联合开发

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什么是联合开发

  联合开发其实质是一项不动产开发。所谓联合开发就是将交通设施与不动产紧密占合起来,依靠交通设施所提供的市场活动区位优势,推动地区发展。

联合开发的策略[1]

  联合开发成功的关键,在于制定详细的规划以及政府部门和开发企业致力于计划完成所做的各种努力,如此才能促成整个开发计划中各个联合开发细节的完成。不可否认,虽说交通运输土地使用间有直接的互动关系,但是联合开发这种行为绝不会凭空发生,它需要鼓励,需要经历艰苦的准备过程,政府部门和开发企业都需付出巨大的努力才能创造出联合开发的条件和机会。

  联合开发工作包含运输管理机构和其他政府部门为联合开发计划所作的各种准备工作。在制定联合开发计划过程中,应建立必要的管理原则和组织制度,这将直接影响到联合开发计划的可行性。首先,局部的土地使用计划应和整个城市总体规划政策相吻合。从区域性的角度来看,只有当开发地段的运输系统规划与整个城市的总体规划相配合,才能提高开发用地的使用效率,而城市的总体规划政策,必须依靠局部开发地段的具体措施及公共政策来完成其长远的总体口标,这是一个局部和整体、近期和远期协调的问题,二者相辅相成、不可分割。

  其次,在开发地段的具体范围内,应将土地依其使用口的分为交通设施用地和其它性质用地,并使交通设施用地的使用布局充分配合其它性质的用地开发。路线的规划、车站的位置、通道的安排等都会影响到联合开发的潜力,如果规划正确,则可以创造许多条件来吸引开发投资

  再者,就是有关部门的权限安排。由于联合开发是牵涉到政府及开发企业等各个不同团体的行为,因此需要一个专门的政府职能部门来管理控制,这个角色至关重要,其作用就是为交通运输系统的建设及各项房地产的开发活动进行全方位的协调。为了更好地发挥其作用,这一部门应具备必要的法律权力及合理的专业配置,以解决开发过程中的种种问题及挑战,应具有买卖或出租土地、变更土地使用的种类及性质、与开发企业及其它的政府部门签订协议、调拨公共开发资金及制定一些针对其它开发企业奖惩政策等权力。

  最后是开发用地取得及转让方而的政策。土地所属权分散、不集中是联合开发不可避免的问题,尤其是在城市传统地区,这一问题显得更加突出。主管部门要通过各种协议达成,使土地使用权集中在开发者手中,努力缩短从土地转让到实施开发训一划之间的时间消耗,节约开支,并且要尽量避开那些不愿出让的土地,以保证开发计划的顺利进行。从实际情况来看,即使有政府部门的协助,要集中分散的土地使用权仍会很费力气,且有时会使开发计划受挫。因此政府主管部门要有先见之明,尽量将交通运输设施配置在主权完整、适宜进行联合开发的地点,以避免由于土地不完整给以后的开发工作所带来的麻烦。

  对上述事项所做出的决策,将直接影响联合开发及运输系统的功效,并影响着各有关方而谈判阶段的复杂性。问题考虑得越详细、周到,彼此间就越容易达成协议,为以后工作节省时间。因此,在计划之初就要进行广泛深入的调查分析,避免问题的发生。

参考文献

  1. 袁铁声.谈联合开发策略[J].城市开发,1997,06
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