契稅徵管

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什麼是契稅

  契稅是在土地房屋權屬發生轉移變動時,就當事人雙方所立的契約,向土地房屋權屬承受人征收的一種稅。房地產權屬登記契稅徵管的依據和前提條件,契稅徵管是完善房地產權屬登記的必備內容。

契稅徵管存在的問題[1]

  一是二手房交易存在高買低報現象導致稅款流失。近年來,二手房交易日益活躍,二手房交易涉及契稅營業稅城市維護建設稅教育費附加個人所得稅印花稅稅種,其納稅人包括買賣雙方,征收的計稅依據與成交價格密切關聯,一些納稅人為了“合理避稅”,達到雙方互利的目的,採取高買低報等多種手段,實行“上有政策、下有對策”的變通行為,鑽政策漏洞,致使二手房交易市場秩序十分混亂。二手房納稅申報交易價格普遍偏低,個別納稅人採取簽定兩套協議的辦法,以真實協議作為交易結算的依據,以低於真實交易價格的虛假合同用於申報納稅,已達到少繳稅的目的,導致契稅及其他稅收大量流失。

  二是開發商與購房者簽訂虛假購房合同少報計稅價格房地產開發商為了提高自己的競爭力,用減輕購房者負擔的方法來達到促銷盈利的目的,應購房者要求,將真實的購房價格降低,另簽一份虛假的購房協議,真實的購房協議由買賣雙方留存,虛假的協議由購房者辦理契稅申報手續。開發商開購房款收據時,其所開金額為部分房價款,剩餘部分金額作為購房戶委托地產商裝修材料款的暫存款,待房屋交付使用及稅費清繳後,再作賬務處理

  三是購房者對購房合同進行偷漏稅。由於購房合同購銷雙方只在最後一頁簽字蓋章,購房者將購房合同中包含真實購房價格的一頁去掉,換人用電腦重新製作較低購房價格的一頁,由於採取了高科技手段作假,契稅征收部門又沒有與房管、開發公司聯網達到信息共用,因此對該種情況,徵稅人員較難發現。

  四是契稅徵管人員的自由裁量權較難行使。契稅條例規定:“對成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的,由征收機關參照市場價格核定”。儘管法規賦予了徵管自由裁量權,但對契稅計稅價格的裁量權沒有進一步細化,實際執行時很難把握。主要表現為:首先,由於市場價格屬於動態且靈活的變數,如何才是“明顯低於”,怎樣的理由才算正當,目前政策尚未明確規定;其次,即使根據有關情況判定成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由,計稅價格就應由征收機關參照市場價格核定,但由於土地、房屋成交價格的高低受位置、交通、樓層、結構等各種因素的制約,要將這些情況調查清楚,需投入大量的人力物力,在目前征收人員較少,而成交量增大的情況下很難做到這一點,征收機關核定的計稅價格往往使納稅人不滿意,與征收人員產生矛盾和摩擦。

加強契稅徵管的措施[1]

  一是加強部門協調配合,嚴格實行先稅後證。契稅的源頭在國土部門和房地產開發企業,末端在房地產管理部門,財政部門只是契稅征收的中間環節,無論哪一個環節出現脫節都會造成契稅的流失。鑒於這種部門關係,作為契稅征收部門要與國土、房地產開發企業和房管部門建立長期的聯席會議制度,協調配合,控制好契稅征收的每個環節。國土、房管部門要嚴格實行先稅後證,不見契稅完稅憑證,不予辦理土地使用權、房屋產權登記手續,形成從源頭到末端的鏈狀控制體系,達到共同協稅護稅的局面,確保契稅應收盡收。

  二是加大監督檢查力度,嚴格依法治稅。對可疑的計稅價格,組織稽查人員到開發企業認真核實,發現有虛假的購房合同而少報計稅價格偷漏稅者,按稅收徵管法嚴肅懲處。同時,加大稅法的宣傳力度,提高納稅意識。要進一步加強契稅徵管政策的宣傳工作,採取召開會議、辦宣傳欄、印發宣傳資料等有效形式,全方位地進行稅法宣傳,使人們熟知稅收法規,從而提高全民繳稅意識,促進契稅徵管工作有序發展。

  三是與房管、土地、開發商實行聯網,實施契稅信息網路化管理。從納稅申報、審核到開具完稅證都分別設立專人專機進行微機處理,並建立起完整的信息檔案,開發商與購房者簽訂的合同要在網上備案,征收部門與房管、土地、開發商實行聯網,採用條形碼掃描技術,在徵稅時只要將合同號掃入微機,就能自動顯示購房時真實的成交價格,從而識別虛假的購房合同。

  四是建立科學合理的價格信息平臺。委托房產中介負責取得房屋中介公司二手房實際交易價格資料,會同房管局、物價局在調查、測算的基礎上聯合公佈各住宅小區二手房市場平均交易價格,以此作為計稅價格核定的基本依據,按照一定的浮動幅度和樓層繫數核定某小區的最低計稅價格,凡低於最低計稅價格的一律按核定的最低計稅價格納稅。

參考文獻

  1. 1.0 1.1 劉昌成.契稅徵管存在的問題及其對策
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