公摊面积

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　　住宅的公摊面积是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间、门厅、楼层间厅等所占面积的总和。消费者在购买商品房时，售房单位将把公摊面积分摊给每户，计入每户的建筑面积中。购房者在选择自己的住房时，一定要注意公摊面积分摊是否合理，一般来说，公用越小越好。住宅公摊面积所包括的内容国家有明确的规定。因为同样建筑面积的住宅，公摊越小，说明此住宅建筑的设计越经济，居住者能得到较大的私有空间。^[1]

　　目前约束开发商的有关商品房销售面积与公摊面积的法规主要有建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)及北京市2000年9月26日颁布的北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》。其中北京市的规定明确了公用建筑面积的分摊原则、可分摊的公用建筑面积及不应计人的公用建筑空间。分摊原则如下：

　　(1)商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内；

　　(2)为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊；

　　(3)公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。^[2]

　　分摊的共有建筑面积就是人们常说的公摊面积。它一般由以下两部分组成：

　　(1)电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层(间)、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。一般来说，单独具备使用功能的独立使用空间(如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等)以及为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。

　　(2)套(单元)与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。

　　总之，整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和独具备使用功能的独立使用空间及为多幢房屋服务的警卫室、管理用等，即为整幢房屋的共有建筑面积。^[3]

　　公用建筑面积计算方式包括：

　　(1)公用建筑面积=整栋建筑面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室；(2)公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积／各套套内建筑面积之和；(3)分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。^[4]

　　这个公摊表要包括：

　　(1)将整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据告知购房人，以便购房人通过这些数据求出其他数据，以明确自身的权益；

　　(2)开发商也应将购房人应分摊的公有公共部位的面积总值及各构成项目的面积加以列明，以备购房人查验和监督。

　　除此之外，购房人有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。