板樓

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　　板樓是對建築結構的構築物的稱呼，板樓一般建築層數不會超過12層。板樓的平面圖上，長度明顯大於寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若幹個單元連在一起就拼成一個板樓。板樓的建築物平面佈局中各功能用房（每戶）多以橫向併排佈置，使其建起來的建築物如同板狀。它與建築的朝向、有無電梯無關。七、八十年代建的住宅，由於經濟、技術的原因一般住宅都無電梯，板樓居多。又因為人們上下樓的體力有限，因此一般控制在六層，有些地區也有七層的。

　　四大優點

　　1.南北通透，便於採光通風。板式住宅多是正南北方向，進深在15米左右，南北通透，便於採光與通風，而且戶型方正，平面佈局合理，各功能空間尺度適宜。通常而言，由於板樓的面寬充裕，因而戶型設計更容易出精品。

　　2.板樓均好性強。眼下一梯兩戶的小板樓非常受寵，正是因為整棟板樓中各套戶型的優劣差距很小，均有若幹套朝北的戶型難於處理。板樓由於住戶不多，居家生活也比較清靜。

　　3.管理成本不高。通常而言，板樓的管理成本普遍較塔樓低廉，多層板式住宅可以不設電梯，不設變頻供水系統，包括外牆粉刷在內的日常維護費用當然要比塔樓便宜得多。

　　4.住戶使用率很高。板樓戶型的使用率通常高達90%以上，而塔樓戶型的使用率通常僅為75%，因為塔樓內的電梯井、候梯廳、變配電機房等都將作為公共面積攤到每個業主的頭上。同樣是購買建築面積100平方米的住房，板樓戶型的使用面積往往高出塔樓住戶約10平方米。

　　兩項缺點

　　1.建築密度低，房價高。板樓社區多屬低層低密度，容積率較低，儘管居住舒適很強，但房價會高，特別是在城區內寸土寸金的地段，主流產品仍舊是塔樓，為數不多的板樓非工薪階層能消費得起。

　　2.戶型格局不宜改造。板樓特別是磚混結構的板樓，戶內多數牆體起重作用，不可以變化，這一點不如塔樓的可改造性強。

　　（1）控制面寬和進深的比例。

　　板樓的發展在經歷了八十年代長板樓之後，近年逐步過渡到舒適度較高的純板樓。前者因電梯少而隔幾層設置長通道有顯而易見弊端，後者則是一梯兩戶，並保證一定的面寬，使日照充分，同時將各種功能區配置得更完善。隨著住宅的發展，一種只有兩三個門洞的短板樓也開始出現，它不僅保持了純板樓的優勢，還剋服了園林規劃單調、佈局呈兵營式排列等弊端，併在樓體上增加了開槽，形成明衛生間、明餐廳，有效地提高了舒適度。

　　因此，要儘可能選擇進深短、面寬寬的戶型。一般來說，低層板數進深控制在14米以內，高層板樓進深則在18米以內，有些超過20米的戶型。如果不是靠板樓兩側在面採光，儘量慎選，因為過大的進深會使戶內灰色空間增多，影響居住的舒適度。面寬則根據戶型大小而定，通常板樓戶型多在二居室以上，二居室面寬在6米至8米，三居室面寬在10米至13米，四居室面寬在12米至15米。

　　（2）註意卧室和客廳的日照。

　　設計上要著重考慮把房間和輔助房間的位置擺放嚴格區分、不錯雜分面，要動靜分開，這一點是板樓的優勢。在戶型間隔上，開門是廳或玄關，餐廳和廚房相鄰並置於背陽面。起居室和主卧室置於朝陽面。走廊盡頭是主卧室。

　　在朝向上，正南正北的戶型佈局一般是“二居室，主卧室和起居室朝南，或兩個卧室朝南，起居室朝北；三居室，主卧室、一個次卧室或書房和起居室朝南，或主卧室和起居室朝南，另兩個次卧室朝北，或三個卧室朝南，起居室朝北；四居室，三個卧室和起居室朝南，或兩個卧室和起居室朝南，或三個卧室朝南，起居室朝北。作為東西朝向的板樓，則以東側為主要朝向，其他而已規律與南北朝向相同。

　　板樓最大的優勢是戶型規矩、互視小、通風、日照良好，因此儘量選擇直板樓，對於U形和Z形板樓要根據日照和互視狀況慎重考慮。但是，戶型種類少也是板樓的劣勢。

　　如何區分板樓和塔樓

　　購房人可以從樓房的平面圖上區分。塔樓有幾個特點，比如一般多於四五戶共同圍繞或者環繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同。板樓的長度明顯大於寬度，板樓大致有兩種類型：一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若幹個單元連在一起就拼成一個板樓。簡單地說，塔樓比較高，比較方，板樓比較矮，比較長。

　　塔樓和板樓戶型如何

　　板樓戶型受制於進深和麵寬兩個因素，一般板樓是通過加大進深來增加銷售面積的，但進深大了，採光效果就受影響。而且，一般情況下，板樓由於建築結構，難有寬敞的底層大堂。而且，板樓的占地面積相對較大，可能會使小區的綠地面積減少。塔樓雖不可能做到戶戶朝南，但蝶形樓和現在推出的“點式樓”為了使朝南的房子多一些而對塔樓進行改良。塔樓的優勢在於，一般底層可以建成華麗的大堂，不同的房型和朝向，價位的選擇餘地大些。但塔樓的使用率比板樓低。

　　塔樓和板樓孰優孰劣

　　塔樓與板樓各有利弊。哪個樓型更好，要看個人的選房原則。除了對地段的要求之外，一般購房者挑選住宅最關註的就是價格、環境、戶型，目標購房客戶群的消費水平以及對綠化率、容積率等方面的要求。這決定了房價、綠化率、容積率等指標。

　　在選擇住宅時，影響環境的最主要指標是綠地率了，綠地率越高，環境越好，當然價格就會越高；容積率決定了戶型、面積等，容積率越低，居住的舒適性越好，但同樣價格會高些。因此，一般情況下，板樓的價格會高於塔樓，原來就在於前者的舒適性高於後者，但現在很多開發商開發出板塔結合的產品，滿足不同建築風格和價位需求者，也增加了均好性指標。

　　前幾年，北京曾有過板樓和塔樓之爭：有人極力推崇板樓，認為兼具通風、日照，並且使用率高；也有人為塔樓辯解，認為戶型各異、朝向不同、價位多樣，而使選擇範圍變寬，同時與板樓相比，大堂可以做得比較寬大和華麗，小區花園格局更易豐富多彩。當然，板樓雖然擁有戶型的優勢，但園林規劃容易產生缺憾，如：大社區難逃兵營式、行列式的單調佈局；在小區總占地面積中，樓體占地面積大，綠地相對較少等等。而塔樓的缺憾則更多地表現在戶型上：居室易分佈在前後左右，形狀多變，均好性不易達到；與板樓相比，通風較差並且使用率較低。

　　板樓在房型上有著天然優勢

　　純板樓全部採用板式結構，讓電梯與樓道位於後立面，將朝陽面讓位於居室。比較典型的是一梯兩戶式設計，南北朝向時，位於前面的客廳、主卧等有充足的朝陽面；東西朝向時，前後居室各有半天的朝陽面。在房型的組織上，儘量利於風的直線流動，常保空氣新鮮。同時還強調戶與戶的獨立性，避免因凹凸過多、戶與戶之間窗戶過近而導致互視，很好地保證了私密性。

　　隨著住宅的發展，一種只有兩三個門洞的短板樓也開始出現，它不僅保持了純板樓的優勢，還剋服了園林規劃單調、佈局呈現兵營式排列等弊端，併在樓體增加了開槽，形成明衛生間、明餐廳，有效地提高了舒適度。板樓最大的優勢是戶型規矩，互視小，通風、日照良好，因此儘量選擇直板樓，對於U型和Z型板樓要根據日照和互視狀況慎重考慮。但同時，戶型種類少也是其劣勢。

　　塔樓變化多樣增加選擇範圍

　　早期的塔樓方方正正、體態臃腫，為瞭解決各戶型的通風、採光，樓體往往要開很深的槽，不僅出現了採光極為有限的“灰屋子”，還帶來了相鄰套型的互視。因此，塔樓經歷了方塔樓、T形樓後，朝著井字形、風車形和蝶形等形式演變。

　　塔樓與板樓相比，優點表現為：外立面變化豐富，更適合角窗、弧形窗等寬視角窗戶的運用；房型及價格呈現多樣化，用戶挑選餘地較大；大堂、電梯廳等公共部分由於基座進深較大，容易設計得氣派；塔樓的點式佈局在小區的園林、景觀方面，較之線式佈局的板樓要活潑許多。但同時，公攤偏大造成使用率降低、通風和採光易受樓體遮擋、相鄰套型互視幾率偏大、每層電梯多戶共用難以保證私密性等等，都是塔樓顯而易見的缺點。

　　高密度是市區住宅的主流

　　由於土地資源日益匱乏，在市區作低密度住宅，一方面加大了開發成本，另一方面使寶貴的土地資源不能有效地解決不斷膨脹的城市人口的需要。因此，市區住宅更多地體現為高密度住宅。從目前北京的規劃看，四環以內的新住宅以高密度為主，容積率控制在2．5～5之間，建築形式以高層和小高層塔樓、板樓和板塔樓為主，部分地區交錯進中密度的花園洋房。

　　高密度雖然有生存環境問題，但可以有效地節約土地資源，擴大交通配置，提高各種設施的利用率，空出的土地可以增大綠化面積，改善城市景觀和空氣指標，所以，仍然是世界各大城市主要的居住形態。