農用地宗地價格
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農用地宗地價格是指具體某一宗農用地在正常市場條件下於某一基準日的價格。一般情況下分農用地宗地交易價格和農用地宗地評估價格。農用地宗地交易價格是某一宗農用地在市場交易過程中所形成的價格，農用地宗地評估價格是指具體某一宗農用地在正常市場條件下於某一估價期日的評估價格。
農用地宗地估價方法可分為基本估價方法和基準地價修正法兩類。基本估價方法包括市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩餘法、評分估價法、標準地塊法等，這些方法一方面與城鎮土地估價方法基本一致，另外有關方法在第二節中已進行了介紹，因此本節不再贅述；基準地價修正法是指利用農用地基準地價修正得到宗地地價，由於農用地基準地價評估的技術路線不同，所形成的農用地基準地價成果形式也存在差異，因此針對不同的農用地基準地價成果有不同的修正方法，包括繫數修正法、定級指數模型評估法和基準地塊法3種，下麵分別予以介紹。
(一)繫數修正法
繫數修正法是指利用基準地價繫數修正表修正得到宗地地價。
(二)定級指數模型評估法
如果基準地價評估是採用定級指數模型法進行的，其所形成的定級指數與地價之間的相關關係模型如果經過檢驗，具有較好的有效性，則可以直接採用定級指數模型進行宗地地價評估。定級指數模型評估法是利用基準地價評估過程中所建立的定級指數與地價模型，通過評判待估農用地定級指數，並將其代入模型．測算出待估農用地價格的方法。
(三)基準地塊法
如果基準地價評估是採用基準地塊法進行的，在基準地價評估過程中已建立了完善的基準地塊檔案和基準地塊體系，則可以直接利用基準地塊價格和其相應的資料修正得到待估農用地價格。即採用基準地塊法評估農用地宗地價格，是利用基準地價評估過程中已經建立的基準地塊檔案，通過比較修正評估出待估農用地價格的方法。其評估步驟和方法同市場比較法基本一致。
同一塊土地用於不同的利用類型就有不同的價格，城市建設用地如此，農用地也一樣。因此，在評估不同利用類型的農用地價格時，在影響因素分析、評估方法選用、估價參數的選取等方面均應該進行不同的考慮。
根據耕地的利用方式，又可以分為水田和旱地，二者之間由於在利用過程中對土地條件要求不同，因此其地價影響因素也存在較大的差異。考慮到水田的利用特性，在確定水田的地價影響因素時，要註意保水能力、水源條件、災害性氣候等因素對地價的影響。在確定旱地的地價影響因素時，更多的需要註意地塊形狀、地形坡度、灌溉條件、災害性氣候等因素對地價的影響。
耕地地價評估根據其利用狀況和所處地區條件，可採用收益還原法、市場比較法、評分估價法和基準地價修正法等；如果是新開發整理的耕地，可採用成本逼近法；如果是待開發的耕地，可採用剩餘法。進行耕地地價評估時需要註意的問題
(1)在評估耕地價格時，應首先根據土地所處區域條件、近3年來耕地的實際耕作狀況及可能的新的耕作利用方式，確定耕作制度、複種指數等，並根據其耕作制度分析其利用狀況及收益能力；
(2)要充分考慮農田基本設施對耕地價格的影響，包括引水渠、排水渠、田間道路、機耕道路等，分析其可用程度對地價產生的影響，對於通過性設施對農用地可能產生的負面影響也應充分考慮；
(3)用收益還原法評估耕地地價時，其估價結果的可信度主要取決於土地的預期純收益和還原率是否準確。在測算耕地純收益時，總收益和總費用的測算要全，一般應採用實測的方式，即具體計算待估宗地在1年內各種產出物的經濟價值和各種投入的費用總和，收益及費用數據應採用近3年的客觀平均值；
(4)採用市場比較法時，應註意比較案例交易對象與評估對象的構成是否一致，即交易對象是否包括地上農作物、農田設施等，如果不一致應進行一致性調整。比較案例的利用方式和耕作制度也應與評估對象一致。
在確定園地的地價影響因素時，主要應考慮有機質含量、地下水埋深、園藝設施狀況、距城市遠近、獨特的小氣候以及特殊土壤等因素對地價的影響。
園地地價評估根據其利用狀況和所處地區條件，可採用收益還原法、市場比較法和成本逼近法等；如果是新開發的園地，可採用成本逼近法；如果是待開發的園地，可採用剩餘法。
在進行園地價評估時具體需要主要有以下問題：
(1)在評估園地價格時，應首先準確界定估價對象是否包括果樹及有關設施等，如果包括應充分考慮包括後對園地價格的影響；
(2)應適當考慮特殊的土壤及氣候條件對園地利用產生的壟斷收益及壟斷價格；
(3)對於果園用地應適當考慮其區位條件，如距消費地的距離、路網狀況等；對具有景觀及旅游價值的園地，應充分考慮景觀及旅游價值對土地價格的影響；
(4)用收益還原法評估果園用地地價時，應儘量消除大小年對純收益的影響，其收益及費用數據應採用最近連續3～5年的客觀平均值；
(5)採用市場比較法評估園地地價時，也應註意比較案例交易對象與評估對象的構成是否一致，即交易對象是否包括地上果樹、園林設施等，如果不一致應進行一致性調整。比較案例的果樹類別及利用方式應與評估對象一致。
在確定林地的地價影響因素時，主要應考慮立地條件、礫石含量、地形坡度、林業設施狀況、林木經營結構、交通運輸條件等因素對地價的影響。
林地地價評估根據其利用狀況和所處地區條件，可採用市場比較法、成本逼近法和收益還原法等。
在進行林地地價評估時具體需要主要有以下問題：
(1)在評估林地價格時，應首先準確界定估價對象是否包括林木及有關林業設施等，如果包括應充分考慮包括後對林地價格的影響；
(2)採用市場比較法評估林地地價時，比較案例的林木類別及林地開發經營方式應與評估對象的一致，即交易對象是否包括地上林木、林業設施等，如果不一致應進行一致性調整；
(3)用收益還原法評估林地價格時，宜以林木生長期和採伐期為周期計算年。
(4)對具有生態及旅游價值的林地，應考慮生態及旅游價值對土地價格的影響。
在確定牧草地的地價影響因素時，主要應考慮土壤沙化程度、草場經營方式、草場設施狀況等因素對於地價的影響。
牧草地地價評估根據其利用狀況和所處地區條件，可採用評分估價法、收益還原法和市場比較法等。
在進行牧草地地價評估時具體需要主要以下問題：
(1)在評估牧草地價格時，應考慮牧草地的經營方式和草種結構，區分圈養和單獨經營草場等不同方式。
(2)採用收益還原法進行評估時，對於用於圈養的草場，其經營收益來源於牲畜的出售收益，在測算總收益時應考慮出欄率和牲畜生長期，收益和費用數據一般宜採用連續3～5年的客觀平均值；對於只進行草場經營的牧草地，其經營收益主要是草場經營使用費及大草的出售收益，計算純收益時可採用近3年的收益和費用數據客觀平均值。
(3)採用市場比較法評估牧草地地價時，比較案例的草場類型及利用方式應與評估對象的一致。
在確定養殖水面的地價影響因素時，主要應考慮保水能力、水質條件、養殖設施狀況、養殖種類結構、距消費地距離等因素對地價的影響。
養殖水面地價評估根據其利用狀況和所處地區條件，可採用收益還原法、市場比較法和成本逼近法等；如果是待開發的養殖水面，可採用剩餘法。
在進行養殖水面地價評估時具體需要主要有以下問題：
(1)在評估養殖水面價格時，應首先確定估價對象類型及構成，是否包括養殖池及其有關設施等，如果包括應充分考慮包括後對土地或評估對象價格的影響；
(2)應適當考慮特殊的水質、氣候條件對養殖水面產生的壟斷收益及壟斷價格；
(3)對於養殖水面應適當考慮其作為水產養殖及銷售的區位條件，如距消費(4)採用收益還原法進行評估時，其經營收益來源於水產品的出售收益，在測算總收益時應考慮所養殖水產的種類及其生長期等，收益和費用數據一般應採用連續3～5年的客觀平均值；
(5)採用市場比較法評估養殖水面地價時，比較案例的構成與評估對象的應一致，如是否包括養殖池設施等，如果不一致應進行一致性調整。比較案例的養殖水產類別及經營方式也應與評估對象的一致。
未利用地是農用地重要的後備土地資源，當未利用地用於開發為農用地(包括耕地、園地、林地、牧草地和養殖水面)時，應按照農用業估價方法的要求進行估價。
在進行未利用地價格評估時，首先應根據未利用地的規劃要求或土地的開發利用計劃，確定土地利用類型和土地利用方式，然後選擇適當的方法進行評估。
未利用地價格的評估方法，可根據實際情況採用剩餘法和市場比較法進行評估。
未利用地價格評估時應先確定未利用地的開發利用方式，包括未利用地的開發用途、開發利用率等。確定的依據主要是未利用地本身的自然條件、有關規劃的要求及開發者的實際開發計劃等。
未利用地價格評估時應適當考慮未利用地開發後的價格增值，並充分考慮未利用地的可利用與未利用程度。採用剩餘法評估時，按照所確定的未利用地開發利用方式調查和評估開發後的買賣價格，要求有可比較的市場交易案例。採用市場比較法評估時，應調查當地的類似條件的未利用地拍賣等市場價格。
- 朱道林主編,不動產估價,中國農業大學出版社,2007.8,第414頁
