机关物业管理

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　　机关物业管理是指受政府相关部门委托的物业管理企业，根据合同约定，对相关范围的机关办公写字楼建筑及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护机关区域内的环境卫生和秩序，为相关政府机关提供后勤保障的活动。

• 管理特点

　　第一，业主服务要求高

　　机关写字楼主要是单一业主， 不同于常规写字楼是多个业主或使用者，一般都要求物业管理方提供专业化、标准化、一体化的高水准服务。业主除了要求提供保安、保洁、接待、维修等常规服务外，还要求提供楼层接待服务、礼仪接待服务、会议服务、室内保洁服务、餐饮服务、洗涤服务、送水服务等专项服务和特约服务，服务要求高。

　　第二，专业技术要求高

　　机关写字楼物业普遍具有规模大、功能全、配套设施完善、设备先进、技术密集、智能化、自动化程度高的特点。其技术涉及供电系统、电梯系统、空调系统、消防自控系统、计算机信息系统、监控系统、通讯系统等各个专业领域，因而对物业管理服务的专业技术要求很高。

　　第三，安全管理要求高

　　机关写字楼作为机关办公场所，来访客人多，联系工作人员多，人员流动性大，公务活动频繁。这就对安全管理和服务人员素质提出了非常高的要求。安全必须放在第一位，保密措施必须强化、实用，才能让业主在办公楼内放心地工作。

• 服务特点

　　第一，服务的强求性

　　常规的写字楼物业服务一般是按市场规则、按服务合同提供服务。而机关物业服务往往是业主以“行政式的命令”提出要求，而且业主有何需求物业服务方就得提供相应的服务，使得服务范围大大超出常规物业服务内容。

　　第二，服务的保密性

　　机关物业在服务中工作人员往往会有很多机会接触到业主方的涉密性工作，特别是物业管理的会务服务人员，其工作性质使这种涉密性机会更多。因此，机关物业的业主一般会对物业管理公司人员的政治素质提出更高要求。

　　第三，服务的多样性

　　常规物业服务内容主要是保安、保洁、接待、维修、绿化工作，而机关物业服务的内容根据机关办公环境以及业主需要的特点派生出多种专项服务，如：楼层接待服务、礼仪接待服务、会议服务、室内保洁服务、餐饮服务、洗涤服务、送水服务等专项服务和特约服务。

　　(一)法律不完善，影响了管理中各类矛盾和纠纷的解决

　　尽管2005年我国《物业管理条例》出台，但地方仍然存在各自的地方性法规．各省市政府对有关物业管理法规制度的执行细则均有不同版本，无法统一形成完整和系统的体系，甚至相互矛盾，如关于业主投票权的规定，《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理办法》在法律规定上有着根本的分歧，省条例以户为单位计算投票权，市办法以面积为单位计算投票权。这些矛盾使得物业管理难度加大，同时容易导致物业管理纠纷。物业管理涉及业主之间，涉及业主，物业管理企业．建设单位相互间的关系，也涉及业主组织与其他组织的关系。都是容易出现纠纷的热点问题。

　　(二)前期物业管理矛盾突出

　　有的开发企业侵占配套建筑和设施：有的开发企业促进物业销售。对物业管理作不切实际的承诺；有的开发企业制定的业主公约侵犯业主的合法权益。由于缺乏严格的物业承接验收手续，物业使用过程中暴露出来的质量问题责任不清：更严重的，有的开发企业基于成本的因素考虑，设施不配套．造成种种问题而增加日后物业管理服务公司的管理难度及管理成本。如：新建物业的遗漏工程；物业配套设备不匹配；公用设施，设备维修专用资金未能落实；工程质量差等等。这些物业形成过程中存在的问题导致物业管理服务的难度加大。

　　(三)消费者消费观念有待进一步培养，物业管理收费有待规范

　　1998年全国停止住房实物分配后，住房分配体制和供应体制发生了根本性变化，市场化程度大大提高。住房产权自有化是新体制的核心。广大机关居民拥有了房屋产权，对房屋本身的商品属性概念已经确立．产权意识大大增强。但对物业管理的商品消费观念尚未建立，加上各地的经济发展水平与居民的经济承受能力限制，使许多地区机关居民住宅的物业管理长期人不敷出，企业亏损严重，不利于物业管理的健康发展。

　　在我国机关的物业管理组建和相关置业有限公司改造过程中，突出集中管理或一体化管理、专业化管理和资源优化配置，强调职能清晰、机构设置和人员编制合理，是构建物业置业股份有限公司组织机构的基本指导思想。

　　(1)集中管理与分散管理相结合的原则

　　为了充分调动分公司的积极性，提高工作效率，公司实行集中管理与分散管理相结合的运作方式。在财务管理方面实行集中管理、费用切块、分账考核、统一核算。在人事管理方面，机构设置、定岗定编、岗位标准的制定、分公司副经理以上干部的任免调配、劳动工资、保险福利由总公司负责管理，分公司副经理以下干部的任免、员工的招聘、试用、转正、辞退及劳动争议的处理由分公司负责，但必须向公司备案。在经营管理方面，公司发展规划、经营目标的制定，计划、合同、大宗物资的采购、质量管理体系的建立，由公司负责．经营目标的完成、日常维修物资的零星采购、质量管理体系中的物业管理及配套服务的过程控制由分公司负责。

　　(2)突出专业化的原则

　　对于物业分公司根据物业管理的行业特点实行按专业化进行整合．设生产物业分公司、生活物业分公司、办公物业分公司。对于专业公司则根据专业特点实行按专业(或相近专业)进行整合，以形成集约化经营。增强市场竞争力、降低管理成本和提高抗风险能力。

　　(3)专业化管理的原则

　　公司不采用“大而全”的运行方式，对物业管理范围内的部分配套服务项目由物业分公司以分包的方式分包给专业公司f包括社会上的专业公司)来完成，由物业公司负责统一管理。以充分利用社会化分工的优势，做到资源共享，提高服务质量和降低管理成本，在公司内部引进市场竞争机制，建立内部模拟化市场。

　　(4)面向市场，按市场机制运行的原则

　　公司今后将把对外拓展市场，扩大市场份额作为头等大事来抓，鼓励专业化的分公司积极对外拓展市场，对积极开拓市场中标的单位和个人将进行重奖(具体办法另定)，对分公司完全按市场机制运作，对经营管理不善、经营效益不好的单位实行关停，真正做到优胜劣汰。

　　(5)扁平化管理的原则

　　公司将在“层级管理”的前提下尽量减少管理层次以提高工作效率，实行三级管理即：公司、分公司和管理处(部)，公司为决策和指挥机构，分公司为组织实施机构，管理处为具体的操作机构。