聯合開發

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什麼是聯合開發

  聯合開發其實質是一項不動產開發。所謂聯合開發就是將交通設施與不動產緊密占合起來,依靠交通設施所提供的市場活動區位優勢,推動地區發展。

聯合開發的策略[1]

  聯合開發成功的關鍵,在於制定詳細的規劃以及政府部門和開發企業致力於計劃完成所做的各種努力,如此才能促成整個開發計劃中各個聯合開發細節的完成。不可否認,雖說交通運輸土地使用間有直接的互動關係,但是聯合開發這種行為絕不會憑空發生,它需要鼓勵,需要經歷艱苦的準備過程,政府部門和開發企業都需付出巨大的努力才能創造出聯合開發的條件和機會。

  聯合開發工作包含運輸管理機構和其他政府部門為聯合開發計劃所作的各種準備工作。在制定聯合開發計划過程中,應建立必要的管理原則和組織制度,這將直接影響到聯合開發計劃的可行性。首先,局部的土地使用計劃應和整個城市總體規劃政策相吻合。從區域性的角度來看,只有當開發地段的運輸系統規劃與整個城市的總體規劃相配合,才能提高開發用地的使用效率,而城市的總體規劃政策,必須依靠局部開發地段的具體措施及公共政策來完成其長遠的總體口標,這是一個局部和整體、近期和遠期協調的問題,二者相輔相成、不可分割。

  其次,在開發地段的具體範圍內,應將土地依其使用口的分為交通設施用地和其它性質用地,並使交通設施用地的使用佈局充分配合其它性質的用地開發。路線的規劃、車站的位置、通道的安排等都會影響到聯合開發的潛力,如果規劃正確,則可以創造許多條件來吸引開發投資

  再者,就是有關部門的許可權安排。由於聯合開發是牽涉到政府及開發企業等各個不同團體的行為,因此需要一個專門的政府職能部門來管理控制,這個角色至關重要,其作用就是為交通運輸系統的建設及各項房地產的開發活動進行全方位的協調。為了更好地發揮其作用,這一部門應具備必要的法律權力及合理的專業配置,以解決開發過程中的種種問題及挑戰,應具有買賣或出租土地、變更土地使用的種類及性質、與開發企業及其它的政府部門簽訂協議、調撥公共開發資金及制定一些針對其它開發企業獎懲政策等權力。

  最後是開發用地取得及轉讓方而的政策。土地所屬權分散、不集中是聯合開發不可避免的問題,尤其是在城市傳統地區,這一問題顯得更加突出。主管部門要通過各種協議達成,使土地使用權集中在開發者手中,努力縮短從土地轉讓到實施開發訓一划之間的時間消耗,節約開支,並且要儘量避開那些不願出讓的土地,以保證開發計劃的順利進行。從實際情況來看,即使有政府部門的協助,要集中分散的土地使用權仍會很費力氣,且有時會使開發計劃受挫。因此政府主管部門要有先見之明,儘量將交通運輸設施配置在主權完整、適宜進行聯合開發的地點,以避免由於土地不完整給以後的開發工作所帶來的麻煩。

  對上述事項所做出的決策,將直接影響聯合開發及運輸系統的功效,並影響著各有關方而談判階段的複雜性。問題考慮得越詳細、周到,彼此間就越容易達成協議,為以後工作節省時間。因此,在計劃之初就要進行廣泛深入的調查分析,避免問題的發生。

參考文獻

  1. 袁鐵聲.談聯合開發策略[J].城市開發,1997,06
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