楼宇入伙

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　　楼宇入伙是指业主或使用人办理有关手续并对房屋验收后，领取钥匙，接收房屋入住的过程。当物业管理公司验收并接管了开发商移交的物业后，物业已具备了入伙条件。此时，物业管理应按程序进人物业的入伙手续的办理阶段。物业管理公司应及时将《入伙通知书》、《入伙一手续书》、《收楼须知》、《收费通知单》等资料寄给业主，以方便业主按时有序地办好人伙手续。

　　1.查阅资料，熟悉物业和业户情况

　　有关管理人员应及时从房地产开发商手中取得已售出物业的业主的详细资料，仔细对照所接收到的物业资料，并把每一位业主及其所购置的物业单元联系起来进一步熟悉情况，这样才能做到为每一位业主提供周到的服务。

　　2.制定并分项落实入伙方案

　　(1)核实管理处人员配备情况，明确各自的管理职责。

　　(2)落实并装修管理处办公用房和员工宿舍。

　　(3)拟定入住流程。

　　(4)根据小区的实际情况和誉理协议中对小区管理的要求，拟定入住后在治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施。

　　(5)拟定、印刷相关的文件资料，如《管理规约》、《住户手册》、《入伙通知书》、《收楼须知》、《收费通知单》、《房产交接书》、《入住表格》等备用。

　　3.相关人员到岗、培训、动员

　　人伙前相关人员应全部到位，并接受严格培训，充分动员，以提高其工作能力，激发其工作热情，这样才能在上作中减少差错，确保服务质量。

　　4.协调与相关部门的关系

　　物业服务企业要和房地产开发商一起继续同水、电、燃气、电信等公用事业部门协调关系，解决遗留问题，避免业主入住以后因此类问题引起纠纷，影响人伙工作及今后物业管理工作的正常开展。

　　5.设备设施试运行

　　给排水、电梯、照明、空调、燃气、通信、消防报警系统必须进行试运行，如有问题应及时整改，确保设备设施处于止常的工作状态。

　　6.做好清洁卫生、保安等工作

　　入住前做好环境卫生清洁工作，可以让住户接收到一个整洁的住宅或办公室口加强安全保卫工作，保证管理区与不发生盗抢事件，保证住户财物能够及时安全搬人楼内。

　　用户入伙一般包括验楼、付款、签约、装修、组织搬迁等基本步骤。

　　1.向业主或租户发出收楼入伙函件

　　入住函件包括《入伙通知书劳、《入伙手续书》、《收楼须知》、《收费通知单劳、《住户登记表》等，告知业主或租户在规定时间备齐相关资料，到指定地点办理入住手续。接受业户咨询，确保业主清楚如何办理入住手续，知晓相关管理规定。

　　2.交验相关证件或证据

　　物业服务企业主动出示公司有关证件、委托合同、政府文件，以及房地产开发商同意交楼的书面文件等。

　　业主出示身份证件或授权委托书、购租房合同、房屋缴款证明等资料。

　　3.业主、租户验楼

　　验楼是业户或使用人的一项基本权利，也是其人住的必要程序。物业服务企业应派专人接待，并陪同验楼。验收的重点项目是:给排水、门窗、供电、墙面、地板、公共设施等，填写《收房书》，确认质量问题和水、电表底数并核收归档。如有问题，应报开发商及建设单位整改，并让其签收，确定解决时间。到时不能解决的，要催其办理并解决。

　　4.签订管理规约，发给各种资料

　　签约之前应给业主或使用人一定的时间，让其仔细阅读和认真推敲其中各项条款。经充分考虑，在不存在异议的情况下签约。然后发放《住户手册》、《装修管理规定》、《收费项目一览表》、《装修申请表》、《临时管理规约》等。

　　5.进行装修管理

　　办理完楼房交接手续以后，各业主将会对自己的房崖进行装修，物业服务企业将对业主的装修进行必要的指导和管理。

　　6.组织搬迁入住

　　业主或使用人在办理完各项入住手续后，就可以搬迁入住了。物业服务企业可以帮助其联系专门的搬家公司或自行组织力量协助业主及租户搬迁人住。

• 张作祥主编.第五章 前期物业管理.物业管理事务[M].清华大学出版社,2011