施工留置權
出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)
目錄 |
施工留置權是向不動產施工 (新建、擴建、改建、維修等活動) 提供了直接勞動和材料設備的工人、分包商、供應商、承包商的法定留置權，
《物權法》的目標之一是保護創造財產的勞動者，但如果只賦予動產承攬人留置權，而不賦予不動產承攬人任何擔保物權，則有歧視之嫌，失卻法律公平。
我國《合同法》第286條規定，“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”
所謂“申請人民法院將該工程依法拍賣”，這是“對物之訴”。可見《合同法》第286條引用了一種擔保物權，但未說明其名稱，於是就出現了學術爭論，主要有三種觀點：其一“法定抵押權說”，其二“優先權說”或“優先受償權說”，其三“留置權說”。由於法理混亂，《合同法》第286條的實際效用不佳，成功拍賣工程的案例也不多見。 《物權法》是財產之法而《合同法》是債權之法，擔保物權應當由《物權法》而不是《合同法》設立。現在的問題是：
從《合同法》第286條的來看，這種擔保物權是債權到期後才行使的，因此屬於留置權。至於施工留置權如何登記、解除、撤銷等問題，則屬於《不動產登記法》的範疇，此外還應制訂《施工留置權實施細則》。
由於登記留置權無須獲得業主同意，並且分包商、供應商、工人等留置權人與業主並無直接合同關係，為防範欺詐，申請登記留置權的文件是“填空式”的法定格式聲明，印有法定誓詞和見證欄，留置權申請人須在公證官員或公證律師的見證之下簽字畫押，並須遞送一套副本給業主審理。業主有權提出異議登記，並起訴惡意留置者。
在許多國家，不動產登記機關隸屬於地方法院的土地法庭。留置權登記是一項“未決訴訟”，最終由法院解決。不動產登記機關不對留置權登記資料的真實性負責，如同法院立案時不對起訴書內容的真實性負責那樣。但故意弄虛作假申請留置權登記是刑事罪行，犯罪人將被囚禁並罰款，而見證人將指證留置權申請人“發假誓”。
債權人必須通過訴訟才能獲得法律認可的留置權。法院一般採用簡易審判程式的“聽訟”，快速裁定留置權的合法性和有效性。法院判決後，如果仍然不獲支付，留置權人就可申請法院強制拍賣清償。但拍賣事件是非常罕見的，這是因為不動產價值遠遠高於工程欠款，業主通常寧願付款，不動產抵押貸款人也會贖買留置權，以免不動產被賤賣而造成更大損失。
以上審理程式稱為“雙重審理”。如業主審理後不提出異議登記，法院審理就有可能只是“走過場”。
美國少數州採用“先訴訟、後登記”方式：債權人首先通過訴訟獲得土地法庭頒發的留置權裁定書，而法庭附屬的土地登記處同時登記該項留置權。這種方式的法庭審理工作量較大。
留置權具有二次效力：
(1) 債權到期後扣留財產的所有權(占有動產或在產權登記機關登記留置權)，以保全債權。
(2) 如在法定時間內債務人仍不還款，留置權人就可依法取消債務人的贖回權 (折價或拍賣)。
在二次效力之間的緩衝期間，雙方可以友好協商解決問題。
不動產上往往有多個抵押貸款人和多個承包商、供應商以及共有業主等權利人。留置權人無論是占有一個洗手間還是整棟住宅都存在合理性問題。施工留置權不占有不動產，這就避免了許多矛盾衝突，因而是一種“和諧式”的擔保物權。
留置權遍及於留置物，具有不可分性。例如，綠化工程債權人是拍賣不動產而不是花草樹木。但是，如果不動產可以分割出具有獨立使用功能的單元，執法官就只能拍賣足以清償債權的部分不動產，例如拍賣一套住宅而不是拍賣整棟住宅，但也不能只拍賣一個洗手間。
(1) 發生留置權登記後，業主有權向不動產登記機關提交一份第三方保證擔保，從而解除留置權登記，以免友好協商期間影響不動產的銷售或轉讓。留置權人取得業主同意書或法院判決書後，即可獲得擔保人的支付。
(2) 留置權人可通知工程抵押貸款人依法扣押部分貸款，因為工程貸款是業主以留置權人創造的財產為抵押。留置權人取得業主同意書或法院判決書後，即可獲得貸款人的支付，例如美國新墨西哥州的《停止通知法案》(Stop Notice Act)。
(3) 對於法律禁止拍賣的政府工程，留置權可設於政府基建帳戶上。例如美國紐約州留置權法律的“留置公共改良工程帳戶的通知”(Notice of Lien on Account of Public Improvements)，當局收到這種通知後，必須造冊登記，並凍結相應的政府基建資金。留置權人取得工程部門同意書或法院判決書後，即可獲財政部門的支付。美國術語Public Improvements指公共財產的新建、擴建、改建、維修等“改良”工程。
(4) 對於承租人的裝修工程，留置權人一般不能拍賣業主的不動產，但可以拍賣租約，亦即拍賣承租人的承租權、裝修財產和租約的押金。
(5) 對於收費公路，留置權可設於收費賬戶上。 我國有些地區規定，對於拖欠工程款的開發商，由政府指定機構代售其商品房，銷售收入優先償還工程款，如同留置了業主收費賬戶中的資金。在英國法中，未來財產 (例如未來收入) 的擔保稱為“押記權”(Charge)，而美國法稱為“浮動留置權”(Floating Lien)。
任何人都不能無償享受他人勞動成果。公元前約450年的古羅馬《十二表法》第六表第7條規定：“出賣的物品縱經交付，非在買受人付清價款或提供擔保以滿足出賣人的要求後，其所有權並不移轉。”
這與我國《合同法》第286條不謀而合，也是古羅馬工匠、供料人留置權的依據。即使工程已經交付，但在付清價款之前，債權人仍然有權保留 (拒絕給付) 所創造的不動產所有權，以阻止任何人不當得利和對抗“欺詐”，如工程採購人不付款贖回其所有權，留置權人將變成不動產的“共有人”並可申請法院依法拍賣清償。
隨著商品經濟的發展，為保護交易安全和避免大量訴訟，後來出現了動產的“善意取得制度”，但這隻是人們制訂的世俗制度，而不是財產法學的基本原理，並且不適用於不動產，否則，承租人、施工人等“無權處分人”將可以賣掉所占有的不動產，而業主卻無權向“善意”買受人主張權利，這就會發生大量的欺詐。不動產物權採用登記制意味著只有合法權利人才有權處置不動產，至於登記錯誤而導致“無權處分人”處置不動產，則與“善意取得制度”無關，而弄虛作假的惡意登記行為屬於刑事罪行。
