契税征管

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　　契税是在土地房屋权属发生转移变动时，就当事人双方所立的契约，向土地房屋权属承受人征收的一种税。房地产权属登记是契税征管的依据和前提条件，契税征管是完善房地产权属登记的必备内容。

　　一是二手房交易存在高买低报现象导致税款流失。近年来，二手房交易日益活跃，二手房交易涉及契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、印花税等税种，其纳税人包括买卖双方，征收的计税依据与成交价格密切关联，一些纳税人为了“合理避税”，达到双方互利的目的，采取高买低报等多种手段，实行“上有政策、下有对策”的变通行为，钻政策漏洞，致使二手房交易市场秩序十分混乱。二手房纳税申报交易价格普遍偏低，个别纳税人采取签定两套协议的办法，以真实协议作为交易结算的依据，以低于真实交易价格的虚假合同用于申报纳税，已达到少缴税的目的，导致契税及其他税收大量流失。

　　二是开发商与购房者签订虚假购房合同少报计税价格。房地产开发商为了提高自己的竞争力，用减轻购房者负担的方法来达到促销盈利的目的，应购房者要求，将真实的购房价格降低，另签一份虚假的购房协议，真实的购房协议由买卖双方留存，虚假的协议由购房者办理契税申报手续。开发商开购房款收据时，其所开金额为部分房价款，剩余部分金额作为购房户委托地产商装修材料款的暂存款，待房屋交付使用及税费清缴后，再作账务处理。

　　三是购房者对购房合同进行偷漏税。由于购房合同购销双方只在最后一页签字盖章，购房者将购房合同中包含真实购房价格的一页去掉，换人用电脑重新制作较低购房价格的一页，由于采取了高科技手段作假，契税征收部门又没有与房管、开发公司联网达到信息共享，因此对该种情况，征税人员较难发现。

　　四是契税征管人员的自由裁量权较难行使。契税条例规定：“对成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定”。尽管法规赋予了征管自由裁量权，但对契税计税价格的裁量权没有进一步细化，实际执行时很难把握。主要表现为：首先，由于市场价格属于动态且灵活的变数，如何才是“明显低于”，怎样的理由才算正当，目前政策尚未明确规定；其次，即使根据有关情况判定成交价格明显低于市场价格并且无正当理由，计税价格就应由征收机关参照市场价格核定，但由于土地、房屋成交价格的高低受位置、交通、楼层、结构等各种因素的制约，要将这些情况调查清楚，需投入大量的人力物力，在目前征收人员较少，而成交量增大的情况下很难做到这一点，征收机关核定的计税价格往往使纳税人不满意，与征收人员产生矛盾和摩擦。

　　一是加强部门协调配合，严格实行先税后证。契税的源头在国土部门和房地产开发企业，末端在房地产管理部门，财政部门只是契税征收的中间环节，无论哪一个环节出现脱节都会造成契税的流失。鉴于这种部门关系，作为契税征收部门要与国土、房地产开发企业和房管部门建立长期的联席会议制度，协调配合，控制好契税征收的每个环节。国土、房管部门要严格实行先税后证，不见契税完税凭证，不予办理土地使用权、房屋产权登记手续，形成从源头到末端的链状控制体系，达到共同协税护税的局面，确保契税应收尽收。

　　二是加大监督检查力度，严格依法治税。对可疑的计税价格，组织稽查人员到开发企业认真核实，发现有虚假的购房合同而少报计税价格偷漏税者，按税收征管法严肃惩处。同时，加大税法的宣传力度，提高纳税意识。要进一步加强契税征管政策的宣传工作，采取召开会议、办宣传栏、印发宣传资料等有效形式，全方位地进行税法宣传，使人们熟知税收法规，从而提高全民缴税意识，促进契税征管工作有序发展。

　　三是与房管、土地、开发商实行联网，实施契税信息网络化管理。从纳税申报、审核到开具完税证都分别设立专人专机进行微机处理，并建立起完整的信息档案，开发商与购房者签订的合同要在网上备案，征收部门与房管、土地、开发商实行联网，采用条形码扫描技术，在征税时只要将合同号扫入微机，就能自动显示购房时真实的成交价格，从而识别虚假的购房合同。

　　四是建立科学合理的价格信息平台。委托房产中介负责取得房屋中介公司二手房实际交易价格资料，会同房管局、物价局在调查、测算的基础上联合公布各住宅小区二手房市场平均交易价格，以此作为计税价格核定的基本依据，按照一定的浮动幅度和楼层系数核定某小区的最低计税价格，凡低于最低计税价格的一律按核定的最低计税价格纳税。