房地产周期

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　　房地产周期是指房地产经济在运行过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。房地产周期每一次反复循环的时间间隔基本上是一致的。房地产周期是房地产经济波动的特殊运动状态，是一种有规律的波动。房地产经济波动是房地产市场总的发展变化规律，是一个大的概念，具有普遍性、绝对性。而房地产周期是一个小的概念，具有特殊性、相对性。国内外房地产业发展的历史证明，由于房地产业的发展受到宏观经济发展、人口、政治、社会文化、法律制度等多种因素的影响，以及房地产业本身运动规律的制约，房地产业在发展过程中，会表现出周期性的波动，出现房地产经济发展的高峰期和低谷期。房地产经济的周期性波动规律，也可称房地产周期。

　　房地产开发是一个十分复杂的过程，从可行性分析到房屋完成建设推向市场要经过很多环节，历时较长，一般建设周期为2～4年，因建设规模的大小而不同，个别大规模的建设项目可能要经过5～6年的时间。由于建设周期长，所以就产生了房屋的供应滞后现象，也就是从发现市场需求，到房屋建成满足市场要经过相当长的时间，所以，供应同需求相比，在时间上是滞后的。由于时间的滞后就可能会出现在建设期由于市场行情的变化或竞争对手的变化，原来的需求发生改变或已被满足，造成供应数量同市场真实需求不同。结果就产生房屋的供应在时间上总是落后于需求，在数量上又会出现高于或低于需求的现象。这是因为当房屋刚开工时，开发商会发现市场已近饱和，但前期投入已很大，开发商不得不冒房屋空置卖不出去的风险而继续开发建设，这样就会出现市场过热，在一段时间内，还有不少房屋继续推向市场，更进一步地加速了市场过剩、市场萧条，造成房地产市场危机。房地产市场危机的出现又会使其他准备进入市场的房地产开发商在决策时特别小心、更加悲观，结果会出现市场需求已很旺盛，价格已回升，一但仍没有房屋推向市场，造成房屋供应数量不足，市场短缺。房地产市场萧条、旺盛这种规律性的出现就形成房地产市场周期，一般简称房地产周期。其运作过程如图所示。

　　图中点A的横线说明距离市场供需平衡时的时问差，竖线说明在同一时间供需数量的差别。B点的横、竖线的意思相同，这时要达到供需平衡，同样需要一段时间，但B点的供应大于需求，同A点有很大不同。

　　房地产周期按其供需关系可以划分为四个时期。每个时期都有不同的供需矛盾，表现为不同的空房率。空房率又称房屋空置率(vacancyrate)，是指房屋推向市场一定期限后，空置房屋所占比率。这里有两个问题，一是“一定时期”在不同国家规定不同，西方国家多以两年为准，而亚洲国家多以一年为准，我国对空置率没有时间期限的规定。二是“所占比率”指的是占谁的比率，是占新房的比率，还是占所有存量房屋的比率。我国多指占新房的比率，即占增量房屋的比例，称之为商品房空置率；西方国家多指占存量房屋的比例，可称之为空置率。另外，国外将房屋出租排斥在空房以外，而我国很多时候空置房屋是指没有出售的房屋，没有将已出租的房屋扣除。下面讲的空房率是占所有房屋的比率，在应用中空房率的含义不同，其数值也应有所不同。

　　(1)上升期：市场房屋供应数量小于需求数量，需求不断上升，房屋不断供应。这个阶段的空房率较5％为高，随着需求的不断增加空房率不断下降，后期空房率达到正常水平即5％～6％。

　　(2)高峰期：需求开始变弱降低。在这个阶段的前期需求超过供给，后期在需求降低的情况下，供应仍不断增加，结果空房率上升，房租和房价开始下降。

　　(3)降低期：供应和需求都降低，开发商对房地产业持悲观态度，空房率上升到10％～15％。

　　(4)低谷期：供应增加量不断下降，而需求处在转折期，前期空房率在10％～15％，后期空房率下降到10％以下。空房率在西方国家被作为房地产周期的指示指标，而房地产周期又是宏观经济的晴雨表，所以可以利用空房率预测宏观经济未来的发展。

　　1．房地产周期平均长度

　　房地产周期的平均长度是指，在一定历史时期内，每个房地产周期平均经历的时间长度，通常用年表示。

　　2．房地产周期的振幅

　　房地产周期的振幅，即房地产周期波动的幅度，以房地产经济在同一周期中由峰顶到谷底的指标差额表示，所以又叫落差。它是用来衡量某次房地产周期波动幅度强烈程度的重要指标。落差越大，说明房地产经济涨落程度越强烈，房地产经济越不稳定，落差越小，说明房地产经济涨落程度越缓和，房地产经济越稳定。

　　3．房地产周期的频率(周期次数)

　　房地产周期的频率，是指在一段历史时期内，房地产经济的波动所经历的周期次数，通常用次表示。它是衡量一个国家或地区一定时期内房地产经济增长或发展稳定程度的主要指标之一。波动频率高，说明某一历史时期内，该国(地区)房地产经济的发展和增长不稳定；波动频率低，说明某一历史时期内，该国(地区)房地产经济的发展和增长比较稳定。

　　每个经济指标的时问序列中一般都包含四种变动要素：长期趋势性波动(T)、季节性变动(S)、周期性波动(C)和不规则性变动(J)。而要确定每个经济指标的周期性波动，就必须采用一定的方法，消除长期趋势性波动、季节性变动和不规则性变动的影响。这种方法就是对经济指标的周期性波动进行测定的方法。一般说来，这种测定的方法适用于较狭义的房地产周期波动。广义的房地产经济波动，则要根据实际情况，根据研究需要，确定是否消除特定因素。

　　最基本的测定方法有直接测定法和剩余法。

　　1．直接测定法

　　这种方法是用代表房地产经济主要变量指标的时间数列，把每年数值直接与上一年的数值相比，求得经济变动的相对数，以此反映房地产周期波动状况的测定方法。此种方法也称环比测定法。

　　该法计算公式为：

　　式中，C_TI_t为第t年的周期性波动及不规则变动相对数；Y_t为第t年的房地产经济主要变量数值；Y_{t − 1}为上年房地产经济主要变量的数值。

　　一般说来，使用直接测定法，把当年数值与上一年同期数值相比，大体可以消除时期序列中包含季节性变动和长期趋势性变动因素的影响，如果在这一基础上再使用移动平均法，就又可以大体消除不规则变动的影响，得到周期性波动因素的相对数。

　　直接测定法的最大优点是简单易行，直观明了。局限性是适用范围比较窄，要求服从指数增长，趋势比较平稳，有较长时间的短期资料。

　　2．剩余法

　　该方法的基本前提是假定时间序列y可以被分解为长期趋势(T)、季节变动(S)、周期性波动(C)和不规则变动(I)这四个因素。使用剩余法测定房地产周期性波动，就是从时间序列中逐次或一次消除长期趋势和季节变动，剩下周期性波动和不规则变动。然后，再进一步消除不规则变动，得到周期性波动值。这种方法实际上是把对经济周期性波动的测定问题，转化成对时间序列分解模型的选择和对长期趋势及季节变动的测定问题。

　　剩余法的基本步骤：

　　(1)对以月度或季度为时问单位的数据进行季节性调整，消除时间数列中季节性变动因素(S)的影响；

　　(2)通过最小二乘法等方法求出长期趋势(T)；

　　(3)利用移动平均法消除不规则变动因素(I)的影响，然后再利用该序列与长期趋势(T)的比率，求出周期波动值(C)。

　　最基本的时间序列分解模型有两种，即加法模型和乘法模型。加法模型的一般形式为Y=T+C+S+I；乘法模型的一般形式为Y=T·C·S·I。