物業設備設施
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物業設備設施是指附屬於房屋建築的各類設備的總稱，它是構成房屋建築實體的不可分割的有機組成部分，是發揮物業功能和實現物業價值的物質基礎和必要條件。房屋設備之所以屬於房屋建築實體不可分割的有機組成部分，是因為在現代城市裡，沒有水、電、煤等附屬設備配套的房屋建築，不能算是完整的房屋；同時，設備設施的不配套，或配套的設施、設備相對落後，也會降低房屋的使用價值和價值。因此，從法律意義上來說，房屋的設備和設施，是屬於構成房屋所有權的不可分割的定著物(固置物)。[1]
物業設備設施的分類[2]
(一)給排水系統
1．給水設備
房屋的給水設備是指房屋建築內部附屬設備中的生活給水、設備用水、消防給水等工程設施的總稱。它的主要任務是為業主和使用人提供符合標準的生活用水。主要由貯水池(箱)、給水泵、給水管網、水錶等組成。
2．排水設備
房屋的排水設備是指房屋設備中用來排除生活污水和屋面雨雪水的部分，它包括排水管道、通氣管、清通設備、抽升設備、室外排水管道等。
3．房屋衛生設備
房屋衛生設備是指房屋建築內部附屬的衛生器具，包括洗臉盆、浴盆、大便器、小便器等。
4．消防設備
房屋的消防設備是指房屋設備中用來滅火的消防供水設備、設施。它包括消防水池或水箱、消防泵、消火栓、消防水管道等設備。
5．房屋熱水供應設備
房屋的熱水供應設備是指房屋設備中為人們提供生活用熱水的設備。它包括水加熱器、給水泵、熱水管道、熱水錶、淋浴器等。
(二)電器系統
1．物業供電設備
物業供電設備是指物業附屬設備中的供電部分，包括供電線路、變配電裝置、高低壓電器等。
2．物業的弱電設備
物業弱電設備指物業附屬設備中的弱電設備部分。主要包括物業小區的安防系統、火災自動報警與聯動控制系統、通信與有線電視系統、建築智能化系統等。
3．房屋的電梯設備
電梯設備指物業附屬設備中的載運人或物品的一種升降設備，是高層建築中不可缺少的垂直運輸工具。常用電梯主要包括機房、轎廂、井道等部分。
4．電氣照明系統
物業小區電氣照明設備主要是指小區內的各種照明用的設備，主要包括照明供電線路及照明器具。
(三)供暖、空調、通風系統
1．採暖設備
採暖設備是指房屋設備中用來在冬季為房屋提供熱量的部分。它包括鍋爐、迴圈泵、散熱器等設備。室內採暖系統有很多形式，按熱媒不同，可分為熱水採暖系統、蒸汽採暖系統。一般民用建築大多採用熱水採暖系統。
2．空調設備
空調設備是指在建築內部為滿足人的生理感受或生產過程的需要，而提供的一個人工環境的設備。一般的中央空調設備包括冷水機組、水泵、空調機組、風機、冷卻塔、風機盤管等設備。
3．通風設備
通風設備是指在建築內部保證房間空氣流動，同時能排出有害氣體的設備。一般包括風機、通風管道、風口及一些空氣凈化設備。
(四)燃氣設備
房屋的燃氣設備包括燃氣竈、燃氣表、燃氣管道、天然氣管網等。
物業設備設施的保養[3]
物業設備的保養是指對設備進行常規性的檢查、養護、添裝、維修和改善等工作。物業服務企業的設備保養，通常分為日常維護保養、一級保養、二級保養和設備點檢等幾種形式。
1．日常維護保養
日常維護保養是指設備操作人員所進行的經常性的保養工作，主要包括：定期檢查、清潔潤滑、發現小故障及時排除、認真做好維護以及必要的記錄等工作。
2．一級保養
一級保養是指由設備的操作人員、維修人員按計劃進行的保養維修工作，主要包括對設備的某些局部進行解體、清洗、調整以及按照設備磨損規律進行定期保養等。
3．二級保養
二級保養是指設備維修人員對設備進行的全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修複磨損零件，使設備能夠達到完好狀態的保養。
4．設備點檢
設備點檢是指根據要求利用檢測器、設備或人的感覺器官，對某些關鍵部位進行的檢查。
物業設備設施的維修工程[3]
設備的維修是指通過修複或更換零件，調整精度，排除故障，恢復設備原有功能的技術活動。根據設備的完損情況，其維修可以分為以下幾種。
1．零修維修工程
零修維修工程是指對設備進行日常保養、檢修以及為排除運行故障而進行的局部修理。
2．中修工程
中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修、部分解體修理和更換少量的零部件，保證設備能夠恢復到應有標準與技術要求，使設備正常運轉。更換率一般為10％—30％。
3．大修工程
大修工程是指對設備定期進行全面檢修、全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，使設備基本恢複原有性能。更換率一般不超過30％。
4．設備更新與技術改造
設備更新與技術改造是指在設備使用達到一定年限以後，針對其技術性能落後、效率低、能耗大或污染日趨嚴重等情況，通過更新設備，提高和改善設備的技術性能。
