物业管理绩效评价

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　　物业管理绩效评价是指运用数理统计和运筹学等方法，采用特定的指标体系，依照统一的评价标准，按照一定的程序，通过定量和定性的分析，对物业管理企业在一定经营期间占用、使用、管理、配置物业经营管理资源的效益和经营者的业绩，做出客观、公正和准确的综合评判活动。

　　物业管理绩效评价的特点是以物业管理企业作为具体评价对象，以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等四个方面的内容作为评价重点，以能准确反映上述内容的各项定量和定性指标作为主要评价依据，并将各项指标与本地区甚至全国各行业和规模的平均水平进行对比，以期得到对某个物业管理企业公正、客观的评价结果。

　　建立和推行企业绩效评价制度，科学的评判物业经营管理效益和经营者业绩，主要具有以下几个方面的意义：

　　第一，对物业管理企业而言，绩效评价对于企业总结管理经验、找出经营管理中的问题及其原因，为建立和形成日趋合理的经营机制和管理模式，制定有效的财务计划、科学决策、改进管理、指导工作和提高绩效提供直接的帮助。

　　第二，对企业所有者而言，由两权分离带来的委托人与代理人之间利益目标的不一致性和信息的不对称性，使企业绩效评价的实施有了必要的逻辑基础和前提。通过对物业管理企业绩效的评价，企业所有权人可以科学全面地考核经营者的业绩，从而能有效降低代理成本。

　　第三，对政府而言，物业管理绩效评价也为各有关部门对物业管理企业实施间接管理、加强宏观调控、制定经济政策和考核企业经营管理者的业绩提供了科学的依据。

　　按照不同的评价目的和评价工作的实施主体，物业管理绩效评价的类型有以下几种：

　　(一)政府评价

　　是指政府有关部门根据企业监管的需要、奖惩的需要或者财务分析的需要等，分别或联合组织的物业管理企业绩效评价。评价对象主要是国有独资企业或国家控股的企业。对物业管理来说，这类企业主要是指国有独资或国家控股的其他企业集团的下属物业管理子企业。

　　依据不同的需要，评价行为又具体分为例行评价和特定评价。例行评价是指由政府有关部门对在国民经济中有重要影响的企业实施的年度绩效评价，重点是国务院和地方人民政府确定的重点企业、国家控股重要企业、列入试点的企业集团以及对本地区、本行业有重大影响的国有大中型企业及其他企业。特定评价是指由有关部门根据政府制定及社会有关方面的需要，对指定企业一定经营期间的经营业绩所进行的评价。主要对象包括：承包经营、委托经营或租赁经营到期的企业，领导班子换届或主要领导变动的企业，发生重大损失或造成严重社会影响的企业，连续三年以上发生亏损的企业和各级政府及有关部门确定的其他企业。

　　政府评价的实施方式，可以有政府有关部门直接组织实施，也可以委托社会中介机构来具体实施。

　　(二)社会评价

　　社会评价是指企业出资人、债权人、中小股东，或社会中介机构等，为及时了解企业经营的真实情况、促进投资效益提高，加强企业的社会监管而组织开展的评价行为。对于评价的范围，可有企业出资人、债权人及利益相关者，根据国家有关规定和自己评价的需要自行确定，并单独或联合有关方面组织实施。

　　(三)企业集团内部评价

　　企业集团内部评价可结合企业的改革与发展战略、子企业的改制以及加强管理、提高效益等目的，选择确定物业管理绩效评价的评估对象及范围，使其具有较强的代表性，尽可能反映企业整体的发展特征。

　　(四)企业自我诊断评价

　　它是指各类物业管理企业法人根据自身经营管理的特定需要而自行组织开展的绩效评价，它是经营管理的一项重要内容，也是物业管理绩效评价工作的重要内容。物业管理企业可以自行决定是否开展自我诊断性的绩效评价。通过诊断评价和与同行业、同规模、同地区物业管理企业进行比较，物业管理企业可以了解自身的经营管理状况及水平，对改进企业的经营管理，提高经济效益发挥促进作用。

　　(五)物业资产管理项目评价

　　当物业管理企业承担物业资产管理的责任时，就要从物业投资者或业主的角度，对独立的物业资产管理项目的绩效进行评价，来回答业主关心的其委托管理的物业资产的收支状况、收入及资产价值成长的潜力、资产投资收益水平、在市场上的竞争能力等问题。物业资产管理项目绩效评价的结果，是物业管理企业提交给业主的物业资产管理报告的重要内容，也是物业管理企业自身评价物业资产管理工作成果，寻求改善物业资产管理工作途径的重要手段。

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