建設用地整理
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建設用地整理（Construction Land Consolidation）
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建設用地整理是指以提高土地集約利用為主 要目的,採取一定措施和手段對利用率不高的建設用地進行綜合整理。
建設用地整理和農用地整理同是土地整理的重要內容, 二者缺一不可。農地整理可直接增加耕地面積, 對於實現區域內的耕地總量動態平衡和緩解城市擴張對耕地的壓力具有明顯作用。但是, 如果不能實現城市土地優化配置和集約利用、有效控制城市建設用地的外延擴展, 就必須不斷開發整理出更多的耕地來填補城市建設占用的耕地, 這樣很難達到土地整理的最終目的。建設用地整理包括村鎮用地、城鎮用地、獨立工礦用地、交通用地和水利設施用地以及其他建設用地的整理。
（1）村鎮用地整理。村鎮用地整理包括村鎮的撤並、撤遷和就地改擴建。
（2）城鎮用地整理。城鎮用地整理主要指城鎮建成區內的存量土地的挖潛利用、舊城改造、用途調整和零星閑散地的利用。
（3）獨立工礦用地整理。獨立工礦用地整理主要指就地開采、現場作業的工礦企業和相配套的小型居住區用地的佈局調整、用地範圍的確定和發展用地選擇，一般不包括大規模廢棄地復墾。
（4）基礎設施用地整理。基礎設施用地整理包括公路、鐵路、河道、電網、農村道路、排灌渠道的改線、裁彎取直、疏挖和廠站的配置、堤壩的調整，也包括少量廢棄的路基、溝渠等的恢複利用。
海外建設用地整理的操作[1]
1、由於國家和地區的具體情況存在差異，海外各國家和地區開展建設用地整理的動因和方式有所不同，但基本遵循以下共同的理念：
(1)價值保持。整理區內原有地產所有者的所有權原則上不能受到損害或被剝奪，且整理後價值不能低於原有地產的價值。
(2)平等互利。土地所有者共同承擔整理區內的公共建設用地需求，同時共用由整理而產生的土地增值收益。
(3)合法合規。依據法令開展，地塊的劃分和調整應符合相關規劃提出的土地利用要求。
(4)公正透明。地權人(所有者和使用者)享有平等參與權利，整理程式和價值分配過程受公眾監督。
2、在實際項目操作時，各國的具體操作方法也有所不同，但一般具有以下幾項共同的程式：
(1)發起整理程式。建設用地整理項目在地方政府批准施行前，由法定發起人根據相關法律規定提出整理計劃。在德國，發起人為地方政府；在法國主要發起人為土地所有者私人企業和土地所有者都可以根據需要發起整理計劃。
(2)公示整理計劃。在整理項目執行前，整理計劃按法定程式進行公示，對整理內容存有異議的地權人在公示時期內可以向地方法院提請法律裁決，獲得法律援助。
(3)評估整理地塊。評估一般由整理執行機構指定專業機構開展，評估標準主要依據相應評估規範，具體修正繫數根據地方實際設定。
(4)分配土地。在整理項目中，土地按一定原則返還給原有土地所有者，原地權人土地權屬結構基本保持不變，同時，原有社區關係得到維持。日本和南韓主要依據相似原則、德國依據價值等值原則、我國臺灣地區主要依據位次原則來分配土地。
(5)提取公共開發用地。根據詳細整理計劃，執行機構提取由原有土地所有者讓渡出來的公共開發用地作為道路、公園及其它市政基礎設施用地，並出售或開發部分地塊用於彌補實施整理的有關費用。譬如，日本還規定了公共開發用地提取的上限比例。
我國建設用地整理和海外建設用地整理的比較優勢[1]
與我國已開展的建設用地整理實踐相比，海外建設用地整理能夠得以相對Jingo推行，在理念和操作上的主要的比較優勢在於：
(1)成本公攤，利益共用。海外建設用地整理實質上是一種聯合開發(Joint Development)的模式，地權人通過讓渡部分土地面積共同承擔整理費用，共用價值增值，政府則通過道路和公共設施的建設實現規劃意圖。在整理過程中，政府與私人因利益共用，容易結成較為緊密的合作關係。
(2)資金自我平衡。海外建設用地整理大多通過保留地(ReserveLand)的出售或市場化開發獲取資金，彌補整理費用。保留地的提取比例和原有地權人地塊價值的測算是整理項目的核心工作，通過嚴密的投入一產出計算，實現資金平衡。因此，在某種程度上說，海外建設用地整理是一種資金自我平衡(Self-finance)的土地開發方式。
(3)地權人合法權益受到普遍尊重。相對來說，海外建設用地整理是一種更加民主的土地開發方式。在產權調整過程中，地塊按照一定比例返還給原有地權人，維持了地權人之間的權屬關係，且多數國家，地區設定了政府公共開發用地的上限比例，保證地權人合法權益不被剝奪或過分消減。同時，在法律上規定，整理項目只有獲得全部或規定多數比例地權人的同意方可得到政府批准。地權人權益受到尊重和保護有利於減少整理阻力。
