契稅徵管

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　　契稅是在土地房屋權屬發生轉移變動時，就當事人雙方所立的契約，向土地房屋權屬承受人征收的一種稅。房地產權屬登記是契稅徵管的依據和前提條件，契稅徵管是完善房地產權屬登記的必備內容。

　　一是二手房交易存在高買低報現象導致稅款流失。近年來，二手房交易日益活躍，二手房交易涉及契稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、個人所得稅、印花稅等稅種，其納稅人包括買賣雙方，征收的計稅依據與成交價格密切關聯，一些納稅人為了“合理避稅”，達到雙方互利的目的，採取高買低報等多種手段，實行“上有政策、下有對策”的變通行為，鑽政策漏洞，致使二手房交易市場秩序十分混亂。二手房納稅申報交易價格普遍偏低，個別納稅人採取簽定兩套協議的辦法，以真實協議作為交易結算的依據，以低於真實交易價格的虛假合同用於申報納稅，已達到少繳稅的目的，導致契稅及其他稅收大量流失。

　　二是開發商與購房者簽訂虛假購房合同少報計稅價格。房地產開發商為了提高自己的競爭力，用減輕購房者負擔的方法來達到促銷盈利的目的，應購房者要求，將真實的購房價格降低，另簽一份虛假的購房協議，真實的購房協議由買賣雙方留存，虛假的協議由購房者辦理契稅申報手續。開發商開購房款收據時，其所開金額為部分房價款，剩餘部分金額作為購房戶委托地產商裝修材料款的暫存款，待房屋交付使用及稅費清繳後，再作賬務處理。

　　三是購房者對購房合同進行偷漏稅。由於購房合同購銷雙方只在最後一頁簽字蓋章，購房者將購房合同中包含真實購房價格的一頁去掉，換人用電腦重新製作較低購房價格的一頁，由於採取了高科技手段作假，契稅征收部門又沒有與房管、開發公司聯網達到信息共用，因此對該種情況，徵稅人員較難發現。

　　四是契稅徵管人員的自由裁量權較難行使。契稅條例規定：“對成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定”。儘管法規賦予了徵管自由裁量權，但對契稅計稅價格的裁量權沒有進一步細化，實際執行時很難把握。主要表現為：首先，由於市場價格屬於動態且靈活的變數，如何才是“明顯低於”，怎樣的理由才算正當，目前政策尚未明確規定；其次，即使根據有關情況判定成交價格明顯低於市場價格並且無正當理由，計稅價格就應由征收機關參照市場價格核定，但由於土地、房屋成交價格的高低受位置、交通、樓層、結構等各種因素的制約，要將這些情況調查清楚，需投入大量的人力物力，在目前征收人員較少，而成交量增大的情況下很難做到這一點，征收機關核定的計稅價格往往使納稅人不滿意，與征收人員產生矛盾和摩擦。

　　一是加強部門協調配合，嚴格實行先稅後證。契稅的源頭在國土部門和房地產開發企業，末端在房地產管理部門，財政部門只是契稅征收的中間環節，無論哪一個環節出現脫節都會造成契稅的流失。鑒於這種部門關係，作為契稅征收部門要與國土、房地產開發企業和房管部門建立長期的聯席會議制度，協調配合，控制好契稅征收的每個環節。國土、房管部門要嚴格實行先稅後證，不見契稅完稅憑證，不予辦理土地使用權、房屋產權登記手續，形成從源頭到末端的鏈狀控制體系，達到共同協稅護稅的局面，確保契稅應收盡收。

　　二是加大監督檢查力度，嚴格依法治稅。對可疑的計稅價格，組織稽查人員到開發企業認真核實，發現有虛假的購房合同而少報計稅價格偷漏稅者，按稅收徵管法嚴肅懲處。同時，加大稅法的宣傳力度，提高納稅意識。要進一步加強契稅徵管政策的宣傳工作，採取召開會議、辦宣傳欄、印發宣傳資料等有效形式，全方位地進行稅法宣傳，使人們熟知稅收法規，從而提高全民繳稅意識，促進契稅徵管工作有序發展。

　　三是與房管、土地、開發商實行聯網，實施契稅信息網路化管理。從納稅申報、審核到開具完稅證都分別設立專人專機進行微機處理，並建立起完整的信息檔案，開發商與購房者簽訂的合同要在網上備案，征收部門與房管、土地、開發商實行聯網，採用條形碼掃描技術，在徵稅時只要將合同號掃入微機，就能自動顯示購房時真實的成交價格，從而識別虛假的購房合同。

　　四是建立科學合理的價格信息平臺。委托房產中介負責取得房屋中介公司二手房實際交易價格資料，會同房管局、物價局在調查、測算的基礎上聯合公佈各住宅小區二手房市場平均交易價格，以此作為計稅價格核定的基本依據，按照一定的浮動幅度和樓層繫數核定某小區的最低計稅價格，凡低於最低計稅價格的一律按核定的最低計稅價格納稅。