住宅消费结构

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　　住宅消费结构是指人们根据其不同的支付能力和实际需要，对住房消费产生的各个档次的需求结构，即在住宅市场需求总量中，各种不同层次的住宅消费需求构成。

　　可以从不同角度进行分类。一是按房屋本身的品质档次结构分类，可以分为：高档房、中高档房、中档房、中低档房等。二是按住房价位结构分类，可以分为高价位住房、中高价位住房、中价位住房、中低价位住房等。三是按住房每套面积结构分类，可以分为大户型、中户型、小户型住房等。四是按住房区域分布结构分类，可以分为市中心区、次中心区、近郊地区、远郊地区等。上述四种分类实际上是互相交叉的。一般来说，住房的品质档次结构中，高档房必然价位高，低档房相应价位低；在住房的面积结构中，每套面积大，总价也必然高，每套面积小，总价相对较低；在住房的区域结构中，由于土地区位和地价的不同，在市中心区住房价位必然高，城市郊区住房的价位比较低。因此，在实际操作时，应以住房的价位结构为中心，辅以品质档次结构、每套面积结构和区域结构。同时，每个地区或城市，由于发展不平衡，特别是房价的差异很大，所以要从实际情况出发，具体掌握其分类标准。

　　住房消费结构与供给结构之间存在着相互制约、相互促进的关系。一般来说，住房市场的消费需求结构制约供给结构，供给结构必须与消费需求结构相适应；而住房供给结构是否合理，也会制约消费结构的实现程度。只有当二者互相适应时才能顺利实现住宅市场的结构平衡。

　　根据上述一般原理，设置衡量住宅供给结构与消费结构合理度标准。

　　(一)住房供给的档次结构合理度标准

　　1.住房的品质档次结构要与居民的收入结构相适应。居民的收入是区分为不同层次的，收入的层次性决定了住房消费需求的层次性，从而要求住房的供给结构中的品质档次结构也要与此相适应。一般情况下，高收入户总是极少数，相应高档次住房不宜建设过多；中高和中等收入户占多数，相应普通商品住房应多建；中低收入户也占相当比重，相应要建设适合这类群体购买的经济适用型住房；至于低收入和最低收入户也是少数，主要供应政府提供财政补贴的廉租屋。对于一时买不起商品房的，则提倡租房入住，大力发展租赁市场。

　　2.每套住房的面积结构要与居民家庭的支付能力和实际需要相适应。在当前经济发展状况下，根据居民的收入水平和支付能力，每套住房面积结构的合理度为，150平方米建筑面积的大户型住宅宜少建；适量建设100平方米左右建筑面积的住宅；多建100平方米以下建筑面积的中户型住宅，鼓励建设符合中低收入家庭支付能力的70至90平方米建筑面积的小户型住宅。

　　3.住房的区域分布结构要与相应的基础设施配套条件相适应。随着城市中心地区土地使用的日趋饱和，住房供应的分布区域必然向市郊转移，目前大城市中居住郊区化的趋势已日益呈现出来。因此，交通、道路、给排水、供气、供电、通信、商铺、学校等配套设施也必须相应跟上，使之成为适宜居住地区。

　　(二)住房供给的价位结构合理度标准

　　1.住房供应的价位结构要与购房者的可承受能力相适应。即根据各类家庭的实际可支配收入，能购买相应价格档次的住房。一般来说，高价位住房不宜建设过多，关键是要把中等及中等偏下收入家庭买得起的相应价位住宅，作为主力房型，政府支持开发商建设房价相对较低的经济适用住房。

　　2.中低价位住房的供应量与中低收入群体以及旧区改造中动迁居民的需要量相适应。实践已经证明，多数动迁居民收入较低，能够承受的是中低价位住房，因此要视房源供应情况来确定旧区改造的规模和速度。如果房源不足，则要采取两方面措施求得平衡：一是加快中低价位住房建设，增加供应量；二是放慢旧区改造速度，减缓引致性需求。

　　3.住房价格的涨幅要与居民收入增长的幅度相适应。从长期来看住房价格呈现出上涨趋势，为要使供给的价位结构与需求结构相适应，必须把房价的涨幅控制在地区人均GDP增幅和居民可支配收入的增幅以下，例如居民的可支配收入增长10%，最理想的房价涨幅宜控制在5%左右，最高不得超过8%。

　　(三)住房供给结构超前性的合理度标准

　　住房消费需求结构是个动态概念，必然随着经济发展、收入增加、居住水平的提高而不断演变，因此，住房供给结构也要适应住房消费结构的升级和演进而具有一定的超前性，国外经验数据一般要超前20年左右。衡量这种超前度的标准大体可定为：

　　1.住房供给结构的超前度要与居民收入结构的演进度相适应。居民收入随经济发展而普遍增加，收入结构中的高、中、低收入划分线也会相应发生变化，总的趋势是收入结构高级化升级，并呈橄榄形状态，两头小，中间大，中产阶层扩大，由此住房消费结构也随之升级。与收入结构高级化相适应，住房供给结构也要有适度的超前性，高价位、中高价位住房增加，中低价位住房逐步减少。

　　2.住房供应的品质结构、面积结构的超前度要与住房消费需求的发展方向相适应。随着社会发展，住房消费结构向着宽敞型、舒适型、享受型方向发展。与之相适应，住房供给的综合品质也会提高，高档房、中高档房的比重会有较大提高，而中低档次住房则会相应减少，比重下降。因此，目前的中低档次、中低价位商品住宅的建设和供应也要掌握一定的度，以免日后过于落后。

　　3.住房供给的区域结构的超前度要与居住郊区化发展相适应。由于城市中心区的有限性和城市郊区的宜住性，居住区向交通干道沿线的市郊扩散是必然趋势。适应这种趋势，要提前进行规划，加快建设市郊的快速交通干道和相应的基础设施，营造便捷的交通和良好的配套条件，为居住消费郊区化提供完备的服务。

　　以上论述偏重于定性的研究，具体实施时还要结合每一地区或城市的实际情况，进一步量化。

　　制约和决定住宅消费结构的因素是很复杂的。总体上可以分为自住性住房需求和投资性住房需求两大方面。在一些大、中城市中，现实的住房消费需求，包括：主动型或改善性住房消费需求、被动型或引致性住房需求、投资性购房需求、外地及境外人士购房需求四种类型。所有这些住房需求的变化，都会影响住房消费需求结构。具体的影响因素分析如下。

　　(一)居民住房改善性需求

　　主动型改善性住房需求结构主要取决于居民收入结构。居民的家庭收入是区分为不同层次的，根据国家统计指标，分为高收入家庭、中高收入家庭、中等收入家庭、中低收入家庭、低收入家庭、最低收入家庭六个层次。不同收入家庭为改善居住条件购房时，只能承受相应的住房档次，而低收入家庭一般只能租房入住，最低收入家庭则租住政府提供房租补贴的廉租屋。因此，住房供给结构必须坚持以消费需求结构为导向，满足不同收入层次家庭的住房需求。住房改善性需求结构是住房消费需求结构的主体部分，对其具有决定性影响。

　　(二)旧区改造动拆迁引致性住房需求

　　这是一种被动型的住房消费需求，即由于旧城区改造和市政工程建设需要，引致动拆迁户安置性的购房需求，所以又称引致性需求。这类需求结构取决于被动拆迁户的收入结构，一般来说，旧城区的动拆迁户大多数原有的住房条件较差，收入水平偏低，所需住房也多数是中低档次住房，从而引起住房消费需求结构中普通住房，特别是中低价位住房的需求急增。可见，旧区改造的规模和速度是直接影响住房消费需求结构的重大因素之一。因此，政府在规划旧区改造进度时，要以市场能够提供的中低档次、中低价位商品住房供给量为限度，使动拆迁户能满足安置性的住房需求。

　　(三)投资性住房需求

　　所谓投资性住房需求，是指人们不是为直接居住，而是为了达到获利目的，购房出租或转售而产生的一种营利性投资行为引发的住房需求。由于住房是价值量大的超耐用消费品，又具有升值的潜力和保值增值的资产功能，是良好的投资品，因而为投资者所青睐。这种投资性购房如果能顺利出租或转售，就转化为现实的住房消费需求，而如果租或卖不出去，则可能形成空置房，这表明投资性住房需求含有较多的水分。投资性购房中各种房屋档次都有，相对来说投资购房的高收入者居多，购买中高档以上住房的比重会大些，从而影响住房消费结构高档化。所以，对投资性购房要掌握一定的度，一般控制在住房销售总量的20%以下，以避免可能带来的消极影响。

　　(四)外地及境外人士购房需求

　　住房的空间固定性和不可移动性，决定了它不能运送到其他地区出售，因而住宅市场具有明显的区域性特点。但是，国内其他地区人士和境外人士仍然可以进入本地区购买住房。随着市场经济的发展，对内对外开放度的提高，进入一些大中城市的外地人员和境外人士不断增加，同时部分高收入者看好城市发展前景也纷纷进入城市购房。以上海市为例，近年来外省市及境外人士购买的住房面积已占该市全部商品房销售面积的四分之一。其中一部分为自住性购房，大部分为投资性购房，而大量民工进城打工则一般租赁中低档次住房入住。外地区及境外人士对本地区住房消费需求结构的影响是双重的，一方面投资性购房拉动住房消费结构高档化，另一方面，带动存量房租赁市场的大量需求。因此，在研究某一城市或地区的住房消费需求结构时，必须考虑到外地区及境外人士的购房需求。

　　1.新增长点经济政策的拉动效应弱化

　　优先发展住宅产业之所以在市场需求不足的背景下被确定为经济政策，是因为住宅在理论上具有比较长的消费链条，启动住宅消费，可以有效地缓解市场需求不足对于经济发展的制约。从目前人们对于这一经济政策的认识来看，一般都比较乐观地认为目前城镇居民人均居住面积还很不足，并乐观地估计应该消费多少，还应该建设多少。由于住宅产业具有较高的拉动系数，因此认为发展住宅产业可以有效地拉动国民经济发展。

　　考虑“把住宅作为国民经济新增长点”经济政策宏观影响的时候，必须要注意我国城镇居民所特有的住宅消费结构。我国城镇居民的住宅消费结构含有许多计划经济因素，住宅消费结构与国民经济发展水平之间缺乏有机的联系，消费品的消费排序极其不自然，这种带有泡沫性质的消费结构，与发达国家计算住宅产业拉动系数所面对的居民消费结构背景的差别是根本性的。已经有迹象表明这种不合理的住宅消费结构支撑基础出现了问题，如果这种带有计划经济色彩的消费结构被市场化所规整，其结果就是新经济增长点经济政策的拉动效应弱化。

　　2.住宅消费的潜力并不一定很大

　　价格与消费之间的关系一般十分明确，所以，人们一般认为，我国住宅商品房价格过高，必然约束了城镇居民消费住宅，只要我们通过经济适用房等政策，把房价降下来，就可以十分可观地启动住宅消费，拉动国民经济发展。

　　但在住宅商品房价格过高的背景中，我国还存在着福利性配置住宅资源的机制，许多城镇居民已经通过这个途径拥有了自己的住房，有相当一部分政策设计的目标消费者，早已被福利房吞噬了。

　　3.住房制度改革不到位

　　人们对于优先发展住宅产业似乎存在着一种侥幸心理，因为我们更多地想到了住宅消费度较深、住宅是现阶段人们首选的消费品等因素，而似乎没有考虑这样一个事实：需求不足是市场经济发展阶段的问题，使用一个资源配置制度落后的产业，是否能够现实地解决问题。改革开放以后，我国住宅资源配置机制一直滞后，这种滞后性是造成城镇居民住宅消费结构不合理的最重要源头之一，滞后状态很难让新经济增长点经济政策顺利运行。我国城镇居民住宅消费结构的特点之一是没有真正意义上的住宅租赁市场，而租赁是必不可少的住宅消费形式。这种现状加上已售公房不能够上市流通，过去形成的存量住宅资源难以有效地再配置，使新经济增长点只能够依靠盖新房子。如此一来，就使肩负新经济增长点最重要使命的经济适用房陷入十分艰难的境遇：既要面对中低收入阶层，价格不能够高；开发档次又不能够太低(从城市建设角度新开发的房子应该先进)，成本也就下不来。