非住宅房产

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非住宅房产(Non-domestic Premises)

　　非住宅房产是房产范畴中住宅之外的所有房产。非住宅房产在城市房产中，表现为生产经营性房产，非生产性非住宅房产和公用基础设施。

　　(一)生产性非住宅房产

　　生产性非住宅房产，是指物质生产部门作为基本生产要素用于生产劳动的房产。包括工业、建筑业、交通运输业等部门在生产活动中使用的厂房、仓库、作业房、实验室和一些附属房屋等。

　　生产性非住宅房产是工交等物质生产活动的基本物质要素，缺了它生产活动就不能正常进行。尤其是现代工交生产，对房产的依赖性更强，没有必要的生产用房，许多生产活动就无法进行。生产性非住宅房产的功能是为各种物质生产服务，因此，其选址、结构、用料和外形等，都是以方便生产和服务生产为基本前提的。正因为如此，城市中的生产性非住宅房产往往集中于生产功能区或郊区，结构通常是以坚固为基本特征，所用建材是以钢材、钢筋混凝土为主，外形则多表现为占地面积大、低层化和连片化。

　　作为生产活动的必要物质要素，生产性非住宅房产无疑属于生产资料范畴。因为是执行生产性固定资产(本)的职能，所以生产性非住宅房产的价值实现和补偿方式，就与生产性固定资产的价值周转方式相同。即生产性非住宅房产的价值，按其在生产中的磨损程度，逐渐转移到这些房产参与的生产活动所生产的产品中去，然后通过销售产品使价值得以回收在产品的销售收入中，再以折旧的形式分期从产品销售收入中提取并积累起来，直到提取的折旧金额所代表的价值量等于房产正常使用期内磨损的价值量为止。由于生产性非住宅房产的生产资料性质明确，价值周转路径清楚，为购置或建造其而垫付的资本回收有公认可行的规则可循，所以，生产性非住宅房产的商品属性也表现得较明显，且容易被人们所接受。

　　(二)非生产性非住宅房产

　　非生产性非住宅房产，是指非生产部门和行业使用的住宅以外的那些房产。它包括营业性房产和非营业性房产两部分。

　　1.营业性房产

　　是指城市经营性单位和企业进行贸易和经营性服务活动所使用的房产，如商店、餐馆、银行、邮电局(所)、旅馆、饭店、交易所等直接从事经营活动的房产，以及它们的辅助用房等。

　　营业性房产是城市流通部门和其他第三产业部门从事商业和经营性服务活动的必要物质条件，它对商业和经营性服务活动的经济效益的制约性，因商业和服务活动的特殊性而表现得很强。例如，房产所处的位置、房产的质量和内部结构等，对商业等服务活动的经营效益有决定性的影响。而且，一个城市的繁华程度如何，很大程度上取决于这类房产的规模和质量。

　　由于营业性房产在参与商业和经营性服务活动中，是发挥固定资本的职能，所以它在价值周转方式上与生产性房产相似。不过它的价值不是转移到新的物质产品中去(商业和服务活动不直接创造物质产品)，而是转移到商业及服务业所提供的非物质化服务产品中去，并直接从营业收入中扣回。同时，因这类房产是服务于第三产业，所以其产权形式客观上比生产性房产的产权形式更为灵活。

　　2.非营业性房产

　　又称行政事业性房产。是指党、政、军、卫、文、教、科技、体育(一部分是营业性的)、宗教和其他部门使用的，不具有经营性，又不属住宅的非生产性房产及其辅助房产。

　　这部分房产是国家行使政府职能，保证必要的社会公益事业的正常运转和发展的必要物质条件，也是非政府性的社会福利和慈善事业正常运转和发展的必要物质条件。其最大的特点，是它与人们的政治和文化等精神生活的关联性很强，而与人们的物质生活之关联性则较弱。因此，这部分房产的物质形态在建筑风格和位置坐落等方面，都有自己的一些特点，它除了满足各种使用需要外，很注重反映人文历史和民族风貌。

　　这部分房产因大多是政府出资建造，且通常只供行政事业单位使用，所以其商品属性表现得较弱。其实，无论它由谁出资建造和供谁使用，它的建造过程都是一个典型的商品生产过程，充满了各种商品交换关系。它建成交付使用后，进入了公共消费过程，不能据此来否定其商品属性。况且，当这些房产因各种原因不再适宜作为非营业性房产时，政府或其他所有者常将其出租或出售给其他主体改作另外的用途。这种重新进入流通的现象，正好说明这些房产是商品。

　　因为不以盈利为目的，又是公共消费，所以非营业性房产的价值周转方式与生产性和营业性房产都不一样。它主要通过国民收入再分配的形式，从政府财政收入中得到补偿，即通过财政投资和补贴得到补偿。非营业性房产的产权一般都是政府所有，只有少数是民间社会团体所有。

　　(三)公用基础设施

　　公用基础设施是指既不能与生产性房产划等号，又不能与非生产性房产等同的构筑物和特殊建筑物。包括城市中的地下道路、地上道路(含立交道路)、桥梁(含立交桥、人行天桥)、水塔、蓄水池、地上和地下给排水设施、供电、供气、供暖设施、公共广场、公园、绿化设施、垃圾污水处理设施、公共厕所、消防和防洪设施等。

　　虽然大多数公用基础设施在物质形态上与我们习惯上讲的房屋大相径庭，但由于现代社会经济生活已使这些公用基础设施与原本意义上的房屋融合在一起，且融合程度越来越高，大多数原本意义上的房屋离开了公用基础设施，已不能发挥正常功能，所以，从现代和发展的观点看，毫无疑问地必须将公用基础设施作为房产来看待，即它是广义上的房产。

　　公用基础设施在城市经济和社会生活中起着重要的作用。它既是人们生活正常进行所必须的物质条件，又是生产活动顺利运转不可缺少的物质要素，正是这些公用基础设施，将生活、生产、商业、服务、娱乐等活动场所连成一个整体，可以说，住宅、工厂、商店、办公楼等等房屋，都是公用基础设施的终端场所。

　　公用基础设施作为广义上的房产，与前述的各类房产相比，有很鲜明的特点。一是它的物质形状大都很特别，或无顶、或密封、或地下、或无顶又无墙等等；二是它的功能的公共性和两重性，它通常是为多数人和多群体服务，而且它既为生产服务，又为生活服务；三是它在运转上有较强的协调性要求，因为各种公用基础设施之间不仅在技术和经济上互相关联，而且在数量比例、质量匹配、时间制约和空间呼应上都有特定的直接或间接因果关系，必须协调地运转才能充分发挥其功能；四是效益的间接性和综合性，它的效益一般表现为它所服务的对象的效益，而且这种间接效益既有生产和生活的，又有经济和社会的，综合性很强。

　　公用基础设施的产权形式，因其公共性和综合性等特点而通常是国家(政府)所有制为主导。但是市场的发展也使一些公用基础设施逐渐成为政府和企业共同拥有，或政府拥有所有权，企业行使经营权和管理权。

　　公用基础设施的价值周转方式有三种基本情况。一是如果公用基础设施实行经营制，则通过收费制等形式回收价值，也就是采取自我循环的公式周转；二是如果公用基础设施不实行经营制，则通过单一的国民收入再分配，再由政府实行财政投资和补贴进行周转；三是公用基础设施只进行部分经营制，则通过收费等形式收回部分价值，政府再补贴一部分，即通过上述两种方式的结合实现价值周转。

　　狭义的房产由住宅和非住宅房产两部分组成，目前城镇中这两类房产的比重一般均是各占50％左右。

　　住宅与非住宅房产具有非常密切的联系，首先，它们都是房产，有许多共同特征。其次，它们互相依存，互为补充，通过公用基础设施的纽带作用形成一个有机整体，共同完成经济、社会、文化等职能。再次，住宅与许多非住宅房产在物质实体上的绝对分离已不是唯一的存在形式，许多同时具有住宅、办公室、商场等功能的综合性房产已大量出现。另外，从它们的起源上考察，最早二者是合为一体的。在远古时代，人们的生产主要在野外，那时的房屋主要是作为栖身安家的生活场所。其实，在人类三次(尤其；是第二、三次)社会大分工之前，房屋与住宅大体上都是一回事。从第二、三次社会大分工之后，手工业、商业逐渐分离出来，形成了独立的经济部门。于是，房屋的功能随之有了扩展，开始出现与住宅分离的手工业作坊、商店和仓库等非住宅房产。以后，随着生产力的发展，各种非住宅房产相继出现并不断发展，最终形成了今天这种与住宅平分秋色的态势。

　　住宅和非住宅房产又存在着许多反映各自特点的差异。分析这些差异性，有助于我们更全面地认识住宅和非住宅房产。

　　(一)内容的繁简程度不同

　　住宅的内容很单一，干变万变都是卧室、客厅、厨房、卫生间等基本内容；非住宅房产的内容则较为复杂。

　　(二)性质差异较大

　　住宅是十分明确而单一的个人生活性消费资料，而非住宅房产的性质就很复杂了，既有生产资料性质的厂房、车间等房产，也有公共生活性消费资料的学校、医院等房产。

　　(三)产权归属上有差异

　　住宅由于是个人必要消费品，因而个人所有是一种不可缺少的产权形式。非住宅房产由于不是个人必要消费晶，因而个人所有不是一种必须的产权形式，相反，国家所有(如政府办公用房、国防用房等)则是它不可缺少的一种产权形式。

　　(四)价值补偿上的差异性

　　住宅的价值实现和补偿及其实现和补偿的顺利程度，与个人的生活水平和支付能力关系极大，因此组织其价值补偿和周转时，个人的收入状况和消费结构是一个非常重要的制约因素。非住宅房产的价值补偿和周转，则大多数与个人的收入水平和支付能力没有直接的关系，而更多地是与生产经营状况、各级政府财政状况等因素直接相关。

　　(五)流通的经济内容有差异

　　住宅流通无论是采用出售、出租或其他形式，买卖双方一般都是将住宅作为一种耐用消费商品，而不是作为一种资本来看待的，而a参与流通的内容，一般也只是住宅本身。非住宅房产，特别是其中的生产性和经营性房产的流通，往往是房产本身与企业的许多财产，如机器设备、库存产品等一起流通，像企业兼并、拍卖等，就是这种情况，所以它常常是一种生产经营条件的流通，是资本的产权流通。

　　另外，它们在需求和供给方面也有差异。从需求类型上讲，住宅需求是属直接性的最终需求，它直接为人们提供生活居家的空间；非住宅房产，特别是其中的生产和经营性房产的需求，则主要是一种间接性的派生需求，因为它们不能单独生产出产品或提供服务，只有在与其他生产要素和条件的配合中，才能看出其作用大小，即对它的需求主要是由生产和商业活动提出。这种需求上的派生性，要求在组织非住宅房产供求平衡时，特别应注意它们与生产和商业活动状况的关联性。从供给上讲，住宅因结构、用料等相对简单，相互间的共同点相对较多，使其建造周期相对较短，故在——-定时期内供给弹性稍大一些；而非住宅房产中厂房、商厦、宾馆等，因结构、用料相对复杂一些，相互间的异质性更强，使其建造周期，相对较长，故其在一定时期内的供给弹性就显得比住宅要弱。非住宅房产的这个特点，再加上生产和流通对市场的变化反映灵敏之因素，客观上要求在组织非住宅房产供求平衡时，应；特别注意其供给要有必要的超前性。