房屋预测面积

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　　房屋预测面积是指在商品房期房(有预售销售证的合法销售项目)销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量范围对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。

　　(一)规划方面的原因

　　规划设计变更导致预测面积和实测面积存在的差异。当设计变更影响房屋的尺寸大小或使用功能时，会对房屋的总面积或分户面积产生影响。建筑尺寸的大小变更直接影响房屋的建筑面积。房屋使用功能，主要是公用部位的变化影响到房屋公用建筑面积分摊的变化，从而对分户面积产生影响。

　　(二)施工方面的原因

　　1、不按图施工对房屋面积产生影响

　　2、施工错误或施工误差过大，使竣工后房地产尺寸不等于设计图上的尺寸

　　3、正常的施工误差和测量误差也可引起实测面积与预测面积产生差异

　　抛开房屋设计变更的因素，从理论上讲一栋房屋的设计建筑面积与实际竣工建筑面积产生差异的唯一原因只有施工造成的影响，但施工误差和测量误差对房屋建筑面积的影响很小。

　　(三)测算标准、依据不统一的原因

　　不同机构计算面积的方法、依据等的不同导致建筑面积产生差异。

　　1、规划部门根据设计单位提供的设计图纸及设计建筑面积来确定审批的规划建筑面积，而设计单位与房产测绘机构的计算方法存在差异。

　　2005年7月1日起，《建筑工程建筑面积计算规范》(GB／T 50353-2005)开始实施，它与《房产测量规范》的主要区别就有以下几点：

　　《建筑工程建筑面积计算规范》的目的是为满足工程造价计价工作的需要。

　　建筑物高度在2．2米及以上者应计算全面积；高度不足2．2米者应计算1／2面积。坡屋顶内空间和场馆看台下设计不利用或室内净高不足1．2米时不应计算面积。

　　有永久性屋盖无围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊、车棚、货棚、站台、加油站、收费站等应按其结构底板或其顶盖水平面积的1／2计算。

　　雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2．10米者，应按雨棚结构板的水平投影面积的1／2计算。有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的1／2计算。无永久性顶盖的室外楼梯不计算建筑面积。

　　建筑物的阳台应按其水平投影面积的1／2计算。

　　2、房屋规划验收建筑面积，有的是竣工房地产的建筑设计图计算的建筑面积，有的是实测面积，但这种实测因为用途的不同而对房屋建筑面积的影响就比较大了。例如：有时可能用坐标反算边长代替实际边长，其精度在一定范围内是和带尺实量边长相差比较大的。

　　3、即使严格按同一规范要求进行测量，不同作业组对同一栋房屋的测量结果肯定会存在误差。

　　4、其他方面的原因

　　竣工后的房地产部分公用面积功能改变或服务范围改变。例如：不分摊公用面积包括：地下室中用于人防、设备房、车库的建筑；消防避难层中用于消防避难的面积及结构转换层的面积；第一层架空用于停放车辆或公共开放空间的面积；多栋共用的设备房等，但当这些部位发生功能改变或服务范围的改变，对各户分摊面积的影响就相当大。

　　综上所述，预测面积和实测面积之间肯定会存在差异，这种差异是不可避免的，减少这种差异应从房地产登记、房产测绘两方面入手：

　　(一)完善管理措施

　　1、加强房产登记的管理。

　　商品房预售面积与实测面积误差绝对比超过3％时，房地产开发企业应将实测面积报请有关部门进行复核，实测面积复核无误后方可用于结算和登记发证。商品房预售面积与实测面积误差绝对比超过3％时，房地产开发企业应保证按《商品房销售管理办法》第七条的规定对面积差异进行处理，并在商品房移交凭证上对面积差异的处理方式进行说明或签订补充协议书来解决，否则房产登记发证机关将不予受理其产权登记申请。

　　2、加强房产测绘的管理。

　　因房产测绘机构测算错误导致面积差异的，有关部门将按照相关规定，对房产测绘机构以责令限期改正、罚款、建议降低或取消房产测绘资格等处罚。同时加强行业自律的管理，发挥行业协会组织的作用，对房产测绘机构建立诚信档案制度，达到约束管理的作用。

　　(二)明确面积计算标准

　　1、使多方面能使用统一个建筑面积的定义，以《房产测量规范》等为统一的建筑面积计算标准。房产测量规范中有关房屋建筑面积计算及共有建筑面积的条款应对计算全部建筑面积、一半建筑面积和不计算建筑面积以及套内建筑面积、共有建筑面积、不应分摊的公共建筑面积等的范围作一定义，然后对一些特殊情况作补充说明(室外楼梯等)。这样，即使出现新的建筑形式、使用功能等，只要严格按照这些定义来区分，就能很快的把握计算方法。

　　2、对消费者购房而言，将其购房范围的几个层次区分清楚、明确责权，使其能明确自身的权益。第一个层次是套(户)内建筑面积，即人户之内、建筑分户界线内的面积，这是供消费者合理使用的面积，这个面积不涉及分摊问题；第二个层次是按建设部或地方政府的规定可以列入销售时计价的合理分摊的建筑面积；第三个层次是按套内面积或销售的建筑面积在整个小区中拥有的其它建筑面积(包括公共配套设施)或在小区之中所占的权益百分比。

　　不管采用何种计价方式，这三个层次的面积数都应在销售及权属登记中列明。

　　套(户)内面积是业主可以独立使用(包括装修、出租)的面积，也可作为供暖、空调等收费的计价面积。销售的建筑面积是计价的标准面积，是产权证中应注明的每套住房的建筑面积，也可以用于再销售转让的面积。

　　随着政务公开、数字化城市的建立、测绘基础资料的共享，特别是WEBGIS技术应用日趋成熟，将会有效的减少竣工前建筑面积测算和竣工后建筑面积测算的差异。

　　(一)开发商减少预测面积与实测面积差异的措施

　　开发商在办理商品房预售手续后，因市场需求而变更的建筑设计方案应及时到规划部门变更规划核准图纸，通知预测单位修改、变更预售面积。开发商应及时通知全体业主，公示变更方案，减少日后矛盾，在签订《商品房买卖合同》合同时也应该约定公摊面积增加的处理方式。为了避免面积纠纷的现现，在签订合同补充协议中应明确约定：在公摊面积增加超过一定幅度时，买受人有权退房或公摊面积增加部分买受人不承担房价款。同时在补充协议中约定，如对公摊面积的测量结果有疑问，双方事先指定一个有资质测量机构对结果重新进行测量，最后以该机构的测量结果为准，如果测量结果在正常的误差范围内，由买受人承担测量费用，如测量结果误差较大，那么由出卖人承担测量费用。

　　(二)测算单位减少预测面积与实测面积差异的措施

　　1．提高测量与计算中的相关内容

　　①重视前期资料以及图纸的整理

　　对房产项目建筑面积的计算，要重视前期资料的准备，尤其是施工图纸。资料中必须包括开发商的营业执照、房地产权证(土地)或者土地出让合同、建设工程规划许可证和建设工程施工证、建筑总平面图和施工平面图、公安部门出具的门牌号以及车位批准文件、房屋共有部位使用说明以及其他的有关资料。

　　在对房屋进行预测时，应该注意将开发商提供的建筑施工图纸与规划核准图纸进行对比。遇到不一致的地方，应该由开发商作出解释，并且以核准图为准，对不一致的地方作详细的记录以便在实测的时候供给参考，以减小预测和实测之间的差异。

　　②充分利用建筑图纸的CAD文件

　　现在的建筑设计一般都由设计人员通过计算机制图而成的，我们在预测算之前应该要求开发商提供建筑图纸(施工图纸或者是核准图纸)的CAD文件，这样可以大大提高了计算结果的准确性。

　　③实测时比照预测资料并且加以充分利用

　　首先实测单位可以要求开发商提供预测算的成果资料，然后再依据现有的核准图纸，去实地丈量对比，看是否与核准图纸一致，并且做好所有有变动的记录。

　　与预测成果报告对比是实测自我检查的一种比较好的方法。如果已经建成的房屋与预测成果报告中测绘的图形大致一样，没有太大差别的时候，那么理论上实测的成果应该与预测绘成果数据相比，肯定会在一个比较小的误差范围之内。如果已经建成的房屋与预测成果报告中测绘的图形有差异，可分类为两种：一种是房屋的套内尺寸有变更，一种是房屋的共有共用部位的变更。可以根据变更的具体信息，比如只有某个层次的变更，那么预测绘时的“房屋分层面积对照表”中，也仅仅只有那一层的数据会发生变化，其他楼层的建筑面积，套内面积以及分摊面积都应该与原预测时的数据一致。

　　④实测时注意整体和局部相结合

　　在实地测量的过程中，要事先观察所要测量的房屋的整体外观，从房屋的各个外立面(东立面、西立面、南立面、北立面)观察房屋的哪些层次从外观上看是一样的，哪些层次又是不一样的，尤其要注意阳台部分(根据现行的房产测量规范，有遮盖不全的阳台是不能计算其建筑面积的)。然后对照着核准图纸，先对该幢房屋的外围尺寸进行丈量，再逐个楼层进行房屋内部的丈量工作。

　　而对房屋的每个单元的实际测量中，不需要对所有的内部尺寸进行详细的丈量，只要对整套房屋的轴线总尺寸、与相邻单元部分的尺寸、阳台的尺寸等进行测量并做好详细的记录。比较重要的一步是对照核准图实地检查房屋是否完全和图纸一致，对不一致的地方必须做出记录。

　　整个过程之中，不能忘记测量房屋的外墙尺寸，因为实际测量过程中是不可能量到墙体中轴线位置的，只能按净尺寸加上半墙的厚度来计算套内尺寸及面积，而且这样可以检查预测时外墙粉刷层的预留是否正确并做出适当的调整。

　　2．针对某些特殊问题的处理方法

　　①对房屋内部上空的处理

　　这是一个由来已久的问题，因为没有明确的规定，不同的工作人员对不同的房屋上空部分都有自己不同的计算方法。特别是上空部分的墙体面积，甚至在很多计算建筑面积的软件中，对此的理解也不相同。

　　在一些计算软件中，外墙面积按层计算，没有考虑到内部是否有与外墙有关的上空部分，往往会发生重复计算外墙体面积的情况。而正确的做法是，当外墙是上空的一面支撑时，如一部分复式房屋的挑空大厅等，作为这一部分外墙，就只能计算成是复式下层的建筑面积，而不能在计算上层面积时重复计算。

　　②对墙面粉刷层厚度的判断

　　在进行房屋建筑面积的预测算的时候，一般要先根据开发商提供的建筑设计说明，了解所绘制房屋的外立面材料的厚度，面砖的厚度大于涂料的厚度等等。只有这样，在房屋进行实测的时候不会因为设计没有变更而外墙体的厚度不同而导致房屋面积的误差偏大的情况。

　　在具体操作的时候，应该针对不同的情况对不同的处理，如玻璃幕墙的房屋不加粉刷的厚度，一般的涂料或是面砖加2—3cm厚度，而一些特殊材料的房屋应该视具体情况加4—5cm甚至是7cm的厚度。

　　当然，在实际测量的时，应该完全依照实测的数据为准。

　　③对阳台实测尺寸的处理

　　对阳台的处理，往往很多人会直接按照底版的水平投影面积进行面积测量，这样做是错误的，应该以其围护结构的外围水平投影面积为准。对于阳台内有空调机位的问题，现行的房产测量规范中还没有明确列出。如果在规划核准图纸上空调机位与阳台有明确的分界线以及尺寸标注，那当时的预测面积肯定不会将这部分的空调机位纳入到阳台的面积里面，但是在实测的时候，实地是阳台和空调机位之间已经没有分隔栏，空调机位和阳台已经完全容为一体，实测的时候就很容易将空调机位的面积也算人到阳台面积里。由于规定没有明确这个方面，在实测的时候就可以直接根据核准图纸上的分隔来计算面积，一般的阳台的实测尺寸和预测尺寸相比都会有所变化，这样就需要多次测量不同层次的同样类型的阳台尺寸，做完简单的平差以后按统一的尺寸进行面积计算。

　　(三)施工单位减少预测面积与实测面积差异的措施

　　施工单位在施工的时候应该严格按照图纸进行施工，若出现施工现场需要施工时，与图纸发生不一致的问题，应该即时通知开发商，商榷具体的解决办法。

　　当建筑工程项目需要变更施工方案，变更施工图纸的时候，无论这种要求是开发单位根据以后销售方案需要提出的，还是施工单位根据实际地形、地貌或是地下水电线路等管道铺设所提出的，都应该及时与预测单位联系，告示变更的具体方案，由预测单位根据现有的变更后的图纸对该建筑工程项目进行重新测算，出具变更后的成果，重新申领变更后的销售面积。