房屋買賣管理

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　　房屋買賣管理是指政府對房屋買賣活動的引導、控制和監督，其目的是維護房屋買賣的正常秩序和雙方合法權益。

　　管理的主要內容包括:市場主體資格的管理、市場客體條件的管理和房屋買賣的立契鑒證管理等。

　　(l)對市場主體資格的管理，就是審核買賣雙方是否具備參與房地產市場交易的資格。根據國家有關規定，進人市場的買賣雙方的限制條件主要是:

　　①買賣雙方必須具備完全的民事行為能力。對限制行為能力或無行為能力的人不能進行房屋買賣，但可以通過其監護人或法定代理人進行房屋買賣。機關團體、部隊、企事業單位不得私自購買城市私有房屋，如確需要，須經縣以上人民政府批准方可購買。

　　②要審查賣方的基本經營條件和能力(如資質審查)，界定其能否進入市場從事經營活動及經營項目，使其按核定的經營範圍和規模，合法地從事房地產經營活動，以保證房地產市場沿健康軌道發展。

　　(2)對市場客體條件的管理，即對進人市場的房屋的管理。根據國家有關規定，進入市場交易的房屋需符合以下條件:

　　①房屋產權清楚，並有合法的產權證件。

　　②經改建、擴建的房屋，應先辦理變更登記手續，方可投人市場。

　　③已出租未到期的房屋，如要出售，須提前三個月通知承租人，方可進人市場，以免引起承購者與承租者之間的糾紛。在同等條件下，承租人有優先購買權。

　　④共有房屋如要出售，出售人須提交共有人同意或委托出賣的證明，方可投人市場。在同等條件下，共有人有優先購買權。

　　⑤享受國家或單位補貼廉價購建的房屋，需出售時，應事先通知原補貼單位，一般應賣給原補貼單位或房管機關。賣給其他購買者時，應按有關規定進行收益分配。

　　(3)房屋買賣的立契證管理。進行房屋買賣的單位和個人，必須持有關證件到當地房地產管理部門辦理登記、鑒證、評估、立契過戶手續。這是加強房地產市場管理，維護市場正常秩序的重要環節。辦理房屋買賣立契鑒證，應按以下程式進行:

　　①受理、申請辦理房屋立契審核手續，應按各城市所確定的分工範圍，由房屋所屬區域內的房地產交易所受理。

　　②查驗證件。房地產交易所受理後應嚴格查驗產權證件、當事人身份證件及其他有關證件。查驗時，主要是看房屋權屬是否清楚，有無產權糾紛或其他項權益不清現象。查驗合格後，當事人填寫買賣房屋申請書。

　　③現場調查。經辦人除嚴格查驗有關證件外，還必須到現場作必要的調查，以避免交易糾紛。如出售已出租房屋，要調查核實承租人優先購買權方面的意見;出售共有房屋，要調查核實共有人優先購買權方面的意見，特別是家庭成員對房屋出售的意見。

　　④現場勘估。房產估價員要到現場勘估，填寫房產勘估表。如發現房屋面積、結構等與有關證件有出人時，應告知雙方，提請原發證機關覆核改證。

　　⑤申報審批。經辦人員完成上述過程後，鬚根據其產權性質和購買對象按審批許可權申報有關負責人審批。

　　⑥立契鑒證。已經核准的房產轉讓，由經辦人員通知買賣雙方辦理立契審批手續。立契手續須有雙方當事人簽名蓋章，並由買賣雙方繳納鑒證手續費和契稅。辦妥立契審核手續後，就可向管轄區產權部門辦理房屋產權、土地使用權轉移登記，換取新證。

　　⑦歸檔。立契審核手續辦理完畢後，經辦人將留存證件、審批表冊等資料，理順秩序並摘要登記後，移交戶籍檔案管理部門。