楼书

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　　人们通常所说的“楼书”实际上是开发商为推销房屋自己精心制作的一种印有房屋图形和文字说明的广告性宣传材料，目的是为了吸引购房者，是房地产广告的一种重要形式，它较大众媒体上的房地产广告和销售宣传资料更为翔实和丰富。

　　1.外观图、小区整体布局图

　　2.地理位置图

　　3.楼宇简介

　　4.房屋平面图

　　5.房屋主体结构

　　6.出售价格及附加条件（如代办按揭)

　　7.配套设施

　　8.物业管理。

　　看图画经过美化的楼盘效果图，不合比例的卡通式的交通位置图都不足信。眼下，随着彩印技术的不断提高，售楼书越做越精美，但同时距离实际也越来越远。购房者应该注意，楼书上的平面图也有学问，购房人应由大到小进行阅读，首先应研究小区总体规划平面图，确定小区的环境布局是否理想，是否有足够的绿化率与车位，楼与楼之间的间距是否够大，是否影响采光，仔细了解小区内外的道路交通情况，进出小区是否方便，是否有保安系统，垃圾是否集中处理等。然后看整幢楼的平面图，最后看自己拟选购的单位平面图。

　　看方向有些房地产项目的楼书时首先要明确：“上北下南，左西右东”的原则。通常坐北朝南的建筑最好卖，房地产发展商宣传惟恐不及。

　　看文字销售单张上标注的价格一定要搞清，起价、均价、开盘价、清盘价各不相同，有时楼书上出现的价格只是供应几套的优惠价。另外，楼书上承诺的交楼日期、建设材料、配套设施等也可能在日后发生变化，因此签约之前一定要落实清楚。

　　看户型过去的许多老户型，过于强调出房率，户型设计得往往过于直露、简陋。进入户门后往往没有玄关设计，厅内景象一览无遗，卧室、书房的私密性和安适度受到影响，现在买房应避免此类户型。

　　目前普遍看好的户型设计一般都重视功能分区明确，既有层次感又不宜设置过多隔断墙，用一条较短的走廊连接卧室和起居室，进入户门以后起居室分为会客和餐厅两个区域，餐厅和厨房相连，卧室和卫生间相连，两者互不干扰。

　　住宅里不同房间的门户朝向也很有学问。如卫生间的门向着厅开，私密性不强，形成主客间的尴尬。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门，可通过套房的整体户型设计和曲折巧设卫生间。

　　厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。

　　近年来，“动静分开”成为体现户型设计成功与否的一个重要因素。过去由于设计的不足，主人去卧室、厨房、卫生间都要反复穿过起居室，造成起居室静态区域内的紊乱。同时，一旦起居室有客人，家中的所有成员都难以回避，这是在选择新居的时候应该注意避免的。

　　购房者通过“楼书”有针对性地对房屋进行以下主要筛选：

　　第一步通过看外观图、小区整体布局图购房者可以初步判断楼宇是单体建筑或是单体建筑或是成片小区小区的总建筑面积和占地面积, 由此可以推算出容积率小区是高档、中档或是低档；小区用途是居住办公或是商住两用。

　　第二步, 通过看地理位置图和出售价格购房者可以了解楼宇的具体位置同时也可以估计房屋的大概价格。一般来说楼书上在楼盘附近都会标出一些标志物,如道路、商场、大型公建、体育场及绿化带等以便购房者对项目具体位置有个认识作出选择。但购房者也要注意地理位置图是否按照比例绘制的, 若不按比例将会对地点的选择形成误导比如位于通州区的某项目在楼书上标明在北苑环岛（京通快速路东起点处）。 当购房者去看房时发现项目实际位于北苑环岛以南好几公里, 交通很不方便且周边环境较差很不符合购房需要。

　　第三步 通过房屋平面图, 可以看到房屋建筑面积、使用面积、户型分布, 选择设计合理、适合购房者居住或办公的面积和户型。

　　当这几项主要条件满足之后购房者可以继续了解其他情况如周边设施（学校、医院、商场体育场等）。

　　周边环境（绿化带、有无污染源或噪音源）、小区配套设施〔超市、会所等）、住宅材质（建材及户内所用材料设施的档次和质量）、绿化率、物业管理（管理内容及收费）、车位（条件及收费）、水电气及供暖的条件和收费、安防设施、有无宽带等。

　　其次，看“楼书” 要学会发现缺点。因为这种宣传资料一般是刻意“ 美化” 的 渲染优点而淡化缺点, 在“ 楼书“ 中，含糊其辞的地方往往是有缺陷的地方。

　　在楼书中, 经常遇到“起价”这一名词业内人士认为我们在广告一般是指楼层、朝向、户型不好的楼房价格, 现在开发商打广告时往往打出个最低价——“ 起价” 来吸引购房者开发商的这一价格“ 朦胧” 将误导购房者认为房价便宜实际上根本不是那么回事。现实中各楼层的差价有的相差几十元有的相差几百元以购买 , 平方米的商品房为例,楼层朝向好的与楼层朝向不好的房屋价格要相差三四万元甚至十几万元。以一般经验看一个项目的楼盘均价往往比“ 起价”高出10% 以上。

　　在一些楼书中，经常有“ 距国贸中心仅二十分钟车程” 或“ 位于亚运村商圈。”其实项目本身在离国贸或是亚运村很远的较为偏僻的地方开发商的目的就是要造成一种“ 项目位于繁华地带”的假象。因此对这样的描述不可尽信给售楼处打个电话表示自己要去看房问一下楼盘的具体位置和线路就明白了。

　　如“ 一户一表、红外安防及对讲设施、热带绿化、教育配套、天然气入户、中水处理系统” 等在楼书中提到的设施哪些是赠送的, 哪些是收费的, 该收多少一定要明确省得日后麻烦。

　　有些小区打着“ 商住” 的旗号卖房目的是想笼络不同购房需求的购房者, 对于一些买房为自住的购房者就要对这种项目慎重考虑。因为“ 商住”意味着有一些公司将会选择此处商业来往势必会影响住户的居住品质损害纯居住的住户利益, 同时来往人员成分复杂，也造成了不安全因素。

　　总之, 学会看广告只是让你直接淘汰掉一些不符合自己需要的楼盘想买到理想的房子 还是要多跑多看多打听。

　　电子楼书是将各种不同媒体、不同格式的信息有序合理的组织在一起，通过互动参与的方式，将信息最有效的传达给用户，最大化用户的购房欲望。　电子楼书与普通楼书的最大的区别在于：用户了解信息的过程中，是被动还是主动的参与进行信息交换。综观目前房地产市场上出现的楼书，绝大多数是以纸质为载体。许多房产商对于楼书的较劲也就体现在谁的印刷更高档、谁的创意更鲜活……但是，无论房产商怎么出新意，其传播信息的能力总是受到”平面媒体”固有特性的限制：平面呆板的楼书总是无法跨越语言之外的意境，尽管有”一图抵万言”之说，但毕竟平面构图不易产生具有很强冲击力的震撼效果。如果从单纯的楼书制作来看，我们对平面楼书无可非议，但如果我们同时要考虑到楼书对于销售的促进作用，就不得不重新审视楼书的策划与制作。 　　 目前国内已经有许多楼盘在现场推广时运用电视向客户播放关于楼盘的介绍信息，这可以归纳为电子楼书的雏形。也有一些房产商在推广时会结合楼盘的定位特征，向客户派发蕴合楼盘定位特征的光盘等。这些做法都从一定层面上反映了房产商对于电子传播载体的重视。

　　在我国的司法实践中, 楼书通常与一般商品广告一样, 其法律性质只是要约邀请而不是要约。要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示, 是当事人订立合同的预备行为, 行为人在法律上无须承担责任。将所有的楼书皆归于要约邀请而无法律效力, 似有可商榷之处。

　　( 一)要约与要约邀请对于要约《合同法规定》: “要约是希望和他人订立合同的意思表示, 该意思表示应当符合下列规定: 内容具体确定; 表明经受要约人承诺, 要约人即受该意思表示约束。”

　　（1） 内容具体确定, 即法律要求要约内容, 一是具体, 二是确定。要约的内容具体, 是指要约的内容必须具有足以确定合同成立的内容。要约人发出要约后, 受要约人一旦承诺,合同就告成立。因而, 要约必须包含将来合同的主要条款。要约内容的确定, 是指要约的内容必须明确, 不能含糊不清, 应当达到一般人能够理解其真实含义的水平。否则, 合同将无法履行。

　　(2) 经受要约人承诺, 要约人即受该意思表示约束。要约在被承诺后, 就产生合同的法律效力。《合同法》明确规定这一要求, 就是要求要约人应当明确地向被要约人表明, 一旦该要约经受要约人承诺, 要约人即受该意思表示约束。该约束是指要约被承诺后, 合同即告成立, 要约人要受合同效力的约束。从理论上讲, 如果要约人已经表明了订立合同的意图, 就意味着他已经声明愿意接受承诺的法律后果, 所以没有必要要求要约人在要约中另行声明要接受承诺的法律后果。否则, 对于要约人来讲未免过于苛刻。在实践中, 不可能要求所有的要约都能够明确地、直截了当地表达自己接受要约内容约束的文字。但是, 只要当事人发出要约, 就意味着自己愿意接受要约意思表示的约束。只要依据要约的条文能够合理分析出要约人在要约中含有已经承诺即受拘束的意旨, 或者通过要约人明确的订立合同的意图, 可以合理推断该要约包含了要约人愿意接受承诺后果的意思表示, 即可认为符合该规定。

　　要约与要约邀请具有性质上的区别。要约人受要约拘束, 在要约有效期限内, 不得任意撤销要约, 否则应当承担缔约过失责任, 受要约人一旦承诺, 则导致合同成立的法律后果, 要约人成为一方合同当事人, 应当适当履行合同义务, 否则, 应当承担违约责任; 而要约邀请并未给要约邀请人带来任何义务, 相对方发出要约也并不是因为要约邀请赋予了其资格。因而要约邀请没有法律约束力。《合同法》规定: “要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的, 视为要约。”

　　（二) 剖析楼书如前所述, 成为要约必须满足两个条件: 内容具体确定; 表明经受要约人承诺, 要约人即受该意思表示约束。

　　一般的楼书大都包括以下内容: 开发商名称和简介, 具体标示房屋或小区在城市中所处的位置, 标明距离市中心或某繁华地段的乘车时间; 具体画出所有不同的户型并注明每种户型的建筑面积; 注明每平方米起价; 文字说明小区内的配套设施, 如重点小学或重点中学、配菜中心、健美中心、托儿服务、自助洗衣房、书吧、儿童乐园、家庭服务中心、小区会所、小区超市等等; 图片展示房屋或小区的效果图(包含房屋周遭的绿化环境) ; 照片展示花园、室外小品、漂亮的室内装饰等等。当然, 楼书中总是不会缺少温馨、煽情的话语。

　　配套设施和绿化环境常常是纠纷的来源。人们在购房时极其关注这些因素, 这些因素常常成了选择购房的理由。那么, 配套设施和绿化环境在楼书里是具体确定的吗? 配套设施一般用文字说明, 如! 小区内有超市、健美中心、儿童乐园? , 这就意味着在小区规划红线内至少有一个超市、一个健美中心、一个儿童乐园, 否则就不能叫! 小区内有? , 这是很明确的。虽然这个超市、健美中心、儿童乐园有多大面积没有确定,但是在小区内必须存在。如果建成的小区内没有这些设施, 就表明楼书的承诺没有兑现, 这是毫无疑问的。绿化环境一般用效果图( 透视图) 或平面总图来显现。这不仅表达了绿化地所在的位置, 而且大体的面积也出来了。因为所建房屋的平面面积是确定的, 效果图是根据房屋的平面面积, 通过透视原理绘制的, 在效果图上的绿化地也可以通过透视原理得到其面积, 而在总图平面表示的绿化地面积大小, 更可以与建筑物底面积相比较而得到。

　　以上可见, 楼书的内容是具体确定的。表达了建筑物位置、户型及面积, 配套设施及绿化环境甚至价格等等, 基本上完整定义了建筑物自身情况及所处环境的情况。满足要约的第一项规定。

　　楼书中一般都有这样的词句:“置业的首选”、“选择**, 就是选择美好生活”“***园”,“ 理想家园”、“入住** , 圆你孩子上名校的梦?等等。这些词句表明, 开发商热切希望客户前来购房, 愿意与其签订购房合同。这就意味着开发商已经愿意接受对方承诺的法律后果。如果没有这个意愿, 开发商大可不必花费如此精力和财力去做宣传。如前所述, 在实践中, 不可能要求所有的要约都能够明确地、直截了当地表达自己接受要约内容约束的文字。但是, 只要当事人发出要约, 就意味着自己愿意接受要约意思表示的约束, 只要要约人有明确的订立合同的意图, 可以合理推断该要约包含了要约人愿意接受承诺后果的意思表示。此外, 上述词句是根据楼书所宣传的房屋环境、面积大小、户型布置等内容得出的结论, 当然应该被视为是真实可靠的, 而不是一种广告托辞。所以, 楼书也满足要约的第二项要求。

　　既然楼书满足了要约的要求, 就应该认定楼书是要约, 而不是要约邀请。当然可以作为法律的有效证据。

　　一般商品的广告大多都是用较模糊、不确定的字眼, 所以一般不会有要约还是要约邀请的问题。楼书就不同, 虽然将其定位在广告范畴,然而其内容是明确的。如果不是因为楼书的内容如此确定, 以至于购房者可以依据其做出选择( 购房者的决定是谨慎、理智、考虑周全的, 绝不是心血来潮) , 谁也不会拿十几年的积蓄或二、三十年的贷款和每天生活的休憩港湾去冒险。撇开法律上的要约与要约邀请的争论不说,起如此重要作用的楼书, 发生纠纷时不能作为法律的有效证据, 使购房者在寻求公平的最后一道防线——法庭上不能依法维护自己的权利,显然违背了法律保护弱势群体的理念。

　　房地产开发商制作的楼书和宜传图册描绘的小区图景与交房时的实际景象不一致,部分业主据此向法院提起诉讼, 要求开发商承担违约责任。日前, 福州市中级人民法院对这起案件做出终审判决, 楼书和宣传图册上记载内容不属于商品房买卖合同组成部分, 不具有法律效力, 开发商不承担违约责任。

　　李女士等10名购房人分别购买了福州一房地产商开发的商业店面。此前, 开发商就开发项目制作了楼书和宣传图册, 楼书上注明“楼书图文资料仅供参考, 本宜传册所有资料最终以政府批示为准” 。开发商交房后, 李女士等业主发现,宣传图册上描绘的小区西侧车辆畅行无阻的商业街变成了不允许车辆通行的步行街, 且修建了水泥围墙和两侧带门槛的小门, 车辆无法从小区西侧出人。李女士等业主认为开发商擅自改变小区规划构成违约,起诉至法院要求拆除围墙和小门, 恢复所有车辆通行权。

　　福州市中级人民法院指出, 楼书及宣传材料是开发商向不特定人推介自己开发的楼盘并希望他人购买而做的广告宜传, 属于要约邀请,不是商品房买卖合同的组成部分,不具有法律效力。根据规划部门审批的设计规划, 小区西侧为人行出人口, 开发商不存在改变规划设计的行为。据此, 法院判决,李女士等业主要求拆除围墙和小门, 恢复车辆通行的诉讼请求不予支持。只属于要约邀请, 对开发商不具约束力。

　　案例点评：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请, 但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定, 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的, 应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同, 亦应当视为合同内容, 当事人违反的, 应当承担违约责任。”可见, 楼书和宣传册内容是否对开发商具有约束力, 应以其说明和承诺是否“ 具体确定” 为根据, 若该说明和承诺具体确定,则应视为要约, 对开发商具有约束力。

　　案例总结：从本案来看, 宜传图上描绘小区西侧为车辆畅行无阻的商业街, 其内容并不具体确定, 不应视为开发商的要约, 只能视为要约邀请, 故其对开发商不具有约束力, 即使开发商建成的小区与宜传图上描绘的景象不一致, 也不应认为开发商违约, 故法院的判决是正确的。

　　律师提醒：在现在的房屋买卖中, 绝大部分楼盘都要通过褛书等广告宜传进行推介, 购房者也正是通过这些渠道来了解欲购房屋的详细情况, 但是, 和所有的市场推销一样, 广告宜传难免会有不实和夸大的成分, 对此, 购房者应有清醒的认识。在法律上, 广告宜传是要约邀请, 它不是真正的合同条款, 一般来说, 没有约束力。如果购房者对某一方面的问题特别关注, 就要和开发商协商写进合同, 如果开发商不能答应, 你可以不买, 如果你买了, 就不要对此有任何法律上期待。