房屋預測面積

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　　房屋預測面積是指在商品房期房(有預售銷售證的合法銷售項目)銷售中，根據國家規定，由房地產主管機構認定具有測繪資質的房屋測量機構，主要依據施工圖紙、實地考察和國家測量範圍對尚未施工的房屋面積進行一個預先測量計算的行為，它是開發商進行合法銷售的面積依據。

　　(一)規劃方面的原因

　　規劃設計變更導致預測面積和實測面積存在的差異。當設計變更影響房屋的尺寸大小或使用功能時，會對房屋的總面積或分戶面積產生影響。建築尺寸的大小變更直接影響房屋的建築面積。房屋使用功能，主要是公用部位的變化影響到房屋公用建築面積分攤的變化，從而對分戶面積產生影響。

　　(二)施工方面的原因

　　1、不按圖施工對房屋面積產生影響

　　2、施工錯誤或施工誤差過大，使竣工後房地產尺寸不等於設計圖上的尺寸

　　3、正常的施工誤差和測量誤差也可引起實測面積與預測面積產生差異

　　拋開房屋設計變更的因素，從理論上講一棟房屋的設計建築面積與實際竣工建築面積產生差異的唯一原因只有施工造成的影響，但施工誤差和測量誤差對房屋建築面積的影響很小。

　　(三)測算標準、依據不統一的原因

　　不同機構計算面積的方法、依據等的不同導致建築面積產生差異。

　　1、規劃部門根據設計單位提供的設計圖紙及設計建築面積來確定審批的規劃建築面積，而設計單位與房產測繪機構的計算方法存在差異。

　　2005年7月1日起，《建築工程建築面積計算規範》(GB／T 50353-2005)開始實施，它與《房產測量規範》的主要區別就有以下幾點：

　　《建築工程建築面積計算規範》的目的是為滿足工程造價計價工作的需要。

　　建築物高度在2．2米及以上者應計算全面積；高度不足2．2米者應計算1／2面積。坡屋頂內空間和場館看臺下設計不利用或室內凈高不足1．2米時不應計算面積。

　　有永久性屋蓋無圍護結構的落地櫥窗、門斗、挑廊、走廊、檐廊、車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等應按其結構底板或其頂蓋水平面積的1／2計算。

　　雨篷結構的外邊線至外牆結構外邊線的寬度超過2．10米者，應按雨棚結構板的水平投影面積的1／2計算。有永久性頂蓋的室外樓梯，應按建築物自然層的水平投影面積的1／2計算。無永久性頂蓋的室外樓梯不計算建築面積。

　　建築物的陽臺應按其水平投影面積的1／2計算。

　　2、房屋規劃驗收建築面積，有的是竣工房地產的建築設計圖計算的建築面積，有的是實測面積，但這種實測因為用途的不同而對房屋建築面積的影響就比較大了。例如：有時可能用坐標反算邊長代替實際邊長，其精度在一定範圍內是和帶尺實量邊長相差比較大的。

　　3、即使嚴格按同一規範要求進行測量，不同作業組對同一棟房屋的測量結果肯定會存在誤差。

　　4、其他方面的原因

　　竣工後的房地產部分公用面積功能改變或服務範圍改變。例如：不分攤公用面積包括：地下室中用於人防、設備房、車庫的建築；消防避難層中用於消防避難的面積及結構轉換層的面積；第一層架空用於停放車輛或公共開放空間的面積；多棟共用的設備房等，但當這些部位發生功能改變或服務範圍的改變，對各戶分攤面積的影響就相當大。

　　綜上所述，預測面積和實測面積之間肯定會存在差異，這種差異是不可避免的，減少這種差異應從房地產登記、房產測繪兩方面入手：

　　(一)完善管理措施

　　1、加強房產登記的管理。

　　商品房預售面積與實測面積誤差絕對比超過3％時，房地產開發企業應將實測面積報請有關部門進行覆核，實測面積覆核無誤後方可用於結算和登記發證。商品房預售面積與實測面積誤差絕對比超過3％時，房地產開發企業應保證按《商品房銷售管理辦法》第七條的規定對面積差異進行處理，併在商品房移交憑證上對面積差異的處理方式進行說明或簽訂補充協議書來解決，否則房產登記發證機關將不予受理其產權登記申請。

　　2、加強房產測繪的管理。

　　因房產測繪機構測算錯誤導致面積差異的，有關部門將按照相關規定，對房產測繪機構以責令限期改正、罰款、建議降低或取消房產測繪資格等處罰。同時加強行業自律的管理，發揮行業協會組織的作用，對房產測繪機構建立誠信檔案制度，達到約束管理的作用。

　　(二)明確面積計算標準

　　1、使多方面能使用統一個建築面積的定義，以《房產測量規範》等為統一的建築面積計算標準。房產測量規範中有關房屋建築面積計算及共有建築面積的條款應對計算全部建築面積、一半建築面積和不計算建築面積以及套內建築面積、共有建築面積、不應分攤的公共建築面積等的範圍作一定義，然後對一些特殊情況作補充說明(室外樓梯等)。這樣，即使出現新的建築形式、使用功能等，只要嚴格按照這些定義來區分，就能很快的把握計算方法。

　　2、對消費者購房而言，將其購房範圍的幾個層次區分清楚、明確責權，使其能明確自身的權益。第一個層次是套(戶)內建築面積，即人戶之內、建築分戶界線內的面積，這是供消費者合理使用的面積，這個面積不涉及分攤問題；第二個層次是按建設部或地方政府的規定可以列入銷售時計價的合理分攤的建築面積；第三個層次是按套內面積或銷售的建築面積在整個小區中擁有的其它建築面積(包括公共配套設施)或在小區之中所占的權益百分比。

　　不管採用何種計價方式，這三個層次的面積數都應在銷售及權屬登記中列明。

　　套(戶)內面積是業主可以獨立使用(包括裝修、出租)的面積，也可作為供暖、空調等收費的計價面積。銷售的建築面積是計價的標準面積，是產權證中應註明的每套住房的建築面積，也可以用於再銷售轉讓的面積。

　　隨著政務公開、數字化城市的建立、測繪基礎資料的共用，特別是WEBGIS技術應用日趨成熟，將會有效的減少竣工前建築面積測算和竣工後建築面積測算的差異。

　　(一)開發商減少預測面積與實測面積差異的措施

　　開發商在辦理商品房預售手續後，因市場需求而變更的建築設計方案應及時到規劃部門變更規劃核准圖紙，通知預測單位修改、變更預售面積。開發商應及時通知全體業主，公示變更方案，減少日後矛盾，在簽訂《商品房買賣合同》合同時也應該約定公攤面積增加的處理方式。為了避免面積糾紛的現現，在簽訂合同補充協議中應明確約定：在公攤面積增加超過一定幅度時，買受人有權退房或公攤面積增加部分買受人不承擔房價款。同時在補充協議中約定，如對公攤面積的測量結果有疑問，雙方事先指定一個有資質測量機構對結果重新進行測量，最後以該機構的測量結果為準，如果測量結果在正常的誤差範圍內，由買受人承擔測量費用，如測量結果誤差較大，那麼由出賣人承擔測量費用。

　　(二)測算單位減少預測面積與實測面積差異的措施

　　1．提高測量與計算中的相關內容

　　①重視前期資料以及圖紙的整理

　　對房產項目建築面積的計算，要重視前期資料的準備，尤其是施工圖紙。資料中必須包括開發商的營業執照、房地產權證(土地)或者土地出讓合同、建設工程規劃許可證和建設工程施工證、建築總平面圖和施工平面圖、公安部門出具的門牌號以及車位批准文件、房屋共有部位使用說明以及其他的有關資料。

　　在對房屋進行預測時，應該註意將開發商提供的建築施工圖紙與規劃核准圖紙進行對比。遇到不一致的地方，應該由開發商作出解釋，並且以核准圖為準，對不一致的地方作詳細的記錄以便在實測的時候供給參考，以減小預測和實測之間的差異。

　　②充分利用建築圖紙的CAD文件

　　現在的建築設計一般都由設計人員通過電腦製圖而成的，我們在預測算之前應該要求開發商提供建築圖紙(施工圖紙或者是核准圖紙)的CAD文件，這樣可以大大提高了計算結果的準確性。

　　③實測時比照預測資料並且加以充分利用

　　首先實測單位可以要求開發商提供預測算的成果資料，然後再依據現有的核准圖紙，去實地丈量對比，看是否與核准圖紙一致，並且做好所有有變動的記錄。

　　與預測成果報告對比是實測自我檢查的一種比較好的方法。如果已經建成的房屋與預測成果報告中測繪的圖形大致一樣，沒有太大差別的時候，那麼理論上實測的成果應該與預測繪成果數據相比，肯定會在一個比較小的誤差範圍之內。如果已經建成的房屋與預測成果報告中測繪的圖形有差異，可分類為兩種：一種是房屋的套內尺寸有變更，一種是房屋的共有共用部位的變更。可以根據變更的具體信息，比如只有某個層次的變更，那麼預測繪時的“房屋分層面積對照表”中，也僅僅只有那一層的數據會發生變化，其他樓層的建築面積，套內面積以及分攤面積都應該與原預測時的數據一致。

　　④實測時註意整體和局部相結合

　　在實地測量的過程中，要事先觀察所要測量的房屋的整體外觀，從房屋的各個外立面(東立面、西立面、南立面、北立面)觀察房屋的哪些層次從外觀上看是一樣的，哪些層次又是不一樣的，尤其要註意陽臺部分(根據現行的房產測量規範，有遮蓋不全的陽臺是不能計算其建築面積的)。然後對照著核准圖紙，先對該幢房屋的外圍尺寸進行丈量，再逐個樓層進行房屋內部的丈量工作。

　　而對房屋的每個單元的實際測量中，不需要對所有的內部尺寸進行詳細的丈量，只要對整套房屋的軸線總尺寸、與相鄰單元部分的尺寸、陽臺的尺寸等進行測量並做好詳細的記錄。比較重要的一步是對照核准圖實地檢查房屋是否完全和圖紙一致，對不一致的地方必須做出記錄。

　　整個過程之中，不能忘記測量房屋的外牆尺寸，因為實際測量過程中是不可能量到牆體中軸線位置的，只能按凈尺寸加上半牆的厚度來計算套內尺寸及面積，而且這樣可以檢查預測時外牆粉刷層的預留是否正確並做出適當的調整。

　　2．針對某些特殊問題的處理方法

　　①對房屋內部上空的處理

　　這是一個由來已久的問題，因為沒有明確的規定，不同的工作人員對不同的房屋上空部分都有自己不同的計算方法。特別是上空部分的牆體面積，甚至在很多計算建築面積的軟體中，對此的理解也不相同。

　　在一些計算軟體中，外牆面積按層計算，沒有考慮到內部是否有與外牆有關的上空部分，往往會發生重覆計算外牆體面積的情況。而正確的做法是，當外牆是上空的一面支撐時，如一部分複式房屋的挑空大廳等，作為這一部分外牆，就只能計算成是複式下層的建築面積，而不能在計算上層面積時重覆計算。

　　②對牆麵粉刷層厚度的判斷

　　在進行房屋建築面積的預測算的時候，一般要先根據開發商提供的建築設計說明，瞭解所繪製房屋的外立面材料的厚度，面磚的厚度大於塗料的厚度等等。只有這樣，在房屋進行實測的時候不會因為設計沒有變更而外牆體的厚度不同而導致房屋面積的誤差偏大的情況。

　　在具體操作的時候，應該針對不同的情況對不同的處理，如玻璃幕牆的房屋不加粉刷的厚度，一般的塗料或是面磚加2—3cm厚度，而一些特殊材料的房屋應該視具體情況加4—5cm甚至是7cm的厚度。

　　當然，在實際測量的時，應該完全依照實測的數據為準。

　　③對陽臺實測尺寸的處理

　　對陽臺的處理，往往很多人會直接按照底版的水平投影面積進行面積測量，這樣做是錯誤的，應該以其圍護結構的外圍水平投影面積為準。對於陽臺內有空調機位的問題，現行的房產測量規範中還沒有明確列出。如果在規劃核准圖紙上空調機位與陽臺有明確的分界線以及尺寸標註，那當時的預測面積肯定不會將這部分的空調機位納入到陽臺的面積裡面，但是在實測的時候，實地是陽臺和空調機位之間已經沒有分隔欄，空調機位和陽臺已經完全容為一體，實測的時候就很容易將空調機位的面積也算人到陽臺面積里。由於規定沒有明確這個方面，在實測的時候就可以直接根據核准圖紙上的分隔來計算面積，一般的陽臺的實測尺寸和預測尺寸相比都會有所變化，這樣就需要多次測量不同層次的同樣類型的陽臺尺寸，做完簡單的平差以後按統一的尺寸進行面積計算。

　　(三)施工單位減少預測面積與實測面積差異的措施

　　施工單位在施工的時候應該嚴格按照圖紙進行施工，若出現施工現場需要施工時，與圖紙發生不一致的問題，應該即時通知開發商，商榷具體的解決辦法。

　　當建築工程項目需要變更施工方案，變更施工圖紙的時候，無論這種要求是開發單位根據以後銷售方案需要提出的，還是施工單位根據實際地形、地貌或是地下水電線路等管道鋪設所提出的，都應該及時與預測單位聯繫，告示變更的具體方案，由預測單位根據現有的變更後的圖紙對該建築工程項目進行重新測算，出具變更後的成果，重新申領變更後的銷售面積。