機關物業管理

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

　　機關物業管理是指受政府相關部門委托的物業管理企業，根據合同約定，對相關範圍的機關辦公寫字樓建築及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護機關區域內的環境衛生和秩序，為相關政府機關提供後勤保障的活動。

• 管理特點

　　第一，業主服務要求高

　　機關寫字樓主要是單一業主， 不同於常規寫字樓是多個業主或使用者，一般都要求物業管理方提供專業化、標準化、一體化的高水準服務。業主除了要求提供保全、保潔、接待、維修等常規服務外，還要求提供樓層接待服務、禮儀接待服務、會議服務、室內保潔服務、餐飲服務、洗滌服務、送水服務等專項服務和特約服務，服務要求高。

　　第二，專業技術要求高

　　機關寫字樓物業普遍具有規模大、功能全、配套設施完善、設備先進、技術密集、智能化、自動化程度高的特點。其技術涉及供電系統、電梯系統、空調系統、消防自控系統、電腦信息系統、監控系統、通訊系統等各個專業領域，因而對物業管理服務的專業技術要求很高。

　　第三，安全管理要求高

　　機關寫字樓作為機關辦公場所，來訪客人多，聯繫工作人員多，人員流動性大，公務活動頻繁。這就對安全管理和服務人員素質提出了非常高的要求。安全必須放在第一位，保密措施必須強化、實用，才能讓業主在辦公樓內放心地工作。

• 服務特點

　　第一，服務的強求性

　　常規的寫字樓物業服務一般是按市場規則、按服務合同提供服務。而機關物業服務往往是業主以“行政式的命令”提出要求，而且業主有何需求物業服務方就得提供相應的服務，使得服務範圍大大超出常規物業服務內容。

　　第二，服務的保密性

　　機關物業在服務中工作人員往往會有很多機會接觸到業主方的涉密性工作，特別是物業管理的會務服務人員，其工作性質使這種涉密性機會更多。因此，機關物業的業主一般會對物業管理公司人員的政治素質提出更高要求。

　　第三，服務的多樣性

　　常規物業服務內容主要是保全、保潔、接待、維修、綠化工作，而機關物業服務的內容根據機關辦公環境以及業主需要的特點派生出多種專項服務，如：樓層接待服務、禮儀接待服務、會議服務、室內保潔服務、餐飲服務、洗滌服務、送水服務等專項服務和特約服務。

　　(一)法律不完善，影響了管理中各類矛盾和糾紛的解決

　　儘管2005年我國《物業管理條例》出台，但地方仍然存在各自的地方性法規．各省市政府對有關物業管理法規制度的執行細則均有不同版本，無法統一形成完整和系統的體系，甚至相互矛盾，如關於業主投票權的規定，《廣東省物業管理條例》和《廣州市物業管理辦法》在法律規定上有著根本的分歧，省條例以戶為單位計算投票權，市辦法以面積為單位計算投票權。這些矛盾使得物業管理難度加大，同時容易導致物業管理糾紛。物業管理涉及業主之間，涉及業主，物業管理企業．建設單位相互間的關係，也涉及業主組織與其他組織的關係。都是容易出現糾紛的熱點問題。

　　(二)前期物業管理矛盾突出

　　有的開發企業侵占配套建築和設施：有的開發企業促進物業銷售。對物業管理作不切實際的承諾；有的開發企業制定的業主公約侵犯業主的合法權益。由於缺乏嚴格的物業承接驗收手續，物業使用過程中暴露出來的質量問題責任不清：更嚴重的，有的開發企業基於成本的因素考慮，設施不配套．造成種種問題而增加日後物業管理服務公司的管理難度及管理成本。如：新建物業的遺漏工程；物業配套設備不匹配；公用設施，設備維修專用資金未能落實；工程質量差等等。這些物業形成過程中存在的問題導致物業管理服務的難度加大。

　　(三)消費者消費觀念有待進一步培養，物業管理收費有待規範

　　1998年全國停止住房實物分配後，住房分配體制和供應體制發生了根本性變化，市場化程度大大提高。住房產權自有化是新體制的核心。廣大機關居民擁有了房屋產權，對房屋本身的商品屬性概念已經確立．產權意識大大增強。但對物業管理的商品消費觀念尚未建立，加上各地的經濟發展水平與居民的經濟承受能力限制，使許多地區機關居民住宅的物業管理長期人不敷出，企業虧損嚴重，不利於物業管理的健康發展。

　　在我國機關的物業管理組建和相關置業有限公司改造過程中，突出集中管理或一體化管理、專業化管理和資源優化配置，強調職能清晰、機構設置和人員編製合理，是構建物業置業股份有限公司組織機構的基本指導思想。

　　(1)集中管理與分散管理相結合的原則

　　為了充分調動分公司的積極性，提高工作效率，公司實行集中管理與分散管理相結合的運作方式。在財務管理方面實行集中管理、費用切塊、分賬考核、統一核算。在人事管理方面，機構設置、定崗定編、崗位標準的制定、分公司副經理以上幹部的任免調配、勞動工資、保險福利由總公司負責管理，分公司副經理以下幹部的任免、員工的招聘、試用、轉正、辭退及勞動爭議的處理由分公司負責，但必須向公司備案。在經營管理方面，公司發展規劃、經營目標的制定，計劃、合同、大宗物資的採購、質量管理體系的建立，由公司負責．經營目標的完成、日常維修物資的零星採購、質量管理體系中的物業管理及配套服務的過程式控制制由分公司負責。

　　(2)突出專業化的原則

　　對於物業分公司根據物業管理的行業特點實行按專業化進行整合．設生產物業分公司、生活物業分公司、辦公物業分公司。對於專業公司則根據專業特點實行按專業(或相近專業)進行整合，以形成集約化經營。增強市場競爭力、降低管理成本和提高抗風險能力。

　　(3)專業化管理的原則

　　公司不採用“大而全”的運行方式，對物業管理範圍內的部分配套服務項目由物業分公司以分包的方式分包給專業公司f包括社會上的專業公司)來完成，由物業公司負責統一管理。以充分利用社會化分工的優勢，做到資源共用，提高服務質量和降低管理成本，在公司內部引進市場競爭機制，建立內部模擬化市場。

　　(4)面向市場，按市場機制運行的原則

　　公司今後將把對外拓展市場，擴大市場份額作為頭等大事來抓，鼓勵專業化的分公司積極對外拓展市場，對積極開拓市場中標的單位和個人將進行重獎(具體辦法另定)，對分公司完全按市場機制運作，對經營管理不善、經營效益不好的單位實行關停，真正做到優勝劣汰。

　　(5)扁平化管理的原則

　　公司將在“層級管理”的前提下儘量減少管理層次以提高工作效率，實行三級管理即：公司、分公司和管理處(部)，公司為決策和指揮機構，分公司為組織實施機構，管理處為具體的操作機構。