，现金流转较稳定。

　　(5)行业监管不同，按照国家规定酒店需领取特种行业许可，而服务式公寓不在规定之列，另外在消防、卫生等各方面也不无明确相关规定。

　　1976年第一批真正意义上的时权酒店在法国兴起，并很快在欧洲其他地区流行，这是服务式公寓的雏形。1980年服务式公寓在在纽约发展起来，并成为一种潮流，也成为纽约大量开发商的主打项目。

　　服务式公寓在中国的发展是随着外资大举进军中国市场而首先出现在中国改革开放较早的国际型商务城市如：深圳、上海、北京等。经济发展使得社会发生了巨大的变革，这些社会变革给人们带来了文化和教育的机会，人们变得流动性更强，家庭结构比较松散。这使得居住在城市社会的人们的生活方式发生了巨大变化。这样就产生了对备有加剧公寓的需求。当配有全套家具的公寓被引进时，收到了“流动”人口的欢迎，酒店业看到了这一市场的潜力，开始向这些特定顾客群提供配有全套家具的公寓。这一趋势导致了第一批“服务式公寓”的出现。进入90年中后期，随着上海市政府对土地批租政策的进一步放开，上海开始出现了一批高档的，以国外投资企业高级管理层在沪长期居住为主要租赁市场的高级酒店式公寓。而目前，服务式公寓的发展如火如荼，随着卓越商务中心、新城尚上城等服务式公寓的集中成交，呈现出服务式公寓正在逐步独霸办公楼市场的态势。