板楼

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　　板楼是对建筑结构的构筑物的称呼，板楼一般建筑层数不会超过12层。板楼的平面图上，长度明显大于宽度，板楼有两种类型，一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。板楼的建筑物平面布局中各功能用房（每户）多以横向并排布置，使其建起来的建筑物如同板状。它与建筑的朝向、有无电梯无关。七、八十年代建的住宅，由于经济、技术的原因一般住宅都无电梯，板楼居多。又因为人们上下楼的体力有限，因此一般控制在六层，有些地区也有七层的。

　　四大优点

　　1.南北通透，便于采光通风。板式住宅多是正南北方向，进深在15米左右，南北通透，便于采光与通风，而且户型方正，平面布局合理，各功能空间尺度适宜。通常而言，由于板楼的面宽充裕，因而户型设计更容易出精品。

　　2.板楼均好性强。眼下一梯两户的小板楼非常受宠，正是因为整栋板楼中各套户型的优劣差距很小，均有若干套朝北的户型难于处理。板楼由于住户不多，居家生活也比较清静。

　　3.管理成本不高。通常而言，板楼的管理成本普遍较塔楼低廉，多层板式住宅可以不设电梯，不设变频供水系统，包括外墙粉刷在内的日常维护费用当然要比塔楼便宜得多。

　　4.住户使用率很高。板楼户型的使用率通常高达90%以上，而塔楼户型的使用率通常仅为75%，因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上。同样是购买建筑面积100平方米的住房，板楼户型的使用面积往往高出塔楼住户约10平方米。

　　两项缺点

　　1.建筑密度低，房价高。板楼社区多属低层低密度，容积率较低，尽管居住舒适很强，但房价会高，特别是在城区内寸土寸金的地段，主流产品仍旧是塔楼，为数不多的板楼非工薪阶层能消费得起。

　　2.户型格局不宜改造。板楼特别是砖混结构的板楼，户内多数墙体起重作用，不可以变化，这一点不如塔楼的可改造性强。

　　（1）控制面宽和进深的比例。

　　板楼的发展在经历了八十年代长板楼之后，近年逐步过渡到舒适度较高的纯板楼。前者因电梯少而隔几层设置长通道有显而易见弊端，后者则是一梯两户，并保证一定的面宽，使日照充分，同时将各种功能区配置得更完善。随着住宅的发展，一种只有两三个门洞的短板楼也开始出现，它不仅保持了纯板楼的优势，还克服了园林规划单调、布局呈兵营式排列等弊端，并在楼体上增加了开槽，形成明卫生间、明餐厅，有效地提高了舒适度。

　　因此，要尽可能选择进深短、面宽宽的户型。一般来说，低层板数进深控制在14米以内，高层板楼进深则在18米以内，有些超过20米的户型。如果不是靠板楼两侧在面采光，尽量慎选，因为过大的进深会使户内灰色空间增多，影响居住的舒适度。面宽则根据户型大小而定，通常板楼户型多在二居室以上，二居室面宽在6米至8米，三居室面宽在10米至13米，四居室面宽在12米至15米。

　　（2）注意卧室和客厅的日照。

　　设计上要着重考虑把房间和辅助房间的位置摆放严格区分、不错杂分面，要动静分开，这一点是板楼的优势。在户型间隔上，开门是厅或玄关，餐厅和厨房相邻并置于背阳面。起居室和主卧室置于朝阳面。走廊尽头是主卧室。

　　在朝向上，正南正北的户型布局一般是“二居室，主卧室和起居室朝南，或两个卧室朝南，起居室朝北；三居室，主卧室、一个次卧室或书房和起居室朝南，或主卧室和起居室朝南，另两个次卧室朝北，或三个卧室朝南，起居室朝北；四居室，三个卧室和起居室朝南，或两个卧室和起居室朝南，或三个卧室朝南，起居室朝北。作为东西朝向的板楼，则以东侧为主要朝向，其他而已规律与南北朝向相同。

　　板楼最大的优势是户型规矩、互视小、通风、日照良好，因此尽量选择直板楼，对于U形和Z形板楼要根据日照和互视状况慎重考虑。但是，户型种类少也是板楼的劣势。

　　如何区分板楼和塔楼

　　购房人可以从楼房的平面图上区分。塔楼有几个特点，比如一般多于四五户共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼房平面，平面的长度和宽度大致相同。板楼的长度明显大于宽度，板楼大致有两种类型：一种是长走廊式的，各住户靠长走廊连在一起；第二种是单元式拼接，若干个单元连在一起就拼成一个板楼。简单地说，塔楼比较高，比较方，板楼比较矮，比较长。

　　塔楼和板楼户型如何

　　板楼户型受制于进深和面宽两个因素，一般板楼是通过加大进深来增加销售面积的，但进深大了，采光效果就受影响。而且，一般情况下，板楼由于建筑结构，难有宽敞的底层大堂。而且，板楼的占地面积相对较大，可能会使小区的绿地面积减少。塔楼虽不可能做到户户朝南，但蝶形楼和现在推出的“点式楼”为了使朝南的房子多一些而对塔楼进行改良。塔楼的优势在于，一般底层可以建成华丽的大堂，不同的房型和朝向，价位的选择余地大些。但塔楼的使用率比板楼低。

　　塔楼和板楼孰优孰劣

　　塔楼与板楼各有利弊。哪个楼型更好，要看个人的选房原则。除了对地段的要求之外，一般购房者挑选住宅最关注的就是价格、环境、户型，目标购房客户群的消费水平以及对绿化率、容积率等方面的要求。这决定了房价、绿化率、容积率等指标。

　　在选择住宅时，影响环境的最主要指标是绿地率了，绿地率越高，环境越好，当然价格就会越高；容积率决定了户型、面积等，容积率越低，居住的舒适性越好，但同样价格会高些。因此，一般情况下，板楼的价格会高于塔楼，原来就在于前者的舒适性高于后者，但现在很多开发商开发出板塔结合的产品，满足不同建筑风格和价位需求者，也增加了均好性指标。

　　前几年，北京曾有过板楼和塔楼之争：有人极力推崇板楼，认为兼具通风、日照，并且使用率高；也有人为塔楼辩解，认为户型各异、朝向不同、价位多样，而使选择范围变宽，同时与板楼相比，大堂可以做得比较宽大和华丽，小区花园格局更易丰富多彩。当然，板楼虽然拥有户型的优势，但园林规划容易产生缺憾，如：大社区难逃兵营式、行列式的单调布局；在小区总占地面积中，楼体占地面积大，绿地相对较少等等。而塔楼的缺憾则更多地表现在户型上：居室易分布在前后左右，形状多变，均好性不易达到；与板楼相比，通风较差并且使用率较低。

　　板楼在房型上有着天然优势

　　纯板楼全部采用板式结构，让电梯与楼道位于后立面，将朝阳面让位于居室。比较典型的是一梯两户式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳面。在房型的组织上，尽量利于风的直线流动，常保空气新鲜。同时还强调户与户的独立性，避免因凹凸过多、户与户之间窗户过近而导致互视，很好地保证了私密性。

　　随着住宅的发展，一种只有两三个门洞的短板楼也开始出现，它不仅保持了纯板楼的优势，还克服了园林规划单调、布局呈现兵营式排列等弊端，并在楼体增加了开槽，形成明卫生间、明餐厅，有效地提高了舒适度。板楼最大的优势是户型规矩，互视小，通风、日照良好，因此尽量选择直板楼，对于U型和Z型板楼要根据日照和互视状况慎重考虑。但同时，户型种类少也是其劣势。

　　塔楼变化多样增加选择范围

　　早期的塔楼方方正正、体态臃肿，为了解决各户型的通风、采光，楼体往往要开很深的槽，不仅出现了采光极为有限的“灰屋子”，还带来了相邻套型的互视。因此，塔楼经历了方塔楼、T形楼后，朝着井字形、风车形和蝶形等形式演变。

　　塔楼与板楼相比，优点表现为：外立面变化丰富，更适合角窗、弧形窗等宽视角窗户的运用；房型及价格呈现多样化，用户挑选余地较大；大堂、电梯厅等公共部分由于基座进深较大，容易设计得气派；塔楼的点式布局在小区的园林、景观方面，较之线式布局的板楼要活泼许多。但同时，公摊偏大造成使用率降低、通风和采光易受楼体遮挡、相邻套型互视几率偏大、每层电梯多户共用难以保证私密性等等，都是塔楼显而易见的缺点。

　　高密度是市区住宅的主流

　　由于土地资源日益匮乏，在市区作低密度住宅，一方面加大了开发成本，另一方面使宝贵的土地资源不能有效地解决不断膨胀的城市人口的需要。因此，市区住宅更多地体现为高密度住宅。从目前北京的规划看，四环以内的新住宅以高密度为主，容积率控制在2．5～5之间，建筑形式以高层和小高层塔楼、板楼和板塔楼为主，部分地区交错进中密度的花园洋房。

　　高密度虽然有生存环境问题，但可以有效地节约土地资源，扩大交通配置，提高各种设施的利用率，空出的土地可以增大绿化面积，改善城市景观和空气指标，所以，仍然是世界各大城市主要的居住形态。