競標地租

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什麼是競標地租

  競標地租指某人願意向不同位置的土地支付的最大費用。

競標地租的基本內容[1]

  有關競標地租的理論最早出現在約翰·馮·屠能(JohanvonThiinen)的著作中,其後阿倫素(Alonso)為代表的西方城市土地經濟學家進一步完善丁這一理論。

  屠能通過一募列的假定對城市農業用地競標地租的決定進行了研究.他認為假設d為距城市中心的距離.P為每蒲式耳產品的價枯,c為生產每蒲式耳產品的平均成本.q為每英畝產量,這樣,每英畝的地租為:

  r(d)=q[P-c-t(d)](1)

  由於每英畝產量、產品價格生產成本運輸費用都是固定不變的,所以.地租為距離的線性函數,租金的斜率如圖1,向下傾斜的曲線稱為。競標地租曲線,d=q(p-c)/qf為臨界距離,超過這一界線,農業生產將無利可圖。農場主之間的競爭,在土地供給完全無彈性的情況下.農用土地的經濟租金將變為地租。把這種分析擴大到任意多種農作物的情況時,對於每一種農作物來說,都有一條競標地租曲線.在競爭條件下,土地將分配給願意出最高價格的使用者.為各種目的所支付的土地租金構成一系列土地的最高競標租金,即每一位置上的市場均衡租金。

Image:竞标地租.png

  市土地的用地性質把坩地劃分為不同用途的商業用地、工業用地和居住用地等,然後分別分析每一種用地的城市土地使用者之間的競爭所形成的競標她租,在這個基礎上.將同一城市地區內農業用地商業用地和住宅用地的競標地租函數和曲線互相重疊在一起,得到在競爭的自由市場下所決定的整個城市的現實市場均衡地租曲線,即各種用途之間的競爭是如何確定—個城市的總的均衡地租水平的.這條曲線是城市各種用地競標地租曲線的包絡線.它與各種用地的最高競標地租是相一致的:在市場均衡地租曲線的每一.點上.土地的需求量與供給量相等,在市場均衡地租曲線下.城市土地需求者不論個人或企業都不再選擇另外的地點來實現比現在更高的效用或利潤,城市土地使用者在最高競標地租下,使土地效用或利潤達到最大,各土地所有者的地租收入也達到最大,因此.在市場均衡地租曲線下構成的城市土地市場上的一切都處於均衡狀態。城市土地資源由此也得到了最佳的配置。

對競標地租理論的認識[1]

  1.西方競標地租理論與馬克思地租理論的比較

  馬克思地租理論是馬克思政治經濟學中的一個重要組成部分,尤其是關於地租的實質和調節作用上馬克思的地租理論作了精辟的論述,所包含或所容納的經濟內容比現代西方城市地袒理論耍全面、深刻的多。

  由於西方城市地租理論把地租的來源歸結為自然的賜予”,因此,競標地租理淪的分析也只著重於從人與自然的土地關係的角度分析地租的形成利決定,地租的實質就是土地在一定時期內提供服務的正當報酬,是作為生產要素的土地本身的收入,即土地的自然力,而土地的自然力在城市土地中又主要取決於土地位置,因此,競標地租理論中特別重視對位置因素,尤其是距離市中心的距離進行分析。這與馬克思將地租的最終源泉歸結為雇佣工人的剩餘勞動.歸結為雇佣工人所創造的超過平均利潤以上的那部分剩餘價值,俸現著資本主義條件下土地所有者和商業資本家瓜分剩餘價值.共同剝削雇佣工人的經濟關係.顯而易見要膚淺的多競標地租理|侖主要是分析把土地作為生產要素使用的生產者或作為消費品使用的消費者如何根據市場上形成的地租信號的變化.調整其各生產要素問的配置結構.進行住宅選址,以用最少的支出獲得最大的利潤或最大的效用,同時分析了由於生產者和消費者在市場上追求最大利潤或最大效用的選址活動,如何使城市土地得到有效的配置和最經濟的利用。在這裡.競標地租理論的調節作用僅僅局限在對土地資源配置結構以及土地利用的程度上.而馬克思地租理論在分析地租時,著重強調的是地租對資本主義土地經濟關係的調節作用.土地所有權、資本對地租形成的作用.尤其是分析了由於資本主義地租的存在而引起的資本主義分配關係的變化對土地供給與需求.對土地利用的影響。

  此外,西方競標地租理論與馬克思地租理論相比.有兩個不同的特點,一是馬克思著重分析的是農業地租,雖然也分析了非農業地租的建築地段地租和礦山地租+但並沒有把它們綜合起來加以分析,另外.馬克思將地租分為絕對地租相對地租,而競標地租理論則是在分別考察了各種用地所形成的商業地租、工業地租和住宅地租的基礎上,分析了城市地租的總水平問題;二是競標地租理論把城市地租結構的形成同城市土地利用的確定結合起來,強調城市地租對城市土地利用結構的調節作用。這兩個特點使競標地租理論比馬克思地租理論的分析更具俸,直觀。特別是在馬克思主義地租理眨中沒有展開分析的內容對於我們研究社會主義條件下的城市地租,進一步豐富和發展馬克思主義的土地經濟運行理論有著重要的借鑒意義。

  2.關於競標地租理論的前提

  競標地租理論的研究事實上是以特定的經濟關係(存在自由競爭的市場和政府對這個市場完全不進行干擾及不變的收入分配)作為其前提的,在這個前提下,它著重分析企業和個人的利潤函數和效用函數技術特征、土地邊際生產力等物質技術因素在決定競標地租曲線中的作用如果這個前提條件發生變化或根本不存在.據此而確定的上述基本理論前提或立論也就難以成立。而在現實中.這些前提條件恰恰是不存在的。

  首先,城市土地市場不完全競爭市場。兌理由一是城市土地不同於其它生產要素,是不可再生的屙時又可永續使用的稀缺資源.一旦某塊城市土地為某些人所有,就會形成對該塊土地的壟斷:二是城市土地具有固定性和單一性,因此,城市土地市場在很大程度上是一種地方性市場.這種地方市場極其容易造成市場信息的不完全,使參加市場的交易者難以根據市場價格的變化及時地作出正確的用地決策,交易成本的增加.實質上也就導致租金的上升.城市土地的固定性也使得城市土地不能象其它生產要素那樣能隨市場價格的變動而自由地進行轉移以迅速消除土地價格上的差異:第三。城市土地諸種權力關係本身要受到各種經濟和非經濟的制度因素的制約,使城市土地市場從它一齣現起.就是一個充滿不完全競爭的市場

  其次.沒有政府干預的土地市場是不存在的.

  城市土地既是一種稀缺的自然資源,也是城市經濟和社會生活的基本空間條件之一.是種關係到國計民生的全局性的和長遠利益的資源,隨著人口的增加和經濟的發展,土地稀缺性日益加劇.合理,高效的利用土地資源顯得尤為重要.而作為市場主體的各個單位企業和個人所關心的往往是短期的個人利益+並不考慮整體的和長期的利益,對於這種類型的資源僅憑市場價格機制的作用是難以使土地資源的配置和使用達到高效和公平的。因此,現實中.政府完全對土地市場不進行干預的情況是不存在的,即使是美國這樣市場經濟比較發達的國家也通過區劃法、稅收等對土地市場加以干涉。

  關於把收入的分配和再分配看作是即定不變的.實際上是忽略了由生產關採所決定的收入分配關係對城市地租決定過程和相應的經濟變數的重要影響。

  當然,任何理論模型的建立為了其研究的需要,總會抽象掉某些因素,但在基本的理淪模型建立後.還應該將這些抽象掉的因素納入到分析中,將理淪還原或上升到具體的過程中,否則,其理論俸條很準適應現實的需要從在一理論的假定前提的矛盾中+也使我們在實際工作和研究中應該註意到地租的形成是通過市場上的活動進行的.在社會主義商品經濟條件下,城市土地資源要達到優化配置井能得到最有效的利用,建立和發展城市土地市場是必要的。但是.市場價格機制對城市土地資源配置和利用的調節作用是有限度的,政府干預在一定程度上也會進一步削弱市場價格機制對城市土地經濟運行的調節作用。因而.對城市土地資源的合理配置需要通過市場機制和政府干預的職重作用,而且國家控制僅靠行政性是不行的,還必須結合經濟性,行政性只能達到令行禁止的目的,如城市土地利用規劃在用地總量和結構的規定上對城市土地配置的控制:經濟性調性口J以通過地租、稅收等經濟杠桿調節土地資源的合理配置,以實現動態優化的目的。

  3.關於土地配置的最終目標

  競標地租理論是以企業利潤最大化和消費者效用最大化為最終目的。在市場發育完善的情況下,土地的競標地租一般只考慮到土地的使用價值,以追逐當前最高資本收益來調整土地資源配置.或進一步考慮到選擇價值中的當前土地使用人對今後土地使用的潛在價值和其它人利用該土地的潛在價值,而對於子孫後代利用該土地的潛在價值和人們為保護某項資源存在所表示的土地的存在價值等其他價值則不是競標地租所能反映的。反映在現實中,大量的綠地坡擠占,文物古跡被破壞。然而,隨著經濟和社會的發展,城市土地的最終目的是以可持續發展戰略為基礎的,這種發展戰略是建立在資源承載力和資源容量有限的基礎上的,土地資源的分配和利用表現在時間上。既要考慮眼前利益更要考慮長遠利益:表現在空間上,要兼顧局部乖j益和全局利益,追求經濟效益社會效益生態效益的最佳結構,以獲得最大土地綜合效益。因此。城市土地配置的最終目的應該是以城市物質生產部門使用土地經濟效益為基礎,包括社會效益和生態效益的練合效益,以實現城市生態,社會,經濟持續發展。

  4.關於影響競標地租的因索

  在城市中對經濟地租影響最大的是土地所處的位置,西方競標地租理論中位置對於地租的作用主要是通過通達性和相關運轉成本的大小來體現的。不同的土地使用者由於對通達性的要求不同而具有不同陡緩的地租曲線。然而,隨著經濟和社會的發展,尤其是交通工具和方式的變化,運輸成本在企業和個人選址中的影響越來越小:在通達性方面,競標地租只考慮了與城市中心的距離對於效用所給予的負效果,但若考慮當今在許多城市中越是城市中心生活環境越惡劣,距離對於效用來說,也有帶來正的效果的一面,這也是西方國家郊區化的原因之一;關於運輸費用結構,現代運輸手段的多樣性,不同運輸手段運價的差別,交通網的密度和迂迴性,運輸費用與交通佈局的依存關係,運輸費用與運輸距離和運輸方向的關係.等等都在不同程度上影響運輸費用,在運輸成本上.美國經濟學家胡佛(E.M.Hoover)較之競標地租理論怍了更為深入和切合實際的分析。此外,城市經濟的聚集性和外部效應使得城市土地租金的決定中運輸並不是唯一相關的因素,某些高度綜合的製造廠家可以依靠自己實現聚集經濟.而不必考慮其它企業的位置,若一個企業為整個城市眼務.選擇中心位置就比較適宜,但若幾個企業為同一城市服務,在則每個企業就會專門為城市的一個特點的地區服務.這樣一來,每個企業設在自己主要服務地區的中心位置就比設在城市中心位置更為可取。我以為對現代城市的地租的決定僅僅通過單一因素來描述是很困難,即使是距離因素也應該擴大其內涵。

  此外,競標地租是在土地市場活動中形成的,土地市場包括供給和需求兩個方面,儘管從一國的土地供給看似乎是固定的,缺乏彈性,然而,從長期看,圍海造田,開山造地,建築多層建築物,從空中開發土地,將農業土地變成非農業用地都可以增加城市土地的供給,而且城市土地還可以根據市場的變化改變用地性質,因此,土地供結在較長的時間內並非完全是非彈性的。

參考文獻

  1. 1.0 1.1 江曼琦.對西方競標地租理論的幾點認識[J].南開經濟研究.1997.6
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Mis铭,刘维燎.

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