投資性房地產

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如果您要瞭解的是《企業會計準則》法規,請查看投資性房地產 (企業會計準則)。

投資性房地產(Investment Real Estate)

　　投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售^[1]。

　　投資性房地產主要包括：已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權和已出租的建築物。

　　下列各項不屬於投資性房地產：（1）自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產，（2）作為存貨的房地產。

　　1．投資性房地產不是用於銷售。在我國一些地區，房地產交易市場日漸完善，房地產已經具備相當的流通性。但根據準則的定義，用於銷售以獲取差價的房地產，應界定為存貨，不是投資性房地產。

　　2．投資性房地產的實際使用壽命較長，應當對其後續支出與處置加以考慮。

　　3．由於受到法律規定的限制，我國企業持有土地的行為，只是獲得了土地使用權，而並非取得了所有權，因此企業持有的自用或用於銷售的土地應界定為無形資產範疇；對於為了出租或資本增值而持有的土地使用權應界定為投資性房地產。

　　4．企業持有投資性房地產的目的不是為了耗用，而是為了賺取長期的租金收益或獲得資本增值。對於這部分資產的核算，應當充分遵循實質重於形式的原則進行收益的確認。

　　將某個項目確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件：

　　（1）與該資產相關的經濟利益很可能流入企業；

　　（2）該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

　　投資性房地產的初始計量

　　投資性房地產應當按照成本進行初始計量

　　投資性房地產的後續計量

　　企業通常應當採用成本模式對投資性房地產進行後續計量，也可以採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量。但是，同一企業只能採用一種模式對所有投資性房地產進行後續計量，不得同時採用兩種計量模式。

　　一、採用成本模式進行後續計量的投資性房地產

　　在成本模式下，應當按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行後續計量，計提折舊或進行攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理。

　　二、採用公允價值模式進行後續計量的投資性房地產

　　（一）採用公允價值模式的前提條件

　　企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以採用公允價值模式對投資性房地產進行後續計量。企業一旦選擇採用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產均採用公允價值模式進行後續計量。

　　採用公允價值模式進行後續計量的投資性房地產，應當同時滿足下列條件：

　　1、投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。

　　2、企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

　　（二）採用公允價值模式進行後續計量的會計處理

　　企業採用公允價值模式進行後續計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬麵價值，公允價值與原賬麵價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。投資性房地產取得的租金收入，確認為其他業務收入。

　　三、投資性房地產後續計量模式的變更

　　企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。從成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬麵價值的差額，調整期初留存收益。

　　已採用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

　　一、房地產的轉換

　　（1）房地產的轉換形式及轉換日

　　房地產的轉換，是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業有確鑿證據表明房地產的用途發生改變，且滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：

　　1、投資性房地產開始自用。即將投資性房地產轉為自用房地產。在此種情況下，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將其用於生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。

　　2、作為存貨的房地產改為出租。通常指房地產開發企業將其持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為房地產的租賃期開始日。租賃期開始日，是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。

　　3、自用建築物或土地使用權停止自用改為出租。即企業將原本用於生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用於出租，固定資產或土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為租賃期開始日。

　　4、自用土地使用權停止自用改用於資本增值。即企業將原本用於生產商品、提供勞務或者經營管理的土地使用權改用於資本增值，該土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為自用土地使用權停止自用後，確定用於資本增值的日期。

　　（2）房地產轉換的會計處理

　　1、在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬麵價值作為轉換後的入賬價值。

　　2、採用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，應當以其轉換當日的公允價值作為自用房地產的賬麵價值，公允價值與原賬麵價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）。

　　3、自用房地產或存貨轉換為採用公允價值模式計量的投資性房地產時，投資性房地產應當按照轉換當日的公允價值計量。

　　轉換當日的公允價值小於原賬麵價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；轉換當日的公允價值大於原賬麵價值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計入所有者權益。處置該項投資性房地產時，原計入所有者權益的部分應當轉入處置當期損益（其他業務收入）。

　　二、投資性房地產的處置

　　當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。

　　企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時，應當將處置收入扣除其賬麵價值和相關稅費後的金額計入當期損益（將實際收到的處置收入計入其他業務收入，所處置投資性房地產的賬麵價值計入其他業務成本）。