房地產周期

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　　房地產周期是指房地產經濟在運行過程中，隨著時間的變化而出現的擴張和收縮交替反覆運動的過程。房地產周期每一次反覆迴圈的時間間隔基本上是一致的。房地產周期是房地產經濟波動的特殊運動狀態，是一種有規律的波動。房地產經濟波動是房地產市場總的發展變化規律，是一個大的概念，具有普遍性、絕對性。而房地產周期是一個小的概念，具有特殊性、相對性。國內外房地產業發展的歷史證明，由於房地產業的發展受到巨集觀經濟發展、人口、政治、社會文化、法律制度等多種因素的影響，以及房地產業本身運動規律的制約，房地產業在發展過程中，會表現出周期性的波動，出現房地產經濟發展的高峰期和低谷期。房地產經濟的周期性波動規律，也可稱房地產周期。

　　房地產開發是一個十分複雜的過程，從可行性分析到房屋完成建設推向市場要經過很多環節，歷時較長，一般建設周期為2～4年，因建設規模的大小而不同，個別大規模的建設項目可能要經過5～6年的時間。由於建設周期長，所以就產生了房屋的供應滯後現象，也就是從發現市場需求，到房屋建成滿足市場要經過相當長的時間，所以，供應同需求相比，在時間上是滯後的。由於時間的滯後就可能會出現在建設期由於市場行情的變化或競爭對手的變化，原來的需求發生改變或已被滿足，造成供應數量同市場真實需求不同。結果就產生房屋的供應在時間上總是落後於需求，在數量上又會出現高於或低於需求的現象。這是因為當房屋剛開工時，開發商會發現市場已近飽和，但前期投入已很大，開發商不得不冒房屋空置賣不出去的風險而繼續開發建設，這樣就會出現市場過熱，在一段時間內，還有不少房屋繼續推向市場，更進一步地加速了市場過剩、市場蕭條，造成房地產市場危機。房地產市場危機的出現又會使其他準備進入市場的房地產開發商在決策時特別小心、更加悲觀，結果會出現市場需求已很旺盛，價格已回升，一但仍沒有房屋推向市場，造成房屋供應數量不足，市場短缺。房地產市場蕭條、旺盛這種規律性的出現就形成房地產市場周期，一般簡稱房地產周期。其運作過程如圖所示。

　　圖中點A的橫線說明距離市場供需平衡時的時問差，豎線說明在同一時間供需數量的差別。B點的橫、豎線的意思相同，這時要達到供需平衡，同樣需要一段時間，但B點的供應大於需求，同A點有很大不同。

　　房地產周期按其供需關係可以劃分為四個時期。每個時期都有不同的供需矛盾，表現為不同的空房率。空房率又稱房屋空置率(vacancyrate)，是指房屋推向市場一定期限後，空置房屋所占比率。這裡有兩個問題，一是“一定時期”在不同國家規定不同，西方國家多以兩年為準，而亞洲國家多以一年為準，我國對空置率沒有時間期限的規定。二是“所占比率”指的是占誰的比率，是占新房的比率，還是占所有存量房屋的比率。我國多指占新房的比率，即占增量房屋的比例，稱之為商品房空置率；西方國家多指占存量房屋的比例，可稱之為空置率。另外，國外將房屋出租排斥在空房以外，而我國很多時候空置房屋是指沒有出售的房屋，沒有將已出租的房屋扣除。下麵講的空房率是占所有房屋的比率，在應用中空房率的含義不同，其數值也應有所不同。

　　(1)上升期：市場房屋供應數量小於需求數量，需求不斷上升，房屋不斷供應。這個階段的空房率較5％為高，隨著需求的不斷增加空房率不斷下降，後期空房率達到正常水平即5％～6％。

　　(2)高峰期：需求開始變弱降低。在這個階段的前期需求超過供給，後期在需求降低的情況下，供應仍不斷增加，結果空房率上升，房租和房價開始下降。

　　(3)降低期：供應和需求都降低，開發商對房地產業持悲觀態度，空房率上升到10％～15％。

　　(4)低谷期：供應增加量不斷下降，而需求處在轉折期，前期空房率在10％～15％，後期空房率下降到10％以下。空房率在西方國家被作為房地產周期的指示指標，而房地產周期又是巨集觀經濟的晴雨表，所以可以利用空房率預測巨集觀經濟未來的發展。

　　1．房地產周期平均長度

　　房地產周期的平均長度是指，在一定歷史時期內，每個房地產周期平均經歷的時間長度，通常用年表示。

　　2．房地產周期的振幅

　　房地產周期的振幅，即房地產周期波動的幅度，以房地產經濟在同一周期中由峰頂到谷底的指標差額表示，所以又叫落差。它是用來衡量某次房地產周期波動幅度強烈程度的重要指標。落差越大，說明房地產經濟漲落程度越強烈，房地產經濟越不穩定，落差越小，說明房地產經濟漲落程度越緩和，房地產經濟越穩定。

　　3．房地產周期的頻率(周期次數)

　　房地產周期的頻率，是指在一段歷史時期內，房地產經濟的波動所經歷的周期次數，通常用次表示。它是衡量一個國家或地區一定時期內房地產經濟增長或發展穩定程度的主要指標之一。波動頻率高，說明某一歷史時期內，該國(地區)房地產經濟的發展和增長不穩定；波動頻率低，說明某一歷史時期內，該國(地區)房地產經濟的發展和增長比較穩定。

　　每個經濟指標的時問序列中一般都包含四種變動要素：長期趨勢性波動(T)、季節性變動(S)、周期性波動(C)和不規則性變動(J)。而要確定每個經濟指標的周期性波動，就必須採用一定的方法，消除長期趨勢性波動、季節性變動和不規則性變動的影響。這種方法就是對經濟指標的周期性波動進行測定的方法。一般說來，這種測定的方法適用於較狹義的房地產周期波動。廣義的房地產經濟波動，則要根據實際情況，根據研究需要，確定是否消除特定因素。

　　最基本的測定方法有直接測定法和剩餘法。

　　1．直接測定法

　　這種方法是用代表房地產經濟主要變數指標的時間數列，把每年數值直接與上一年的數值相比，求得經濟變動的相對數，以此反映房地產周期波動狀況的測定方法。此種方法也稱環比測定法。

　　該法計算公式為：

　　式中，C_TI_t為第t年的周期性波動及不規則變動相對數；Y_t為第t年的房地產經濟主要變數數值；Y_{t − 1}為上年房地產經濟主要變數的數值。

　　一般說來，使用直接測定法，把當年數值與上一年同期數值相比，大體可以消除時期序列中包含季節性變動和長期趨勢性變動因素的影響，如果在這一基礎上再使用移動平均法，就又可以大體消除不規則變動的影響，得到周期性波動因素的相對數。

　　直接測定法的最大優點是簡單易行，直觀明瞭。局限性是適用範圍比較窄，要求服從指數增長，趨勢比較平穩，有較長時間的短期資料。

　　2．剩餘法

　　該方法的基本前提是假定時間序列y可以被分解為長期趨勢(T)、季節變動(S)、周期性波動(C)和不規則變動(I)這四個因素。使用剩餘法測定房地產周期性波動，就是從時間序列中逐次或一次消除長期趨勢和季節變動，剩下周期性波動和不規則變動。然後，再進一步消除不規則變動，得到周期性波動值。這種方法實際上是把對經濟周期性波動的測定問題，轉化成對時間序列分解模型的選擇和對長期趨勢及季節變動的測定問題。

　　剩餘法的基本步驟：

　　(1)對以月度或季度為時問單位的數據進行季節性調整，消除時間數列中季節性變動因素(S)的影響；

　　(2)通過最小二乘法等方法求出長期趨勢(T)；

　　(3)利用移動平均法消除不規則變動因素(I)的影響，然後再利用該序列與長期趨勢(T)的比率，求出周期波動值(C)。

　　最基本的時間序列分解模型有兩種，即加法模型和乘法模型。加法模型的一般形式為Y=T+C+S+I；乘法模型的一般形式為Y=T·C·S·I。