物業設備設施管理
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物業設備設施管理是指物業服務企業的工程管理人員通過熟悉和掌握設備設施的原理性能，對其進行正確的使用、保養與維修，使之保持最佳運行狀態，從而為業主和使用人提供一個舒適、安全的環境。
物業設備設施管理不僅能確保設備設施的正常運行，延長使用壽命，降低物業管理成本，更重要的是能充分發揮設備設施的使用功能，使業主和使用人得到最大限度的滿足。隨著物業設備設施的推陳出新和人們對物業使用功能要求的提高，物業設備設施的正確使用與完善管理，更能體現出物業服務企業的技術水平與管理水平。[1]
物業設備設施管理的特點[2]
概括來講，物業設備設施管理具有以下幾個特點：
（一）關係到業主的最根本利益。物業設備設施的產權屬於全體業主，資產絕對值很大，視物業規模和檔次不同，多則數億元，少則幾百萬上千萬元，對於高層高檔寫字樓而言，設備設施占總投入的1/4-1/3。物業的正常使用決定於設備設施的正常運行，管理如不到位，不僅影響設備設施的使用壽命，更會影響整個物業的使用功能，甚至造成隱患和事故，最終影響物業的保值升值。
（二）技術性強。隨著技術全面進步，越來越多的高科技設備設施被應用到物業建築中，門類繁多，涉及專業面廣。通常的物業都具有供配電系統、給排水系統、通風空調系統、消防自動報警系統、消防滅火系統、交通（電梯）系統、自動化控制系統、保全監控系統（含各類門禁識別系統）、樓內綜合佈線系統、通信系統、停車場管理系統以及有線電視系統等，而一些新型的高科技智能化物業，如北京的奧運鳥巢、水立方等，更是應用了最先進的科技成果。儘管物業管理仍具有勞動密集型的特征,但是物業設備設施的管理卻越來越顯示出技術密集型的趨勢。正因如此，物業設備設施管理成為物業管理最本質、最需專業技術的核心內容。
（三）是“顯性服務”的基礎。目前，很多物業企業由“管理公司”更名為“服務公司”，併在形象禮儀、保潔綠化、客戶服務等“顯性服務”方面下足功夫，突出“為業主服務”的宗旨，應該說，這是一種企業經營定位方面的進步。但要看到，安居才能樂業，為業主的“安居”提供保障，是物業服務企業責無旁貸的義務，而物業設備設施的安全正常運行，是“安居”的前提和保障，是物業服務的底線。儘管這項工作不為多數業主所常見，具有“隱性管理”特點，但只有做好此項工作，其他各項“顯性服務”才有意義。換言之，物業設備設施管理的水平從根本上決定了物業公司的管理水平和服務水準。
（四）要求有可繼承性和可延續性。一棟物業使用壽命少則四、五十年，長則上百年，即使由一家物業服務公司長期管理，也需要幾代人的銜接，而且隨著物業管理的市場化和招投標制度的實施，物業服務公司的更換成為常態。在此情況下，設備設施的管理就要求具有很好的可繼承性和可延續性，由此也決定了物業管理的指導思想必須具有長期性、連續性和可繼承性。
物業設備設施管理的內容[1]
不同的物業設備設施有不同的特點，物業設備設施管理的內容也各不相同，但基本內容一般包括以下幾個方面。
一、資料檔案管理
物業設備檔案資料管理的基本任務有兩個方面：一是作好設備技術檔案資料的保管；二是為設備運行、維護、管理等提供信息資料。物業設備檔案資料主要包括以下一些內容。
1．設備原始資料
設備原始資料包括設備清單或裝箱單，設備發票，產品質量合格證明書，開箱驗收報告，產品技術資料，安裝、試驗、調試、驗收報告等。
2．設備維修資料
設備維修資料包括報修單、事故記錄、中大修工程記錄、更新記錄等。
3．設備管理資料
設備管理資料包括設備卡片、設備台賬、運行記錄、普查記錄、考評記錄、技術革新資料等。
二、安全運行管理
物業設備種類繁多，涉及面廣，具有一定的危險性。為保障業主的利益及設備操作人員的生命安全，必須制定設備安全運行的有關規定。其內容包括下麵三項。
(1)安全作業培訓教育。設備維修操作人員是安全管理的重點對象，必須對其進行安全作業的培訓教育，使維修人員參加學習培訓考核後持證上崗。
(2)安全使用宣傳教育。對業主、使用人進行宣傳教育，使其瞭解安全使用一些危險設備(如電梯)的知識，提高自我保護意識，為安全管理建立廣泛的群眾基礎。
(3)建立安全運行制度。建立安全運行制度和安全操作規程，建立定期檢查運行情況和規範服務制度，建立安全責任制等。
三、保養與維修管理
(1)建立設備檔案登記卡。參考設備使用說明書、使用手冊、安裝調試質量說明書中的有關維護保養內容，對要進行維護保養的設備建立設備檔案登記卡，並按說明書中規定的維護保養項目設計表格，建立維護保養記錄。
(2)編製設備計劃維護總表。將全部維護保養記錄表中的任務和時間彙總到計劃維護總表中，制定出年度設備維護保養一覽表。
(3)發出維護保養指令工作單。維護保養指令工作單是根據計劃維護總表及維護保養一覽表的安排，按時間向員工發出的工作命令。
(4)維護保養計劃的落實跟蹤檢查。員工根據指令完成任務後必須在工作單上作好記錄，包括所用時間、檢查結果等，並簽字交回。技術主管及主管工程師要對維修工的工作進行檢查或抽查，考核其工作質量。
(5)有計劃地組織巡查。堅持和完善設備的巡查制度，安排員工根據不同的設備及運行時問狀況進行有計劃地巡查，發現設備初期問題，要及早解決、降低維修成本。
物業設備設施管理的作用[3]
物業設備管理的作用主要有以下幾方面：
(1)充分發揮房屋住用功能的保障。物業設備的正常運行不僅是人們工作、生活和學習正常進行的物質基礎，也是影響丁業、商業發展和人民生活水平提高的因素。良好的設備運行和維修管理確保了物業設備的正常運行，從而保證人們各項活動正常有序地進行。
(2)設備延長使用壽命、安全運行的保證。物業設備在使用過程中，會因種種原因發生磨損、故障或毀壞，因此，良好的物業設備管理，不僅能保證設備運行中安全和技術性能的正常發揮，而且能及時發現隱患、排除故障、避免事故的發生，將損失降到最低限度；同時能延長設備的使用壽命，提高設備的使用效益。
(3)推動房屋建築設備現代化。隨著社會經濟的發展、科學技術的進步以及人們對高品質生活的追求，房屋建築設備也向著先進、合理、完備、多樣化、綜合性和系統化的方向發展。例如，智能化建築的建造，涉及通信系統、安全監控系統和設備監控系統等。這些高科技設備的應用，必須有良好的設備管理基礎。因此，良好的物業設備管理，是推動房屋建築設備現代化的基礎。
(4)提高業主的經濟效益。業主的經濟效益體現在兩個方面：一方面，使物業設備的壽命周期成本，即購置成本和使用成本能夠降低；另一方面，使物業保值和增值。物業設備的成本一直是物業成本的最大構成部分之一。現代化的物業設備管理，是一種對設備全過程的綜合管理，也就是對設備的設計、製造、採購、安裝、調試、使用、維護保養、檢修、更新改造和報廢等整個過程的管理。這使得物業設備不僅在技術上要始終處於最佳的運行狀態，而且在經濟上也要求總的壽命周期成本最低。由於設備的正常高效運行，提高了物業的住用條件，改善了住用環境，為物業的保值和增值打下了基礎。
物業設備設施管理的機構設置[4]
根據管理和服務對象的不同，物業公司設立了各種機構，如董事會、總經理、辦公室、客服部、工程部、保全部、財務部、環保部等。目前，各物業公司中與設備管理聯繫最緊密、最主要的部門是工程部，公司其他部門則是處在參與設備使用、維護和配合管理的地位。工程部在其他部門的配合下進行日常工作，遇到設備大修、更新改造等重大項目，則要依靠設備管理部門和物業管理公司領導部門共同決策。
物業設備管理的機構設置要根據物業公司管理的設備規模和種類來確定，設置方式是多種多樣的，有的按專業系統設置，有的按設備劃分區域設置，也有的按管理性質設置。無論採用哪種方式，都要符合“滿足需要，責任明確，精簡高效”的原則。
設備管理機構按專業系統劃分而設置，對管理者來說，較易發現一些設計上的不合理現象和施工遺留問題，也能較快熟悉物業的各種設備和系統，這對參加物業管理前期介入設計、施工、竣工驗收的管理者來說，更為有利。下麵對這種設置方式進行重點介紹。
按專業系統劃分的設備管理機構設置(圖)一般按照金字塔形式，從上到下依次為：部門經理(統一領導)，1～2個副經理(專業工程師)，若幹個專業作業組(工程技術人員)。
這種機構設置，對於不同規模的物業均有較強的適用性。它的優點是維修服務質量高、專業性強。缺點是工種之間的配合性較差、互補性效率較低。因此，必須強調專業之間的配合，在訂立崗位責任制時，一定要分工明確。
物業設備設施管理制度[4]
現代企業離不開各項管理制度，管理制度是企業進行管理的重要依據，也是企業員工的工作准則。設備管理部門各項管理制度的制定必須符合國家各項有關規定，有利於物業設備的正常運行。物業設備的管理制度主要有：
1．人員管理方面的制度
(1)崗位責任制度
根據崗位制定員工責任制，從制度上明確各工作崗位的工作內容和責任，保證設備的正常運行和良好狀態。工程部的主要崗位職責有：工程部經理崗位職責、技術主管崗位職責、班組長崗位職責、維修人員(技術工人)崗位職責、庫房保管員崗位職責、資料統計員崗位職責等。
(2)考勤和請假制度
主要規定工作時間，遲到、早退、曠工的處理辦法，請假的手續和准假許可權等方面的內容。
(3)交接班制度
主要包括交接班時間、交接內容和程式等方面的內容。
(4)值班制度
設備的運行離不開人的管理，通過值班制度的建立可以及時發現事故隱患併排除故障，從而保證設備正常運行，因此必須建立值班制度。值班制度的內容包括：值班紀律、值班工作內容、值班期間設備故障處理程式和要求等。
2．設備管理方面的制度
(1)物業設備接管驗收制度
設備驗收工作是設備安裝或檢修停用後轉入使用的重要過程，因此在設備的運行管理和維修管理之前，首先要做好設備的接管驗收工作。接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設備的驗收，而且包括對維修後設備的驗收以及委托加工或購置的更新設備的開箱驗收。驗收後的設備基礎資料要保管好。
(2)物業設備的技術操作規程和安全操作規程
物業設備種類較多，維修手段各不相同，涉及水暖、電工電子、機械、消防、通信、電腦、電氣焊等多個專業，只有針對性地進行相應的操作，才能保證設備正常運轉和維修的順利進行。制定合理的技術操作規程和安全操作規程，可以保證設備的正常使用，同時也可以延長設備使用壽命。
(3)物業設備的保養及維修制度
包括設備的日常保養制度和計劃性檢修制度。日常保養制度主要包括設備保養的部位、保養內容和保養程式；計劃性檢修制度主要包括制定設備的維修保養計劃，確定設備的維修保養類別、等級、周期、內容，計劃性檢修制度的實施，以及監督檢查等。
(4)設備運行管理制度
包括巡視抄表制度、安全運行制度、經濟運行制度、文明運行制度等。此外，特殊設備還需另行制定一些制度，如電梯安全運行制度、應急發電運行制度等。
(5)設備事故分析制度
設備因非正常原因造成停水、停電、停熱、停煤氣、停梯，以及消防系統等設備故障影響物業運轉和正常使用時，設備管理部門應派人員緊急搶修，配合有關主管部門進行事故調查，並對事故的起因和發生做出客觀、正確的分析，對有關部門和責任人追究其責任。因此，設備事故分析處理要建立相應的制度。
3．物資管理方面的制度
物資管理方面的制度主要包括設備維修器材、工具、零配件的採購、保管和領用等方面的制度。設備維修器材的採購、保管和領用要按照既定的程式和手續進行，並由專人負責。對於高額物品的管理應採用以舊換新的制度。
物業設備設施管理現狀與問題[5]
目前，國內物業設備設施管理工作較國際先進水平有一定差距。原因在於：
(1)市場經濟環境不健全
建設方在設計、建設階段較少考慮建成後使用的節約和便利，而過多地考慮瞭如何節省一次投資，如何節省自身時間和精力或搞些流行的智能化設備吸引買方。設備供應商也較少考慮系統集成的協調和匹配。物業公司也很少進行工程前期介入。各階段工作的脫節為日後的管理工作埋下隱患。
(2)服務觀念滯後
國內有些物管企業認為只要設備設施無故障、開得動便是物業設備設施管理的全部工作內容，並沒認識到物業設備設施管理的服務對象是人，保證物業用戶的健康、舒適和效率，才是物業設備設施管理工作的最終工作目標。
(3)物業設施管理的技術含量不高
當前，國內多數物管企業經濟實力普遍不足，難以吸引高質量人才，憑經驗、拼設備等手工作坊式的運作仍是國內相當範圍內物業設備設施管理的主流。很多物管企業，包括一些高檔物業的管理者，把“維修”看成設備設施管理工作的主要內容，很少在設備設施的運行效果、效率上下功夫，導致物業設備設施管理的專業性不強，服務質量較低。
(4)人才匱乏
儘管近年來舉辦過許多各種層次的培訓，也有了物業管理專業和物業設施管理專業的各層次學歷教育，但無論是內容還是對象都還處於“探索階段”，都有待總結提高。一幢現代化大樓建成後，不少企業往往認為只要招聘一些空調工、水電工、冷凍工便可使大樓運轉起來。導致許多大樓能耗高、自控不能開通、設施設備損耗加速等惡劣後果，使物業環境品質嚴重惡化。因而，學習和掌握物業設備設施及其管理工作的原理和基本內容，對從事物業管理的相關人員均十分重要。
物業設備設施管理髮展模式[5]
當前，隨著物業管理產業化的發展趨勢，出現4種物業設備管理模式：
①物業管理公司有獨立的專業人員隊伍，用所收取的物業管理費和能源費，利用業主所批准的物業維修基金對物業設備設施實行統一的管理。
②由社會建立的物業設備設施專業管理公司承包大樓或小區設備系統全部或部分的運行管理，專業公司與業主或物管企業之間用契約形式確定彼此的責權利、確定服務質量標準和賞罰規則。
③幾家中，小型物管公司共同出資建立設備管理公司，吸引高質量人才，降低各家公司管理成本，專為各出資方解決設備設施維保難題。
④物業設備設施專業管理公司帶資參建，成為業主的合作伙伴。公司投入的是設備系統，取得的回報是投運以後的物業管理費、設備折舊費和能源費。用戶入戶之後就如同繳付水電費、電話費一樣按月或按年度向物業設施管理公司繳付設備管理費。設備系統的產權歸物業設備設施專業公司。
前3種方式，已在社會推行。第4種方式，最先由國內一些電話局試行，目前在建築節能技術改造中應用越來越普遍。
