物業管理績效評價

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　　物業管理績效評價是指運用數理統計和運籌學等方法，採用特定的指標體系，依照統一的評價標準，按照一定的程式，通過定量和定性的分析，對物業管理企業在一定經營期間占用、使用、管理、配置物業經營管理資源的效益和經營者的業績，做出客觀、公正和準確的綜合評判活動。

　　物業管理績效評價的特點是以物業管理企業作為具體評價對象，以物業管理企業的盈利能力、資產運營水平、償債能力和後續發展能力等四個方面的內容作為評價重點，以能準確反映上述內容的各項定量和定性指標作為主要評價依據，並將各項指標與本地區甚至全國各行業和規模的平均水平進行對比，以期得到對某個物業管理企業公正、客觀的評價結果。

　　建立和推行企業績效評價制度，科學的評判物業經營管理效益和經營者業績，主要具有以下幾個方面的意義：

　　第一，對物業管理企業而言，績效評價對於企業總結管理經驗、找出經營管理中的問題及其原因，為建立和形成日趨合理的經營機制和管理模式，制定有效的財務計劃、科學決策、改進管理、指導工作和提高績效提供直接的幫助。

　　第二，對企業所有者而言，由兩權分離帶來的委托人與代理人之間利益目標的不一致性和信息的不對稱性，使企業績效評價的實施有了必要的邏輯基礎和前提。通過對物業管理企業績效的評價，企業所有權人可以科學全面地考核經營者的業績，從而能有效降低代理成本。

　　第三，對政府而言，物業管理績效評價也為各有關部門對物業管理企業實施間接管理、加強巨集觀調控、制定經濟政策和考核企業經營管理者的業績提供了科學的依據。

　　按照不同的評價目的和評價工作的實施主體，物業管理績效評價的類型有以下幾種：

　　(一)政府評價

　　是指政府有關部門根據企業監管的需要、獎懲的需要或者財務分析的需要等，分別或聯合組織的物業管理企業績效評價。評價對象主要是國有獨資企業或國家控股的企業。對物業管理來說，這類企業主要是指國有獨資或國家控股的其他企業集團的下屬物業管理子企業。

　　依據不同的需要，評價行為又具體分為例行評價和特定評價。例行評價是指由政府有關部門對在國民經濟中有重要影響的企業實施的年度績效評價，重點是國務院和地方人民政府確定的重點企業、國家控股重要企業、列入試點的企業集團以及對本地區、本行業有重大影響的國有大中型企業及其他企業。特定評價是指由有關部門根據政府制定及社會有關方面的需要，對指定企業一定經營期間的經營業績所進行的評價。主要對象包括：承包經營、委托經營或租賃經營到期的企業，領導班子換屆或主要領導變動的企業，發生重大損失或造成嚴重社會影響的企業，連續三年以上發生虧損的企業和各級政府及有關部門確定的其他企業。

　　政府評價的實施方式，可以有政府有關部門直接組織實施，也可以委托社會中介機構來具體實施。

　　(二)社會評價

　　社會評價是指企業出資人、債權人、中小股東，或社會中介機構等，為及時瞭解企業經營的真實情況、促進投資效益提高，加強企業的社會監管而組織開展的評價行為。對於評價的範圍，可有企業出資人、債權人及利益相關者，根據國家有關規定和自己評價的需要自行確定，並單獨或聯合有關方面組織實施。

　　(三)企業集團內部評價

　　企業集團內部評價可結合企業的改革與發展戰略、子企業的改製以及加強管理、提高效益等目的，選擇確定物業管理績效評價的評估對象及範圍，使其具有較強的代表性，儘可能反映企業整體的發展特征。

　　(四)企業自我診斷評價

　　它是指各類物業管理企業法人根據自身經營管理的特定需要而自行組織開展的績效評價，它是經營管理的一項重要內容，也是物業管理績效評價工作的重要內容。物業管理企業可以自行決定是否開展自我診斷性的績效評價。通過診斷評價和與同行業、同規模、同地區物業管理企業進行比較，物業管理企業可以瞭解自身的經營管理狀況及水平，對改進企業的經營管理，提高經濟效益發揮促進作用。

　　(五)物業資產管理項目評價

　　當物業管理企業承擔物業資產管理的責任時，就要從物業投資者或業主的角度，對獨立的物業資產管理項目的績效進行評價，來回答業主關心的其委托管理的物業資產的收支狀況、收入及資產價值成長的潛力、資產投資收益水平、在市場上的競爭能力等問題。物業資產管理項目績效評價的結果，是物業管理企業提交給業主的物業資產管理報告的重要內容，也是物業管理企業自身評價物業資產管理工作成果，尋求改善物業資產管理工作途徑的重要手段。

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