樓宇入伙

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　　樓宇入伙是指業主或使用人辦理有關手續並對房屋驗收後，領取鑰匙，接收房屋入住的過程。當物業管理公司驗收並接管了開發商移交的物業後，物業已具備了入伙條件。此時，物業管理應按程式進人物業的入伙手續的辦理階段。物業管理公司應及時將《入伙通知書》、《入伙一手續書》、《收樓須知》、《收費通知單》等資料寄給業主，以方便業主按時有序地辦好人夥手續。

　　1.查閱資料，熟悉物業和業戶情況

　　有關管理人員應及時從房地產開發商手中取得已售出物業的業主的詳細資料，仔細對照所接收到的物業資料，並把每一位業主及其所購置的物業單元聯繫起來進一步熟悉情況，這樣才能做到為每一位業主提供周到的服務。

　　2.制定並分項落實入伙方案

　　(1)核實管理處人員配備情況，明確各自的管理職責。

　　(2)落實並裝修管理處辦公用房和員工宿舍。

　　(3)擬定入住流程。

　　(4)根據小區的實際情況和譽理協議中對小區管理的要求，擬定入住後在治安、車輛管理、垃圾清運等方面的配套改進意見或整改措施。

　　(5)擬定、印刷相關的文件資料，如《管理規約》、《住戶手冊》、《入伙通知書》、《收樓須知》、《收費通知單》、《房產交接書》、《入住表格》等備用。

　　3.相關人員到崗、培訓、動員

　　人夥前相關人員應全部到位，並接受嚴格培訓，充分動員，以提高其工作能力，激發其工作熱情，這樣才能在上作中減少差錯，確保服務質量。

　　4.協調與相關部門的關係

　　物業服務企業要和房地產開發商一起繼續同水、電、燃氣、電信等公用事業部門協調關係，解決遺留問題，避免業主入住以後因此類問題引起糾紛，影響人夥工作及今後物業管理工作的正常開展。

　　5.設備設施試運行

　　給排水、電梯、照明、空調、燃氣、通信、消防報警系統必須進行試運行，如有問題應及時整改，確保設備設施處於止常的工作狀態。

　　6.做好清潔衛生、保全等工作

　　入住前做好環境衛生清潔工作，可以讓住戶接收到一個整潔的住宅或辦公室口加強安全保衛工作，保證管理區與不發生盜搶事件，保證住戶財物能夠及時安全搬人樓內。

　　用戶入伙一般包括驗樓、付款、簽約、裝修、組織搬遷等基本步驟。

　　1.向業主或租戶發出收樓入伙函件

　　入住函件包括《入伙通知書勞、《入伙手續書》、《收樓須知》、《收費通知單勞、《住戶登記表》等，告知業主或租戶在規定時間備齊相關資料，到指定地點辦理入住手續。接受業戶咨詢，確保業主清楚如何辦理入住手續，知曉相關管理規定。

　　2.交驗相關證件或證據

　　物業服務企業主動出示公司有關證件、委托合同、政府文件，以及房地產開發商同意交樓的書面文件等。

　　業主出示身份證件或授權委托書、購租房合同、房屋繳款證明等資料。

　　3.業主、租戶驗樓

　　驗樓是業戶或使用人的一項基本權利，也是其人住的必要程式。物業服務企業應派專人接待，並陪同驗樓。驗收的重點項目是:給排水、門窗、供電、牆面、地板、公共設施等，填寫《收房書》，確認質量問題和水、電錶底數並核收歸檔。如有問題，應報開發商及建設單位整改，並讓其簽收，確定解決時間。到時不能解決的，要催其辦理並解決。

　　4.簽訂管理規約，發給各種資料

　　簽約之前應給業主或使用人一定的時間，讓其仔細閱讀和認真推敲其中各項條款。經充分考慮，在不存在異議的情況下簽約。然後發放《住戶手冊》、《裝修管理規定》、《收費項目一覽表》、《裝修申請表》、《臨時管理規約》等。

　　5.進行裝修管理

　　辦理完樓房交接手續以後，各業主將會對自己的房崖進行裝修，物業服務企業將對業主的裝修進行必要的指導和管理。

　　6.組織搬遷入住

　　業主或使用人在辦理完各項入住手續後，就可以搬遷入住了。物業服務企業可以幫助其聯繫專門的搬家公司或自行組織力量協助業主及租戶搬遷人住。

• 張作祥主編.第五章 前期物業管理.物業管理事務[M].清華大學出版社,2011