預售面積

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　　預售面積是報告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預售合同的正在建設的商品房屋面積。報告期預售又在報告期轉正式或協議銷售的商品房屋的面積應列入實際銷售面積，同時統計為銷售收入。

　　預售面積是指全部按建築設計圖上尺寸計算的房地產建築面積，它只供房地產預售時使用；竣工面積是指房地產竣了後實測的面積或用與竣工房地產尺寸相符的建築設計圖計算的建築面積，它為房地產交易、租賃、抵押、竣工驗收、產權登記等提供依據：

　　有些房地產的竣工面積與預售面積不一致，其原因主要有哪些?

　　其產生的原因大致可概括為：

　　(1)建築物的某部分改變設計；

　　(2)施工過程中，建築物的某部分未按原設計施工；

　　(3)施工錯誤或施工誤差過大；

　　(4)竣工後的房地產部分公用面積功能改變或服務範圍改變；

　　(5)正常的施工誤差和測量誤差也可能引起實測的竣工面積與預售面積存在差異。

　　案情：

　　2002年7月，宋某購買了一套預售商品房，總面積為120平方米，並與開發商簽訂了協議。協議規定，房屋預售面積為120平方米，每平方米售價5500元。實際交付面積增加(減少)在l％以內，雙方互不退補；超過1％的，按增加或減少的面積乘以合同規定價格的金額，向開發公司補交購房款或向購房者退還購房款。而當實際交付面積增加或減少超過10％時，宋某有權選擇退房，開發公司應退還全部購房款(不計利息)，或補交增加部分的購房款繼續購房或由開發公司退還短少部分的購房款。交樓時，房屋實際面積為132平方米，多出12平方米，計6．6萬元。宋某不滿，要求退房。開發商援引合同條款，要求宋某在交樓入住前交清剩餘款項。宋某訴至法院要求按《商品房銷售管理辦法》的規定，解除所簽合同，由開發商退回購房款和利息。

　　結果：

　　法院經審理認為，宋某與開發商之間訂立的商品房買賣合同合法有效，雙方應嚴格遵守。開發商交付房屋的面積誤差並未超過合同約定的10％，不構成違約，宋某無權解除合同。最後判決駁回宋某的訴訟請求，雙方繼續履行該合同，宋某應當交清剩餘款項。

　　宋某不服提起上訴，二審法院以一審的理由駁回上訴，維持原判。

　　分析：

　　預售商品房買賣中，預售合同涉及的商品房面積只是預期的估算面積，與實測面積常出現差額，若差異面積較大，預購方可能會要求退房或拒付該部分面積房款，開發商也會要求預購方補交比預售合同中暫測面積較大的差異面積的房款，因而成為預購方與預售方都感到棘手的問題。

　　(一)法律規定的面積誤差解決辦法

　　《商品房銷售管理辦法》第20條規定：“按套內建築面積或者建築面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：

　　(一)面積誤差比絕對值在3％以內(含3％)的，據實結算房價款；(二)面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(含3％)部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小於合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(含3％)部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。”並規定：

　　如果是因經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的空間面積發生變化，《商品房銷售管理辦法》第20條第4款規定，當事人雙方又不願解除合同，可以另外簽署補充協議，對面積差異問題協商解決辦法。

　　(二)本案中雙方合同約定的面積誤差處理辦法

　　本案中雙方簽訂的合同約定“實際交付面積增加或減少超過10％時，宋某有權選擇退房”。該約定與相關法律規定不一致，其效力如何呢?《合同法》第8條規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。”《商品房銷售管理辦法》第19條第2款也規定：“按套(單元)計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應當標明詳細尺寸，並約定誤差範圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差範圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差範圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任：”因此，宋某與開發商在合同中約定誤差範圍是依法成立的，具有法律效力。雖然合同約定與《商品房銷售管理辦法》的規定不一致，但當事人雙方的合意優先於法律的強制性規定。因此，在發生面積誤差時，首先應當按照當事人雙方約定的處理方式解決，雙方沒有約定的，按照法律規定的處理方式解決，除非當事人雙方簽訂的合同由於某種原因歸於無效。根據法律規定的誤差比計算方法，涉案房屋的面積誤差應為10％，不在合同約定的有權選擇退房的範圍內，宋某隻能補交購房款，法院的判決是正確的。宋某由於不瞭解相關法律規定，掉人了開發商所設的陷阱內，蒙受了重大損失。假如宋某在簽訂合同時按《商品房銷售管理辦法》規定的面積誤差處理辦法，那麼他應享有選擇退房或者交付誤差在3％以內的購房款時取得該商品房，就不會遭受那麼大的損失了。

　　提示：

　　要防止面積糾紛，關鍵是訂好合同。購房人在最後簽訂合同時遇有關於面積誤差處理條款的，首先應當瞭解相關法律規定，以免作出不利於自己的約定。本案是屬於商品房開發項目設計變更造成的房屋面積誤差的認定處理，此外，造成面積誤差的一般還有兩種情形：

　　一是露臺、樓頂平臺面積計入房屋買賣合同面積造成誤差。依據《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則(試行)》中有關“建築面積”的規定，商品房銷售面積不含露臺面積，因此在產權登記時，土地房產管理部門審核賣方委托測繪單位測量的成果時，露臺面積是不計入房屋建築面積的。而房屋買賣合同中卻計入了露臺面積，因而發生面積誤差。這類面積誤差不能認定為實測面積與合同約定面積不符，不適用《商品房銷售管理辦法》第20條的規定，應依據建築物區分所有權和共有權的民法理論及雙方當事人的約定來處理這類面積誤差的糾紛。對於獨立使用的露臺，可歸買方所有，雙方約定將其作為房屋買賣合同的標的物單獨計價，由買方支付約定的價款是公平合理的。出賣人對獨立使用的露臺面積不單獨計價，採取適當提高商品房面積售價，或者按“套”、“單元”計價一併出售的，同樣應予以保護，買方要求退還露臺面積房款的，不予支持。對於不獨立使用的露臺，應屬整棟樓房業主共用，買賣雙方將其計入房屋面積進行交易，損害了其他業主的合法權益，買方要求賣方退還露臺房款的，應予以支持。

　　二是測量規則標準不同造成面積誤差。主要是公攤面積的計算方法不一樣，有的開發商將《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》(試行)中不屬於公攤或沒有規定作為公攤的面積計算為公攤面積，如將外牆、騎樓、人防工程的地下室、高層建築的結構轉換層等面積計入公攤面積。土地房產管理部門在審核實測面積時，沒有把該公攤面積予以確認為房屋建築面積，故造成面積誤差。對於測量規則標準不同造成的面積誤差，並非買賣雙方的原因，法院一般不予認定實際面積誤差。雙方可對合同中的銷售面積作調整，但應維持原合同約定的總價款不變。一方以此面積誤差要求補交或退還房款的，不予支持。對於適用同一測量規則標準測繪後的實測誤差，應認定為實際面積誤差，依合同約定或《商品房銷售管理辦法》第20條的規定處理。

　　建議雙方在簽訂房屋買賣合同時除約定面積誤差範圍外，同時在合同上註明商品房銷售面積鈞測量方法、預測面積所依據的測量規則標準、套內建築面積、分攤的公用建築面積的構成、何種情況下引起的誤差雙方應承擔的責任等。而土地房產管理部門在辦理商品房預售登記備案手續時，應對雙方合同約定的面積是否符合測量規則標準進行事先審查，以避免糾紛的發生。

　　勝敗關鍵：

　　本案敗訴的關鍵在於宋某誤認為法律規定高。但實際上是，當事人雙方依法有效的合意應當優先於法律的相關規定。