住宅消費結構

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

　　住宅消費結構是指人們根據其不同的支付能力和實際需要，對住房消費產生的各個檔次的需求結構，即在住宅市場需求總量中，各種不同層次的住宅消費需求構成。

　　可以從不同角度進行分類。一是按房屋本身的品質檔次結構分類，可以分為：高檔房、中高檔房、中檔房、中低檔房等。二是按住房價位結構分類，可以分為高價位住房、中高價位住房、中價位住房、中低價位住房等。三是按住房每套面積結構分類，可以分為大戶型、中戶型、小戶型住房等。四是按住房區域分佈結構分類，可以分為市中心區、次中心區、近郊地區、遠郊地區等。上述四種分類實際上是互相交叉的。一般來說，住房的品質檔次結構中，高檔房必然價位高，低檔房相應價位低；在住房的面積結構中，每套面積大，總價也必然高，每套面積小，總價相對較低；在住房的區域結構中，由於土地區位和地價的不同，在市中心區住房價位必然高，城市郊區住房的價位比較低。因此，在實際操作時，應以住房的價位結構為中心，輔以品質檔次結構、每套面積結構和區域結構。同時，每個地區或城市，由於發展不平衡，特別是房價的差異很大，所以要從實際情況出發，具體掌握其分類標準。

　　住房消費結構與供給結構之間存在著相互制約、相互促進的關係。一般來說，住房市場的消費需求結構制約供給結構，供給結構必須與消費需求結構相適應；而住房供給結構是否合理，也會制約消費結構的實現程度。只有當二者互相適應時才能順利實現住宅市場的結構平衡。

　　根據上述一般原理，設置衡量住宅供給結構與消費結構合理度標準。

　　(一)住房供給的檔次結構合理度標準

　　1.住房的品質檔次結構要與居民的收入結構相適應。居民的收入是區分為不同層次的，收入的層次性決定了住房消費需求的層次性，從而要求住房的供給結構中的品質檔次結構也要與此相適應。一般情況下，高收入戶總是極少數，相應高檔次住房不宜建設過多；中高和中等收入戶占多數，相應普通商品住房應多建；中低收入戶也占相當比重，相應要建設適合這類群體購買的經濟適用型住房；至於低收入和最低收入戶也是少數，主要供應政府提供財政補貼的廉租屋。對於一時買不起商品房的，則提倡租房入住，大力發展租賃市場。

　　2.每套住房的面積結構要與居民家庭的支付能力和實際需要相適應。在當前經濟發展狀況下，根據居民的收入水平和支付能力，每套住房面積結構的合理度為，150平方米建築面積的大戶型住宅宜少建；適量建設100平方米左右建築面積的住宅；多建100平方米以下建築面積的中戶型住宅，鼓勵建設符合中低收入家庭支付能力的70至90平方米建築面積的小戶型住宅。

　　3.住房的區域分佈結構要與相應的基礎設施配套條件相適應。隨著城市中心地區土地使用的日趨飽和，住房供應的分佈區域必然向市郊轉移，目前大城市中居住郊區化的趨勢已日益呈現出來。因此，交通、道路、給排水、供氣、供電、通信、商鋪、學校等配套設施也必須相應跟上，使之成為適宜居住地區。

　　(二)住房供給的價位結構合理度標準

　　1.住房供應的價位結構要與購房者的可承受能力相適應。即根據各類家庭的實際可支配收入，能購買相應價格檔次的住房。一般來說，高價位住房不宜建設過多，關鍵是要把中等及中等偏下收入家庭買得起的相應價位住宅，作為主力房型，政府支持開發商建設房價相對較低的經濟適用住房。

　　2.中低價位住房的供應量與中低收入群體以及舊區改造中動遷居民的需要量相適應。實踐已經證明，多數動遷居民收入較低，能夠承受的是中低價位住房，因此要視房源供應情況來確定舊區改造的規模和速度。如果房源不足，則要採取兩方面措施求得平衡：一是加快中低價位住房建設，增加供應量；二是放慢舊區改造速度，減緩引致性需求。

　　3.住房價格的漲幅要與居民收入增長的幅度相適應。從長期來看住房價格呈現出上漲趨勢，為要使供給的價位結構與需求結構相適應，必須把房價的漲幅控制在地區人均GDP增幅和居民可支配收入的增幅以下，例如居民的可支配收入增長10%，最理想的房價漲幅宜控制在5%左右，最高不得超過8%。

　　(三)住房供給結構超前性的合理度標準

　　住房消費需求結構是個動態概念，必然隨著經濟發展、收入增加、居住水平的提高而不斷演變，因此，住房供給結構也要適應住房消費結構的升級和演進而具有一定的超前性，國外經驗數據一般要超前20年左右。衡量這種超前度的標準大體可定為：

　　1.住房供給結構的超前度要與居民收入結構的演進度相適應。居民收入隨經濟發展而普遍增加，收入結構中的高、中、低收入劃分線也會相應發生變化，總的趨勢是收入結構高級化升級，並呈橄欖形狀態，兩頭小，中間大，中產階層擴大，由此住房消費結構也隨之升級。與收入結構高級化相適應，住房供給結構也要有適度的超前性，高價位、中高價位住房增加，中低價位住房逐步減少。

　　2.住房供應的品質結構、面積結構的超前度要與住房消費需求的發展方向相適應。隨著社會發展，住房消費結構向著寬敞型、舒適型、享受型方向發展。與之相適應，住房供給的綜合品質也會提高，高檔房、中高檔房的比重會有較大提高，而中低檔次住房則會相應減少，比重下降。因此，目前的中低檔次、中低價位商品住宅的建設和供應也要掌握一定的度，以免日後過於落後。

　　3.住房供給的區域結構的超前度要與居住郊區化發展相適應。由於城市中心區的有限性和城市郊區的宜住性，居住區向交通幹道沿線的市郊擴散是必然趨勢。適應這種趨勢，要提前進行規劃，加快建設市郊的快速交通幹道和相應的基礎設施，營造便捷的交通和良好的配套條件，為居住消費郊區化提供完備的服務。

　　以上論述偏重於定性的研究，具體實施時還要結合每一地區或城市的實際情況，進一步量化。

　　制約和決定住宅消費結構的因素是很複雜的。總體上可以分為自住性住房需求和投資性住房需求兩大方面。在一些大、中城市中，現實的住房消費需求，包括：主動型或改善性住房消費需求、被動型或引致性住房需求、投資性購房需求、外地及境外人士購房需求四種類型。所有這些住房需求的變化，都會影響住房消費需求結構。具體的影響因素分析如下。

　　(一)居民住房改善性需求

　　主動型改善性住房需求結構主要取決於居民收入結構。居民的家庭收入是區分為不同層次的，根據國家統計指標，分為高收入家庭、中高收入家庭、中等收入家庭、中低收入家庭、低收入家庭、最低收入家庭六個層次。不同收入家庭為改善居住條件購房時，只能承受相應的住房檔次，而低收入家庭一般只能租房入住，最低收入家庭則租住政府提供房租補貼的廉租屋。因此，住房供給結構必須堅持以消費需求結構為導向，滿足不同收入層次家庭的住房需求。住房改善性需求結構是住房消費需求結構的主體部分，對其具有決定性影響。

　　(二)舊區改造動拆遷引致性住房需求

　　這是一種被動型的住房消費需求，即由於舊城區改造和市政工程建設需要，引致動拆遷戶安置性的購房需求，所以又稱引致性需求。這類需求結構取決於被動拆遷戶的收入結構，一般來說，舊城區的動拆遷戶大多數原有的住房條件較差，收入水平偏低，所需住房也多數是中低檔次住房，從而引起住房消費需求結構中普通住房，特別是中低價位住房的需求急增。可見，舊區改造的規模和速度是直接影響住房消費需求結構的重大因素之一。因此，政府在規劃舊區改造進度時，要以市場能夠提供的中低檔次、中低價位商品住房供給量為限度，使動拆遷戶能滿足安置性的住房需求。

　　(三)投資性住房需求

　　所謂投資性住房需求，是指人們不是為直接居住，而是為了達到獲利目的，購房出租或轉售而產生的一種營利性投資行為引發的住房需求。由於住房是價值量大的超耐用消費品，又具有升值的潛力和保值增值的資產功能，是良好的投資品，因而為投資者所青睞。這種投資性購房如果能順利出租或轉售，就轉化為現實的住房消費需求，而如果租或賣不出去，則可能形成空置房，這表明投資性住房需求含有較多的水分。投資性購房中各種房屋檔次都有，相對來說投資購房的高收入者居多，購買中高檔以上住房的比重會大些，從而影響住房消費結構高檔化。所以，對投資性購房要掌握一定的度，一般控制在住房銷售總量的20%以下，以避免可能帶來的消極影響。

　　(四)外地及境外人士購房需求

　　住房的空間固定性和不可移動性，決定了它不能運送到其他地區出售，因而住宅市場具有明顯的區域性特點。但是，國內其他地區人士和境外人士仍然可以進入本地區購買住房。隨著市場經濟的發展，對內對外開放度的提高，進入一些大中城市的外地人員和境外人士不斷增加，同時部分高收入者看好城市發展前景也紛紛進入城市購房。以上海市為例，近年來外省市及境外人士購買的住房面積已占該市全部商品房銷售面積的四分之一。其中一部分為自住性購房，大部分為投資性購房，而大量民工進城打工則一般租賃中低檔次住房入住。外地區及境外人士對本地區住房消費需求結構的影響是雙重的，一方面投資性購房拉動住房消費結構高檔化，另一方面，帶動存量房租賃市場的大量需求。因此，在研究某一城市或地區的住房消費需求結構時，必須考慮到外地區及境外人士的購房需求。

　　1.新增長點經濟政策的拉動效應弱化

　　優先發展住宅產業之所以在市場需求不足的背景下被確定為經濟政策，是因為住宅在理論上具有比較長的消費鏈條，啟動住宅消費，可以有效地緩解市場需求不足對於經濟發展的制約。從目前人們對於這一經濟政策的認識來看，一般都比較樂觀地認為目前城鎮居民人均居住面積還很不足，並樂觀地估計應該消費多少，還應該建設多少。由於住宅產業具有較高的拉動繫數，因此認為發展住宅產業可以有效地拉動國民經濟發展。

　　考慮“把住宅作為國民經濟新增長點”經濟政策巨集觀影響的時候，必須要註意我國城鎮居民所特有的住宅消費結構。我國城鎮居民的住宅消費結構含有許多計劃經濟因素，住宅消費結構與國民經濟發展水平之間缺乏有機的聯繫，消費品的消費排序極其不自然，這種帶有泡沫性質的消費結構，與發達國家計算住宅產業拉動繫數所面對的居民消費結構背景的差別是根本性的。已經有跡象表明這種不合理的住宅消費結構支撐基礎出現了問題，如果這種帶有計劃經濟色彩的消費結構被市場化所規整，其結果就是新經濟增長點經濟政策的拉動效應弱化。

　　2.住宅消費的潛力並不一定很大

　　價格與消費之間的關係一般十分明確，所以，人們一般認為，我國住宅商品房價格過高，必然約束了城鎮居民消費住宅，只要我們通過經濟適用房等政策，把房價降下來，就可以十分可觀地啟動住宅消費，拉動國民經濟發展。

　　但在住宅商品房價格過高的背景中，我國還存在著福利性配置住宅資源的機制，許多城鎮居民已經通過這個途徑擁有了自己的住房，有相當一部分政策設計的目標消費者，早已被福利房吞噬了。

　　3.住房制度改革不到位

　　人們對於優先發展住宅產業似乎存在著一種僥幸心理，因為我們更多地想到了住宅消費度較深、住宅是現階段人們首選的消費品等因素，而似乎沒有考慮這樣一個事實：需求不足是市場經濟發展階段的問題，使用一個資源配置制度落後的產業，是否能夠現實地解決問題。改革開放以後，我國住宅資源配置機制一直滯後，這種滯後性是造成城鎮居民住宅消費結構不合理的最重要源頭之一，滯後狀態很難讓新經濟增長點經濟政策順利運行。我國城鎮居民住宅消費結構的特點之一是沒有真正意義上的住宅租賃市場，而租賃是必不可少的住宅消費形式。這種現狀加上已售公房不能夠上市流通，過去形成的存量住宅資源難以有效地再配置，使新經濟增長點只能夠依靠蓋新房子。如此一來，就使肩負新經濟增長點最重要使命的經濟適用房陷入十分艱難的境遇：既要面對中低收入階層，價格不能夠高；開發檔次又不能夠太低(從城市建設角度新開發的房子應該先進)，成本也就下不來。