住宅流通
出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)
目录 |
什么是住宅流通[1]
住宅流通是指住宅由生产领域向消费领域转移的运动过程，是住宅生产与住宅消费之间必不可少的中间环节。因此，它是住宅再生产总过程中相对独立于直接生产过程的一个部分。
住宅流通的方式[2]
1、购买
即在住宅市场上，按照市场价格(或管制价格)购买商品住宅的所有权。只要价格合理，且收入水平允许，人们依然倾向于购买住房。
2、租赁
即在住宅市场上，按照市场价格(或管制价格)购买商品住宅的使用权。大多数低收入阶层选择租赁的方式，因为这样他们近些年用于住房的负担会较轻而易于承受。
3、配给
即由国家或社团无偿提供非商品住宅的使用权。
4、自建自用
即自行出资或集资、自行建设并自我使用。
5、差价互换
住宅流通的特点[3]
1、空间的非流动性
一般的商品在流通时，既有权属关系在经济上的变动(从生产者转换到销售者，再转换到消费者名下)，也有物质形态在空间上的流动(从工厂、农村转移到商店、市场，再转移到家庭和个人手中)。但住宅流通则全然不同，由于住宅的固定性和与土地的不可分割性，它在每一次流通过程中，都只有权属关系的变动，而没有物质形态的流动。这就使得人们对住宅的消费带有先天的地域局限性。任何人都不可能将一个地方的住宅搬迁到另一个地方去出售；两个不同地方的住宅市场是彼此隔绝、相互独立的，既无法调剂余缺，也无法总量平衡。所以，住宅市场在本质上是一个地方市场。
2、消费的可分解性
人们对一般生活品的消费，多是独享的和排他的；为我所有和所用的东西，基本上无法同时供他人所有和所用。但住宅商品在消费时却是可分解的：既可以在时间上划分成不同的阶段，供同一或不同用户分别使用；也可以在空间上分割成不同的区段，供多个用户同时使用。这意味着住宅在其自然寿命周期中，能以分期、分部的方式进行交易和流通。
3、交易的现场性
人们购买其他商品，一般不会在生产的一线(如工厂车间和地头田间)进行当场验货，而是在异地的市场里完成交易；有些甚至只需验看样品或图纸，就可以决定批量订购。但住宅作为一种异质性商品，是无法以样板房和售楼书、设计图代替实物的，它的流通必须由消费者到商品的实际所在地，也是它的永久建造地进行现场审看，根据自己的消费偏好决定自己的选择。房地产商几乎不可能在甲地推销乙地的房屋，哪怕它再价廉物美、物超所值(例如人们可以在北京购买上市于上海的股票，却一般不会在北京购买建设于上海的住宅，除非这个住宅也像股票一样成为投资产品，而不再是单纯的消费产品)。
4、形式的多样性
普通商品的流通，不过是购买和租赁两种方式。而住宅商品除此之外还有配给、差价互换自建白用和委托代建等其他方式，显然更为多样化。
5、使用的长期性和循环性
绝大多数商品只会经历一次或极少几次交易，便会完结流通历程。但住宅商品在其漫长的自然寿命周期(长达几十年、甚至上百年)内，却可以反复多次地投人流通环节当中，无论是买卖还是租赁，辗转倒手、数易其主是司空见惯的事情。即住宅会被人们再三地循环使用下去，直至拆除或废弃。
住宅流通中的权益关系[3]
1．住宅的所有权
《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条还规定：在住宅区建筑区划内的道路(包括占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位)、绿地以及其他公用场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有，但城镇公共道路、公共绿地或者明示属于个人的除外。
因此，住宅的所有权就是指住宅的所有人依法获得的对住宅的占有、使用、收益和处分的权利。拥有了房屋的所有权，就等于拥有了在法律允许范围内的一切民事与经济权利。
2．住宅的使用权
住宅的所有权与使用权既可以是合一的，也可以是分离的。当所有权被分离出去时，住宅的使用权是指通过某种经济行为或民事法律行为依法获得对住宅的占有、享用和收益的权利，但不包括对住宅的处分权。在住宅租赁活动中，成交的正是住宅的使用权。也就是说，租户具有对所租赁住宅的合法占有、享用和收益的权利，但不能在违反所有人意愿的前提下对住宅作出任何处分的决定。
3．住宅的他项权利
住宅的他项权利是指由住宅的所有权衍生出来的其他权利，主要包括典权、抵押权、继承权、相邻权等。
4．附属于住宅的土地权益
如前所述，住宅商品具有房地合一的特性，在经济上土地与房屋紧密结合、不可分割，购买商品住宅就等于同时完成了对土地使用权的购买。在我国，城市市区土地属于国家所有——这是我国宪法所明确规定的一项基本经济制度，也是社会主义公有制的性质使然，因此，城市市区土地的所有权不存在买卖的问题。但是，土地的使用权却可以通过市场进行流通，其中相当大的一个比例，就是通过商品房的交易而完成了土地使用权的交易。
依据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中的规定：居住用地的使用权出让年限为70年。那么，在70年的期限届满后，仍能继续使用的住宅和其占用的土地该做如何处理呢?这时候，就需要把住宅和土地分开来对待。
