廉租房

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　　廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。

　　以廉租房政策推廣較好的上海為例，2003年4月，廉租住房的認定標準由人均居住面積在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月，認定標準再一次上調到7平方米以下，同時把人均居住面積低於7平方米、人均月收入低於570元的老勞模和重點優撫對象也納入了廉租住房的解決範圍。當今世界，住房難題幾乎困擾著所有國家的平民百姓。即使在發達國家，“居者有其房”也不是所有人單靠自己的力量就可以實現的。但在這些國家，政府對這個重要的民生環節，已經總結出了豐富的經驗及政策。中國建設部明確要求，全國所有市縣在2007年年底前必須建立 “廉租房”制度。

　　與中國的另一項住房保障措施經濟適用房相比，在經營方式、目標對象、房源等方面有以下不同：

　　經濟適用房房源為新建住房，而廉租房房源多樣化，包括新建住房、空置樓盤、改造危房、老舊公房等。

　　廉租房只租不售，而經濟適用房用於出售。

　　廉租房面向城市特困人口出租，只收取象徵性的房租；而經濟適用房通過土地、稅收政策扶持、控制建築標準、限制利潤等手段降低建築成本，面向買不起商品房的城市居民低價市場價格銷售。

　　廉租房是在新出台的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。

　　廉租房是國家和當地政府為瞭解決城市中低經濟收入家庭住房困難而建的普通住宅，有社會公共福利和住房社會保障性質。

　　廉租房一般有兩種表現形式，一是由政府出資建好後，低租金給住房困難戶，二是由政府發放租金補貼給住房困難戶，由他們租賃社會房屋居住。

　　廉租房有特定的供給對象，符合廉租房供給條件的由本人（家庭）向政府提出申請，並經過政府相關部門核實批准後，方能購、租、補。廉租房無繼承權。

　　經濟適用房/經適房，就是有資格買的比如一家年收入不超過6萬住房面積每人不超過15平米。

　　經濟適用住房，常簡稱為經濟適用房，在中國是指由政府出資扶持的具有經濟性和適用性兩方面特點的社會保障住房。所謂經濟性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔能力。所謂適用性，是指在房屋的建築標準上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。和其他許多國家一樣，經濟適用房是國家為低收入人群解決住房問題所做出的政策性安排。

　　廉租房就是使用權的每月要交房租的。

　　兩限房，是指兩限就是限制價格,限價不是死價，它的價格有個上線，也就是不論你賣多少，都不能超過這個價格。另一個就是限制居住面積。這個面積肯定比同地段的普通商品房的面積小。限價房可以上市銷售,而且價格是由賣房人自己制定,不再受政府的約束.但是一般買了限價房的人是不會賣的,因為買房的人資格是嚴格把關的,炒房產的人肯定買不到限價房。

　　產權房就是私產，一次性購買終身受用，除了每年要交的物業費別得沒有了。

　　在中共十七大報告的第八部分提出：“努力使全體人民學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居”。同時還提出：“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭

　　住房困難。”這是黨代會報告中第一次專門提及住房保障制度，更是第一次談到保障方式和保障對象。這意味著：

　　首先，它表明執政黨更加關註“安居”等民生問題。近年來，住房價格不斷攀升，民眾的壓力越來越大。黨代會報告在重點強調教育、醫療問題的同時，也將住房保障寫入其中，體現了對民生的關註和對民意的尊重。

　　同時，這一表述也表明：中國的住房保障制度已經有了重大調整。

　　自“安居工程”開始，中國的住房保障工作已經進行了十多年。十多年來，住房保障工作的重心一直是經濟適用房(“安居工程”是其前身)。直到現在，各地出台的住房保障政策中，也仍然把經濟適用房排在最前面。無論是支持力度還是建設規模，經濟適用房都遠遠高於廉租房、雙限房等其他政策保障性住房。然而，在十七大報告中，卻只見廉租房，而不提經濟適用房。同時，保障對象也從原來的“中低收入家庭”轉變為“低收入家庭”。

　　這一政策調整在《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》中初見端倪。在這個《意見》中，廉租房已經成為住房保障方式的首選，經濟適用房則退居第二位，住房保障的對象也開始收縮為“低收入住房困難家庭”。這一政策的轉向在十七大報告中得到了最權威的確認，從而確定了廉租房在住房保障中的重要地位。

　　保障方式和保障對象是保障制度的兩大核心內容。這兩個方面的調整，意味著我國的住 房保障制度一次理性、務實的調整。

　　經濟適用房從誕生之時起，就一直飽受非議。剛開始，質疑的還只是理論層面，比如經濟適用房這種半計劃半市場的半商品房，會幹擾房地產市場的正常秩序，而且“補供方”的保障方式也不太公平。而在實踐中，人們發現經濟適用房的問題更多，其中最要命的是申購資格的認定非常困難。政府無力審查眾多的申購者，很多地方的政府就把資格審查工作甩手委托給開發商，導致審查程式形同虛設，於是出現了開著私車住經濟適用房的現象。後來，人們又發現，經濟適用房雖然比商品房便宜很多，但真正的低收入家庭仍然買不起，即使他們得到了購買的機會。此外，經濟適用房如何轉讓也是個棘手的問題。

　　理論上有資格申購經濟適用房的人群非常龐大，而事實上能買到的只占其中很小的一部分。這對大多數有意申購經濟適用房的“中低收入家庭”來說，目前的保障效果其實是“口惠而實不至”，而政府實際上也確實無力保障那麼多人的住房。爭議逐漸延伸到兩個問題上：一是住房保障的標準是不是太高?是應該保障“有房產”還是保障“有房住?二是住房保障的範圍是不是太大?住房保障應該優先保障誰?越來越多的有識之士認為：住房保障制度的首選應該是廉租房，經濟適用房應該逐步淡出住房保障體系；而且中等收入家庭也不應該納入保障的範圍，低收入住房困難家庭應該成為優先保障的對象。

　　這些意見最終得到了最高決策層的採納。很顯然，“住有所居”的保障標準就是“有房妝，而廉租房也正是這個標準的具體體現。同時，保障對象也最終收縮為低收入住房困難家庭。這樣調整的好處顯而易見：一、“補需方”的方式更加公平；二、“好鋼用在刀刃上”，政府可以把有限的資源和財力用到最需要的人身上；三、資格審查難度大減。由於符合條件的申購人數大幅減少，審查認定的工作量隨之劇減。並且，不具備產權性質的廉租房，也避免了很多“投機”。

　　近一兩年來，在建設部等國務院有關部門的要求下，各地已經加大了廉租房的建設和推行力度。在國務院出台的《意見》中，對廉租房的建設作出了很多硬性的要求，尤其是在保障廉租房建設資金方面，規定得非常具體。但目前的成效還不顯著。很多地方的政府對廉租房的建設和廉租房制度的推行並不積極，這顯然不符合國務院的要求，也不符合十七大報告的精神。這種狀況應該早日改變。

　　美國：審查程式很嚴格

　　美國的“廉租房”可以是集中建設在城市的某一區域內，被稱為“公共建築”用房；也可以是分散在不同的普通租房戶中，為戶主所有，但接受政府租房補貼。這兩種形式的“廉租房”戶型多樣，可以滿足不同大小家庭的需要。其房屋保養程度、居住標準等都與普通出租住宅相同，所以，“廉租房”並不一定就是貧民窟的代名詞。

　　凡能夠證明處在低收入線的美國個人和家庭，只需拿出其全部收入的30%支付租房和水電費用，不足部分由政府補足。例如，一個家庭的月收入是426美元，所選住的房子月租為550美元，那麼他們應支出房租104美元(加上水電費也不會超過其收入的30%)，餘下的446美元由國家付給房子的主人。

　　美國房屋和城市建設部要求低收入者提出書面申請，提供完整真實的收入情況和家庭成員情況，如年齡(適用於老年人)、健康(適用於殘疾人)等。低收入標準以申請人所在地的平均收入為準。美國共有130萬戶住在“廉租房”里的家庭。

　　對於有可供出租房屋的業主來說，他們自願向地區住房局提供自己房屋的狀況，接受該局對房子的檢查，合乎安全舒適標準後，就可以接受租戶的租約。有了政府對租房人的預先調查，低收入家庭也可以放下心來簽約。房東不可以擅自提高房租，也不能輕易將住戶趕走，改租給願意出高價的人。總體而言，相關審查很嚴格。

　　弊端：由於有房人和租房人對政府資金的依賴，妨礙了城市的更新，而政府中的官僚主義，也使得審核過程冗長，很多人在等待名單上排隊數月都得不到答覆。

　　法國：“廉租房”的天堂

與美國相比，法國的“廉租房”不僅發展早，數量也驚人。全法國大約有1/4的人住在“廉租房”里。由於法國購置房屋的貸款難求，利率高、財產稅也高，所以很多人不買房，拿著政府補助住進“廉租房”後，就不再搬出。

　　與美國不同，法國“廉租房”管理和審核下放到地方政府，申請人等待的時間要比在美國的人短一些。另一個不同是，法國的“廉租房”租金固定，政府提供補貼，很多人出少量的錢，就可以住上市區內“天價”豪宅，舒適程度極高。

　　法國“廉租房”在建造過程中可得到中央政府的補貼，但建成後由各地方政府下屬的“廉租房管理辦公室”管理。按規定，該辦公室一方面嚴格控制房源，大部分“廉租房”只租不賣；另一方面對社會公開“廉租房”出租情況，接受大眾的監督。除了收入很低的移民家庭或家庭負擔很重的多子女家庭外，“廉租房”受益群體的“上限”是那些收入相對較少的低級別公務員。

　　弊端：法國“廉租房”的租期是永久性的，一名低收入者在租下“廉租房”後，即使今後成為總理，仍可長期占有該住房。而另一些亟需住房的人卻可能因此得不到房子。

　　加拿大：“廉租房”很大

　　福利事業較好的加拿大，“廉租房”政策大致與美國相同。不過在去年，該國政府追加了大筆資金，作為相關補助，使更多的家庭能夠加入“可負擔住房計劃”，也就是讓他們在5年內，只用30%的收入，就可以住上合適的房子。加拿大政府曾出資建設大型公寓樓，作為公共“廉租房”。僅在安大略省，就有27萬個“廉租單元房”。

　　弊端：太過集中的公共“廉租房”，使特大建築很容易成為罪犯和毒品販的藏身之地。

　　新加坡：“廉租房”分兩個檔次

　　在新加坡，占很大比例的居民住宅屬國家所有。新加坡房產和發展委員會將“廉租房”分為兩個檔次，家庭收入在800新元或以下的家庭，只需繳占總收入10%的錢作為房租；收入在800-1500新元的家庭，用於房租的錢為收入的30%。該委員會還計劃擴大投資，建設新的供出租房產，而且這些房子與商品房混建，以平衡社區的人文居住情況。該委員會還將把部分空置樓房中的多居室，改造成1居或2居室的小單元，這樣就可以讓更多的家庭有房可租，租金也更貼近他們的收入。

　　日本：“廉租房”扎堆大城市

　　日本的“廉租房”首先照顧單親母親、殘障人和老年人的需要。不同的是，房租並不按收入多寡收取，而是按房子的造價和條件設施收，所以，還不是真正意義上的“廉租房”，而是更符合日本語所說的“公營住宅”。

　　日本有超過220萬公共“廉租房”，占全部住宅的4.7%，另有大批供中產階級居住和購買的房子。還有一個特點是，在東京、大阪和名古屋三大城市，集中了日本50%以上“廉租房”。

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