建设用地整理
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建设用地整理（Construction Land Consolidation）
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建设用地整理是指以提高土地集约利用为主 要目的,采取一定措施和手段对利用率不高的建设用地进行综合整理。
建设用地整理和农用地整理同是土地整理的重要内容, 二者缺一不可。农地整理可直接增加耕地面积, 对于实现区域内的耕地总量动态平衡和缓解城市扩张对耕地的压力具有明显作用。但是, 如果不能实现城市土地优化配置和集约利用、有效控制城市建设用地的外延扩展, 就必须不断开发整理出更多的耕地来填补城市建设占用的耕地, 这样很难达到土地整理的最终目的。建设用地整理包括村镇用地、城镇用地、独立工矿用地、交通用地和水利设施用地以及其他建设用地的整理。
（1）村镇用地整理。村镇用地整理包括村镇的撤并、撤迁和就地改扩建。
（2）城镇用地整理。城镇用地整理主要指城镇建成区内的存量土地的挖潜利用、旧城改造、用途调整和零星闲散地的利用。
（3）独立工矿用地整理。独立工矿用地整理主要指就地开采、现场作业的工矿企业和相配套的小型居住区用地的布局调整、用地范围的确定和发展用地选择，一般不包括大规模废弃地复垦。
（4）基础设施用地整理。基础设施用地整理包括公路、铁路、河道、电网、农村道路、排灌渠道的改线、裁弯取直、疏挖和厂站的配置、堤坝的调整，也包括少量废弃的路基、沟渠等的恢复利用。
海外建设用地整理的操作[1]
1、由于国家和地区的具体情况存在差异，海外各国家和地区开展建设用地整理的动因和方式有所不同，但基本遵循以下共同的理念：
(1)价值保持。整理区内原有地产所有者的所有权原则上不能受到损害或被剥夺，且整理后价值不能低于原有地产的价值。
(2)平等互利。土地所有者共同承担整理区内的公共建设用地需求，同时共享由整理而产生的土地增值收益。
(3)合法合规。依据法令开展，地块的划分和调整应符合相关规划提出的土地利用要求。
(4)公正透明。地权人(所有者和使用者)享有平等参与权利，整理程序和价值分配过程受公众监督。
2、在实际项目操作时，各国的具体操作方法也有所不同，但一般具有以下几项共同的程序：
(1)发起整理程序。建设用地整理项目在地方政府批准施行前，由法定发起人根据相关法律规定提出整理计划。在德国，发起人为地方政府；在法国主要发起人为土地所有者私人企业和土地所有者都可以根据需要发起整理计划。
(2)公示整理计划。在整理项目执行前，整理计划按法定程序进行公示，对整理内容存有异议的地权人在公示时期内可以向地方法院提请法律裁决，获得法律援助。
(3)评估整理地块。评估一般由整理执行机构指定专业机构开展，评估标准主要依据相应评估规范，具体修正系数根据地方实际设定。
(4)分配土地。在整理项目中，土地按一定原则返还给原有土地所有者，原地权人土地权属结构基本保持不变，同时，原有社区关系得到维持。日本和韩国主要依据相似原则、德国依据价值等值原则、我国台湾地区主要依据位次原则来分配土地。
(5)提取公共开发用地。根据详细整理计划，执行机构提取由原有土地所有者让渡出来的公共开发用地作为道路、公园及其它市政基础设施用地，并出售或开发部分地块用于弥补实施整理的有关费用。譬如，日本还规定了公共开发用地提取的上限比例。
我国建设用地整理和海外建设用地整理的比较优势[1]
与我国已开展的建设用地整理实践相比，海外建设用地整理能够得以相对Jingo推行，在理念和操作上的主要的比较优势在于：
(1)成本公摊，利益共享。海外建设用地整理实质上是一种联合开发(Joint Development)的模式，地权人通过让渡部分土地面积共同承担整理费用，共享价值增值，政府则通过道路和公共设施的建设实现规划意图。在整理过程中，政府与私人因利益共享，容易结成较为紧密的合作关系。
(2)资金自我平衡。海外建设用地整理大多通过保留地(ReserveLand)的出售或市场化开发获取资金，弥补整理费用。保留地的提取比例和原有地权人地块价值的测算是整理项目的核心工作，通过严密的投入一产出计算，实现资金平衡。因此，在某种程度上说，海外建设用地整理是一种资金自我平衡(Self-finance)的土地开发方式。
(3)地权人合法权益受到普遍尊重。相对来说，海外建设用地整理是一种更加民主的土地开发方式。在产权调整过程中，地块按照一定比例返还给原有地权人，维持了地权人之间的权属关系，且多数国家，地区设定了政府公共开发用地的上限比例，保证地权人合法权益不被剥夺或过分消减。同时，在法律上规定，整理项目只有获得全部或规定多数比例地权人的同意方可得到政府批准。地权人权益受到尊重和保护有利于减少整理阻力。
