房地產轉換
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房地產轉換是指房地產用途的變更，即投資性房地產轉換為自用房地產，自用房地產或作為存貨的房地產轉換為投資性房地產。
房地產的轉換，是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。企業有確鑿證據表明房地產的用途發生改變，且滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：
- 1、投資性房地產開始自用。
即將投資性房地產轉為自用房地產。在此種情況下，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將其用於生產商品、提供勞務或者經營管理的日期。
- 2、作為存貨的房地產改為出租。
通常指房地產開發企業將其持有的開發產品以經營租賃的方式出租，存貨相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為房地產的租賃期開始日。租賃期開始日，是指承租人有權行使其使用租賃資產權利的日期。
- 3、自用建築物或土地使用權停止自用改為出租。
即企業將原本用於生產商品、提供勞務或者經營管理的房地產改用於出租，固定資產或土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為租賃期開始日。
- 4、自用土地使用權停止自用改用於資本增值。
即企業將原本用於生產商品、提供勞務或者經營管理的土地使用權改用於資本增值，該土地使用權相應地轉換為投資性房地產。在此種情況下，轉換日為自用土地使用權停止自用後，確定用於資本增值的日期。
- 1.成本模式下的轉換
1)作為存貨的房地產改為出租
房地產開發企業將作為存貨的房地產改為出租，應按該存貨在轉換日的賬麵價值轉為投資性房地產。
【例1】甲房地產開發企業於2007年3月10日與乙企業簽訂了租賃協議，將其開發的一棟寫字樓出租給乙企業使用，租賃期開始日為2007年4月15日。該寫字樓的賬麵價值為4500萬元，未提跌價準備。轉換後採用成本模式。
甲企業2007年4月15日的賬務處理如下：
借：投資性房地產——某寫字樓4500
本例，如果企業開發的寫字樓已經提取了200萬元的跌價準備，在轉換為投資性房地產時應作如下分錄：
借：投資性房地產——某寫字樓4300
存貨跌價準備 200
貸：開發產品——房屋(寫字樓)4500
2)自用的建築物或土地使用權停止自用改為出租。
企業將自用建築物或土地使用權轉換為成本模式的投資性房地產，應將該建築物或土地使用權在轉換日的原價、累計折舊、累計攤銷、減值準備等，分別轉入“投資性房地產”、“投資性房地產累計折舊(攤銷)”和“投資性房地產減值準備”賬戶。
【例2】甲企業乙2007年3月10日同乙企業簽訂租賃協議將一棟自用的辦公樓出租給乙企業使用，租賃期開始日為2007年4月15日。該辦公樓原價5500萬元，已提折舊300萬元，已提減值準備200萬元。
甲企業於2007年4月15日的賬務處理如下：
借：投資性房地產——辦公樓5500
累計折舊 300
固定資產減值準備 200
貸：固定資產5500
投資性房地產累計折舊(攤銷) 300
投資性房地產減值準備 200
3)投資性房地產開始自用
企業採用成本模式計量將投資性房地產轉為自用房地產時，應當將投資性房地產在轉換日的賬面原價、“投資性房地產累計折舊(攤銷)”和“投資性房地產減值準備”分別轉入固定資產、累計折舊、固定資產減值準備賬戶。
【例3】2007年7月末甲企業將出租在外的廠房收回，8月1日開始用於本企業的商品生產。截止2007年7月31日，該項投資性房地產的賬面原價為5000萬元，累計已提折舊(攤銷)1200萬元。
甲企業於2007年8月1日的賬務處理如下：
借：固定資產5000
投資性房地產累計折舊(攤銷)1200
貸：投資性房地產——某廠房5000
累計折舊 1200
- 2.公允價值模式下的轉換
1)作為存貨的房地產改為出租
在採用公允價值進行後續計量的情況下，房地產開發企業將作為存貨的房地產改為出租，應按該存貨在轉換日的公允價值借記“投資性房地產——某房地產(成本)”科目。並沖平該存貨的賬麵價值(即沖平該存貨的“開發產品”、“存貨跌價準備”等賬戶)。然後將公允價值小於賬麵價值的差額借記“公允價值變動損益”，將公允價值大於賬麵價值的差額貸記“資本公積——其他資本公積”科目
【例4】甲房地產開發企業於2007年3月10日與乙企業簽訂了租賃協議，將其開發的一棟寫字樓出租給乙企業使用，租賃期開始日為2007年4月15日。該寫字樓的賬麵價值為4500萬元，未提跌價準備。轉換日該寫字樓公允價值4100萬元。採用公允價值模式。
4月15日轉換日甲公司會計分錄如下：
借：投資性房地產——寫字樓(成本)4100
公允價值變動損益 400
貸：開發產品4500
本例如果轉換日該寫字樓的公允價值為4800萬元，會計分錄如下：
借：投資性房地產——寫字樓(成本)4800
貸：開發產品——房屋(寫字樓)4500
(待該項投資性房地產處置時，該部分資本公積應轉入其他業務收入)。
2)自用的建築物或土地使用權停止自用改為出租。
企業將自用建築物和土地使用權轉換為公允價值模式的投資性房地產，應按轉換日該房地產的公允價值借記“投資性房地產——某房地產(成本)”科目，並將該房地產轉換日的賬麵價值(即固定資產或無形資產原價、累計折舊、累計攤銷、減值準備等)全部沖平；然後將公允價值小於賬麵價值的差額借記“公允價值變動損益”，將公允價值大於賬麵價值的差額貸記“資本公積——其他資本公積”科目
【例5】甲企業乙2007年3月10日同乙企業簽訂租賃協議將一棟自用的辦公樓出租給乙企業使用，租賃期開始日2007年4月15日。該辦公樓原價5500萬元，已提折舊300萬元，已提減值準備200萬元。轉換日該辦公樓公允價值4700萬元。採用公允價值模式。
甲企業於2007年4月15日的賬務處理如下：
借：投資性房地產——辦公樓(成本)4700
累計折舊 300
固定資產減值準備 200
公允價值變動損益 300
貸：固定資產5500
上例如果轉換日，該辦公樓公允價值5200萬元，應作如下分錄：
借：投資性房地產——辦公樓(成本)5200
累計折舊 300
固定資產減值準備 200
貸：固定資產5500
資本公積——其他資本公積 200
(待該項投資性房地產處置時，該部分資本公積應轉入其他業務收入)。
3)投資性房地產開始自用
企業採用公允價值模式計量將投資性房地產轉為自用房地產時，應當將投資性房地產在轉換日的公允價值作為自用房地產的賬麵價值。公允價值與轉換日投資性房地產賬麵價值之間的差額計入當期損益，即公允價值變動損益。
【例6】2007年7月末甲企業將出租在外的廠房收回，8月1日開始用於本企業的商品生產。截止2007年7月31日，轉換日該項投資性房地產的賬麵價值為“投資性房地產——廠房(成本)”5000萬元，“投資性房地產——廠房(公允價值變動)”明細科目借方餘額600萬元。轉換日，該投資性房地產的公允價值5500萬元。
甲企業於2007年8月1日的賬務處理如下：
借：固定資產——經營用固定資產(廠房)5500
公允價值變動損益 100
貸：投資性房地產——廠房(成本)5000
投資性房地產——廠房(公允價值變動) 600
本例，如果轉換日“投資性房地產——廠房(公允價值變動)”項目如果為貸方餘額200萬元，應作以下會計分錄：
借：固定資產——經營用固定資產(廠房)5500
投資性房地產——廠房(公允價值變動) 200
貸：投資性房地產——廠房(成本)5000
公允價值變動損益 700
(待該項房地產處置時，應將公允價值變動損益轉入其他業務收入”)
