基本租金

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目錄

什麼是基本租金[1]

  基本租金指評定經租房產租金的原始價格。

基本租金的計算公式[1]

  它是以固定房間的每平方米使用面積為計租單位,按照“基本租金定分標準”確定的房屋計租分數總值,乘以每分房租分值。

  計算公式為:基本租金=∑(房屋計租分數×房屋計租分值)

基本租金的確定方法[2]

  (一)本利法

  租金由三部分組成:固定資產折舊大修理基金,出租資金的時間價值;租賃前三年的平均稅後利潤。即:

  租金=固定資產折舊+大修理基金+(固定資產凈值+流動資金)×租賃期銀行貸款利率+租賃前三年的平均稅後利潤

  式中,流動資金主要是指自有流動資金。在有其他專項資金的情況下,也應納入式中參與計算。

  租金包括了固定資產價值補償,從而為固定資產的實物補償提供了保證,租金考慮了資金的時間價值不包含了稅後利潤,因而較好地保證了出租方在出租企業後的利益所得。用以計算租金的各項數據均可從有關財務帳目和統計資料中查出,但計算出的租金僅是有形資產租金,還應結合企業的無形資產作適當修正。

  本利法關於折舊和大修基金的使用有兩種方式。一是由出租者負責;待租賃期滿後將租金用於設備的更新改造和修理。二是當年將租金留給企業,由承租者負責設備的實物補償。若是前者,易於加深承租者的短期行為,不利於企業長期穩定地發展;若是後者,則要明確規定固定資產的完好率指標及設備的更新改造指標,以強化承租者的實物補償責任。

  本利法可用於融資性租賃租金的確定。企業融資性租賃是企業租賃經營的一種特殊形式,它不宜普遍推行,僅限於那些影響面不大、虧損微利的小企業。出租者通過租金(包括固定資產投資回收部分及相應的收益),在取得相應的投資收益的同時,逐步收回固定資產投資。當租賃期滿時,承租者可以用象徵性價格買下實物形態仍然存在的剩餘資產,從而獲得這部分資產的所有權。這種融資性租賃有利於從根本上消除與國家利益衝突的企業的短期化行為。由於國家能夠保證在租賃期滿後收回原有投資,因而不存在企業拼國家設備的問題。此時,企業開足馬力最大限度地發揮機器設備作用的結果,只是加速了設備的折舊與更新,並不損害國家利益

  (二)資聲利潤率法

  有形資產租金=(上年固定資產期末原值+自有流動基金)×同行業平均資產利潤率

  無形資產租金,由租賃雙方根據企業的商譽專利權、工人的平均技術等級、特許營業權、優越的地理位置等無形資產,來協商確定。

  有形資產租金與無形資產租金之和,為租賃企業的基本租金。

  由於我國以前對固定資產的折舊率不統一,也不合理,而且各個企業對固定資產的利用率和保養也不—-樣,因而造成固定資產凈值多為不實,所以上式直接採用了固定資產期末原值。同行業平均資產利潤率在這裡實質上充當百元資產租金率的角色。計算資產利潤率的資產總額,為企業全年固定資產原、值平均占用額與定額流動資金平均占用額之和,利潤產品銷售利潤與其他銷售利潤之和,不包括營業外收入。顯然;不用企業,資產利潤率是不同的。對於資產利潤率高於行業平均值的企業,若按上式計算,則租金偏低,對出租者不利;相反,對資產利潤率低於行業平均值的企業,若按上式計算,則租金偏高,對承租者不利。因此,在高低懸殊的情況下,應對作為百元資產租金率的同行業平均資產利潤率作適當調整,以利租賃雙方利益的合理分配。

  由資產利潤率法確定的租金,其主體內容是利潤。因此,在實際運用中,還必須註意固定資產的價值補償與實物補償的結合問題,嚴格確定有關折舊等合理使用的指標,明確規定固定資產的更新改造任務。資產利潤率本身是一重要的綜合性指標,實踐中,通常把租金的確定與對資產利潤率的考核結合起來。

  (三)雙基法

  雙基法是按照如下企業收入分配圖的思路,分三步來確定租金的。

Image:双基法.jpg

  1.定基數利潤。

  基數利潤是稅前利潤,根據租賃前幾年的利潤情況確定。一般,租賃期第一年的基數利潤應高於租賃前三年的平均利潤,並按一定幅度逐年提高。對於租賃前三年處於虧損和持平的企業,要根據現有廠房,設備,資金,職工素質等情況,參考歷史最好的經濟效益水平確定出合適的利潤指標。通常,回歸方法是確定基數利潤的較好方法。通過對歷史統計資料的回歸分析,建立利潤回歸方程,據此推算確定各年的基數利潤。

  2.定分成比例。

  基數利潤扣除上繳稅金及其他有關費用後的餘額,是在企業與承租者之間分配的分成利潤額。分成比例的確定,往往是結合對基本租金的考慮進行的。基本租金若是定得高,分成比例則應偏重於承租者所得,反之,就偏重於企業留利。僅就個人租賃而言,分成比例的確定應註意承租者聽得不得高於企業留利。沈陽汽車工業公司對實行個人租賃經營的企業,規定企業與承租者的分成比例是:全民企業為7:3,集體企業為1:1。

  3.定基本租金。

  定基本租金時,主要考慮三點:第一,企業固定資產凈值及綜合技術經濟狀況。固定資產凈值大,綜合技術經濟狀況好,基本租金就高。第二,承租者賠償能力。賠償能力強,基本租金可定得高一些,反之,則應相應定得低一些。租金與賠償能力相一致,有利於切實保證租金繳納,不致虧損時形同虛設。第三,承租者凈收入。承租者在完成基數利潤後,應有一定的凈收入。如果一開始就規定了承租者完成基數利潤時的凈收入,則很容易根據承租者所得來推算出基本租金。但更多的情況是,通過基本租金的確定來協調承租者的凈收入,使之合理。考慮以上三點時,若遇有矛盾,可反饋調整分成比例,再行確定基本租金。

  基本租金是在確定了基數利潤後,經過層層剝離而確定下來的,故稱這種方法為雙基法。如果企業實際利潤高於基數利潤,則應繳納的實際租金高於基本租金。實際租金的計算式為:

實際租金=基本租金×
實際利潤
基數利潤

  如果未完成基數利潤或發生虧損,基本租金應照交不誤。

  雙基法沒有嚴格依據確定租金的因素進行計算測定,理論上有其不嚴密的—面。但這種做法比較符合我國企業租賃經營的實際情況,它具有以下三大優點:

  第一,能有效地保證租賃雙方利益分配的合理性。雙基法不僅對基本租金的確定充分考慮了租賃雙方的利益,而且增長;租金與利潤同比例增長,因而,能有效地屎證在國家和企業多得灼情況下,承租者電能多得,這就合理地控制了承租者的收入

  第二,能做到租金與賠償能力相—致。在我國,個人收入是有限的,個人租賃的抵押金不可能很高。因此,對承租者的考核應王要放在素質能力上,在儘量要求賠償能力高灼基礎上使租金與賠償能力相一致;從這種一致性;來看,如果說本利法和資產利潤率法只適用於內部全員租賃或外來企業租賃,那麼,雙基法則具有更廣泛的適用性。雙基法能根據賠償能力的實際情況,靈活調節租金,不僅適用於以上兩種租賃形式,也適用於合伙租賃,尤其適用於小型企業的個人租賃。

  第三,有利於租賃經營承包經營相結合。企業租賃經營本身具有明顯的承包特征,但租賃與承包又是兩種絕然不同的:經營方式,—如何實現有機結合,還需要在改革實踐中不斷摸索。雙基法提供了兩大指標:基本租金和基數利潤。基本租金.具有全額繳納的強制性,是租賃經營的一項帶有本質意義的指標。基數利潤作為承租者的承包指標,同承租者的利益掛鉤,獎懲結合,完成基數利潤紿以一定獎勵,反之,則要受到一定懲罰。這種結合符合當前實際,有利於企業租賃經營理論與實踐的發展。

  (四)招標租金法

  確定租金的依據是企業的全部資產,包括有形資產和無形資產。也就是說,不僅要考慮企業固定資產、流動資產,專頂資金,還要考慮企業的素質、商譽、市場情況等因素;因此,準確地測算租金並不是一件容易的事情。招標租金法是通過招標,由投標者的報價來確定租金,它不失為一種可行的方法。在這裡,基本租金等於從多個投標者中選出的承租者的報價。租金確定與承租者選擇相結合,有利於保證租金繳納的強敝性,招標投標的競爭性,能使租金趨向合理。

參考文獻

  1. 1.0 1.1 李儒訓 耿漢斌 王美涵主編.中外財務管理百科全書 (上、下冊).企業管理出版社,.
  2. 胡樹華.企業租賃經營.華中理工大學出版社,1989年05月第1版.
  
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