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房屋買賣管理

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出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

目錄

[隱藏]

什麼是房屋買賣管理

  房屋買賣管理是指政府對房屋買賣活動的引導、控制和監督,其目的是維護房屋買賣的正常秩序和雙方合法權益

房屋買賣管理的內容

  管理的主要內容包括:市場主體資格的管理、市場客體條件的管理和房屋買賣的立契鑒證管理等。

  (l)對市場主體資格的管理,就是審核買賣雙方是否具備參與房地產市場交易的資格。根據國家有關規定,進人市場的買賣雙方的限制條件主要是:

  ①買賣雙方必須具備完全的民事行為能力。對限制行為能力或無行為能力的人不能進行房屋買賣,但可以通過其監護人或法定代理人進行房屋買賣。機關團體、部隊、企事業單位不得私自購買城市私有房屋,如確需要,須經縣以上人民政府批准方可購買。

  ②要審查賣方的基本經營條件和能力(如資質審查),界定其能否進入市場從事經營活動經營項目,使其按核定的經營範圍和規模,合法地從事房地產經營活動,以保證房地產市場沿健康軌道發展。

  (2)對市場客體條件的管理,即對進人市場的房屋的管理。根據國家有關規定,進入市場交易的房屋需符合以下條件:

  ①房屋產權清楚,並有合法的產權證件。

  ②經改建、擴建的房屋,應先辦理變更登記手續,方可投人市場。

  ③已出租未到期的房屋,如要出售,須提前三個月通知承租人,方可進人市場,以免引起承購者與承租者之間的糾紛。在同等條件下,承租人有優先購買權

  ④共有房屋如要出售,出售人須提交共有人同意或委托出賣的證明,方可投人市場。在同等條件下,共有人有優先購買權。

  ⑤享受國家或單位補貼廉價購建的房屋,需出售時,應事先通知原補貼單位,一般應賣給原補貼單位或房管機關。賣給其他購買者時,應按有關規定進行收益分配

  (3)房屋買賣的立契證管理。進行房屋買賣的單位和個人,必須持有關證件到當地房地產管理部門辦理登記、鑒證、評估、立契過戶手續。這是加強房地產市場管理,維護市場正常秩序的重要環節。辦理房屋買賣立契鑒證,應按以下程式進行:

  ①受理、申請辦理房屋立契審核手續,應按各城市所確定的分工範圍,由房屋所屬區域內的房地產交易所受理。

  ②查驗證件。房地產交易所受理後應嚴格查驗產權證件、當事人身份證件及其他有關證件。查驗時,主要是看房屋權屬是否清楚,有無產權糾紛或其他項權益不清現象。查驗合格後,當事人填寫買賣房屋申請書。

  ③現場調查。經辦人除嚴格查驗有關證件外,還必須到現場作必要的調查,以避免交易糾紛。如出售已出租房屋,要調查核實承租人優先購買權方面的意見;出售共有房屋,要調查核實共有人優先購買權方面的意見,特別是家庭成員對房屋出售的意見。

  ④現場勘估。房產估價員要到現場勘估,填寫房產勘估表。如發現房屋面積、結構等與有關證件有出人時,應告知雙方,提請原發證機關覆核改證

  ⑤申報審批。經辦人員完成上述過程後,鬚根據其產權性質和購買對象按審批許可權申報有關負責人審批。

  ⑥立契鑒證。已經核准的房產轉讓,由經辦人員通知買賣雙方辦理立契審批手續。立契手續須有雙方當事人簽名蓋章,並由買賣雙方繳納鑒證手續費和契稅。辦妥立契審核手續後,就可向管轄區產權部門辦理房屋產權土地使用權轉移登記,換取新證。

  ⑦歸檔。立契審核手續辦理完畢後,經辦人將留存證件、審批表冊等資料,理順秩序並摘要登記後,移交戶籍檔案管理部門。

參考文獻

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