房屋买卖管理

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　　房屋买卖管理是指政府对房屋买卖活动的引导、控制和监督，其目的是维护房屋买卖的正常秩序和双方合法权益。

　　管理的主要内容包括:市场主体资格的管理、市场客体条件的管理和房屋买卖的立契鉴证管理等。

　　(l)对市场主体资格的管理，就是审核买卖双方是否具备参与房地产市场交易的资格。根据国家有关规定，进人市场的买卖双方的限制条件主要是:

　　①买卖双方必须具备完全的民事行为能力。对限制行为能力或无行为能力的人不能进行房屋买卖，但可以通过其监护人或法定代理人进行房屋买卖。机关团体、部队、企事业单位不得私自购买城市私有房屋，如确需要，须经县以上人民政府批准方可购买。

　　②要审查卖方的基本经营条件和能力(如资质审查)，界定其能否进入市场从事经营活动及经营项目，使其按核定的经营范围和规模，合法地从事房地产经营活动，以保证房地产市场沿健康轨道发展。

　　(2)对市场客体条件的管理，即对进人市场的房屋的管理。根据国家有关规定，进入市场交易的房屋需符合以下条件:

　　①房屋产权清楚，并有合法的产权证件。

　　②经改建、扩建的房屋，应先办理变更登记手续，方可投人市场。

　　③已出租未到期的房屋，如要出售，须提前三个月通知承租人，方可进人市场，以免引起承购者与承租者之间的纠纷。在同等条件下，承租人有优先购买权。

　　④共有房屋如要出售，出售人须提交共有人同意或委托出卖的证明，方可投人市场。在同等条件下，共有人有优先购买权。

　　⑤享受国家或单位补贴廉价购建的房屋，需出售时，应事先通知原补贴单位，一般应卖给原补贴单位或房管机关。卖给其他购买者时，应按有关规定进行收益分配。

　　(3)房屋买卖的立契证管理。进行房屋买卖的单位和个人，必须持有关证件到当地房地产管理部门办理登记、鉴证、评估、立契过户手续。这是加强房地产市场管理，维护市场正常秩序的重要环节。办理房屋买卖立契鉴证，应按以下程序进行:

　　①受理、申请办理房屋立契审核手续，应按各城市所确定的分工范围，由房屋所属区域内的房地产交易所受理。

　　②查验证件。房地产交易所受理后应严格查验产权证件、当事人身份证件及其他有关证件。查验时，主要是看房屋权属是否清楚，有无产权纠纷或其他项权益不清现象。查验合格后，当事人填写买卖房屋申请书。

　　③现场调查。经办人除严格查验有关证件外，还必须到现场作必要的调查，以避免交易纠纷。如出售已出租房屋，要调查核实承租人优先购买权方面的意见;出售共有房屋，要调查核实共有人优先购买权方面的意见，特别是家庭成员对房屋出售的意见。

　　④现场勘估。房产估价员要到现场勘估，填写房产勘估表。如发现房屋面积、结构等与有关证件有出人时，应告知双方，提请原发证机关复核改证。

　　⑤申报审批。经办人员完成上述过程后，须根据其产权性质和购买对象按审批权限申报有关负责人审批。

　　⑥立契鉴证。已经核准的房产转让，由经办人员通知买卖双方办理立契审批手续。立契手续须有双方当事人签名盖章，并由买卖双方缴纳鉴证手续费和契税。办妥立契审核手续后，就可向管辖区产权部门办理房屋产权、土地使用权转移登记，换取新证。

　　⑦归档。立契审核手续办理完毕后，经办人将留存证件、审批表册等资料，理顺秩序并摘要登记后，移交户籍档案管理部门。