房屋代管糾紛
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什麼是房屋代管糾紛[1]
房屋代管糾紛是因房屋所有權人委托他人代管房屋或所有權人下落不明由房管機關代管而發生的糾紛。如委托代管人未經房屋所有權人的授權或同意，擅自出賣代管房屋引起的糾紛，房管機關在未通知房屋所有人的情況下，對房屋進行拆除、改建並主張所有權而引起的糾紛等等。
房屋代管糾紛的處理[1]
- 1．房屋委托代管糾紛的處理
房屋委托代管糾紛常常是因代管費用的支付和委托代管人擅自處分房屋而引起的糾紛。委托代管人對代管房屋進行了必要的維修、管理，花去的必要費用，有權請求房屋所有人支付，房屋所有人拒絕支付的，委托代管人可以提起訴訟，要求房屋所有人履行債務。對於代管人擅自處分代管房屋而引起的糾紛，根據《民法通則》第71條規定：“財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。”第75條規定“公民的合法財產受法律保護，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結、沒收。”由此可知，只有財產的所有權人才有權依法處分自己的財產，他人未經財產所有權人同意或授權，不得擅自處分所有權人的財產，否則將承擔侵權的法律責任。因此，代管人未經房屋所有人同意擅自出賣房屋的行為，房屋所有人可以主張房屋買賣合同無效，要求返還房屋。對代管人盡了善良管理義務而因自然災害等不可抗力造成房屋毀損滅失的，代管人無需承擔責任。因代管人未盡代管義務而使房屋毀損滅失的，房屋所有人可以按代管合同約定的條款要求房屋代管人承擔違約責任，賠償損失。
- 2．國家代管房屋糾紛的處理
為真正維護房屋所有人的權益，1983年9月國務院對幾類具有典型意義的房屋代管提出了處理意見：
(1)代管房產中的原自住房和改造起點以下的出租房，產權人要求發還時，只要交驗證件，產權無糾紛，經審查屬實，可發產權證。原自住房的產權人，如確需自住，應積極騰退。
(2)代管房屋，因國家特殊需要不便發還的，原則上由國家合理作價收購，其中個別需要退還原房自住的，經省、市、自治區人民政府審核批准後，由現使用單位負責解決。
(3)代管房屋，因城市建設拆除和改建的，由原拆、改建單位負責按有關規定給予補償，屬於危房拆除的，給予殘值補償。原拆除、改建單位撤銷或合併的，由上級主管部門或當地人民政府統籌解決。
(4)對沒有申請發還和證據不全不應發還的房產，仍由房管部門代管。對繼續代管的房產，管理單位要做好維修保養工作，不要輕易拆除或改建，如因國家建設特殊需要必須拆除的，應對房屋現狀作出鑒定和評估，拆除單位應按質論價給管理單位以補償。
(5)對應該騰房的代管房產，、必須堅持“誰占誰退”的原則。
房屋代管糾紛處理原則[2]
一、房主明確委托他人代管的，是代管關係；房主雖未明確委托，而實際上由其親屬使用的，只要房主沒有放棄所有權，也應認為是代管關係。
二、有代管合同的，委托人和受委托人應按合同規定行使其權利和義務。在發生糾紛時，應在保護房主的房屋所有權的前提下，根據實際情況適當照顧代管人的權益。
三、在房主沒有明確委托的情況下，自動代管的，也應進行正常管理，不得侵害房主的所有權。代管人由於不遵守房主委托或由於自己的過錯。給房主造成損失時，應承擔賠償損失的責任。
四、代管人應在房主授權的範圍內，認真維護房主的合法權益。代管房屋所獲得的一切財物，除必要的開支外，都應及時交給房主。房主對代管人管理房屋所支出的必要費用，也應予補償。
五、除無償的代管協議外，房主應在代管人完成委托的事務後，按約定或根據實際情況付給適當的報酬。
六、代管房屋因天災或其他不可抗力遭受損失時，代管人不負賠償責任。
七、房主要收回房屋自住的，代管人應予以歸還。
八、房主在出租、出賣代管房屋時，於同等條件下，代管人有優先承租或購買的權利。
九、代管人死亡時，其繼承人應當及時通知房主，並保護房主的利益，不得擅自處理所代管的房屋；如果造成損失，應予賠償。
房屋代管糾紛案例[1]
- [案情簡介]
1955年王某(女)與劉某經法院調解離婚，雙方約定：孩子王甲(2歲)由王某撫養，王某自願將分得的臨街房留給王甲，王某另行結婚後房子由劉某代管。後王某帶著王甲改嫁，劉某亦再婚。該，臨街房1967年被政府公管。1996年王甲病故，其子王乙多次要求劉某返還房子，均遭拒絕。1998年劉某死亡，其子劉甲仍拒不退還該房，王乙遂於同年3月起訴到法院，要求依法保護其產權。劉甲辯稱：宅基地使用證上使用權人為其父劉某，房子就應為其父所有；其父生前留下遺囑，言明死後該房歸劉甲，因此自己才是真正的所有權人。經查，舊宅基使用豇上使用權人為劉某，而1986年政府統一換髮宅基使用證時，劉某仍被登記為使用權人。另外，劉某長期出租該臨街房並收取租金，且王甲生前從未主張過任何權利。本案審理的關鍵是劉某對代管的房屋能否取得所有權，對此主要有兩種意見：
第一種意見認為，劉某應對該房享有所有權。
第二種意見認為，該房應為王甲所有。
- [案件評析]
本案是一起因房屋代管而引起的糾紛，針對法院審理的兩種意見，我們同意第二種。首先，王某與劉某離婚時，王某自願將分得的夫妻共同財產的一部分即臨街房贈予王甲，該意思表示真實有效。而且，王某實際上是通過將房屋交付代管人劉某而履行了贈與合同。
其次，雖然王某代王甲設定房屋代管關係是因其當時年幼，但這並不意味著王甲在成年後必然要解除或變更委托代管關係，因為在設定房屋代管時，王某並耒附任何期限。所以，產權人王甲成年後未要求返代管的房產，僅表明其對委托代管關係無異議。
再者，房屋產權是指房屋所有人依法對自己房產所享有的占有、使用、收益和處分的權利。出租房屋取得租金僅是產權中收益權的一種表現，因此處分租金的行為並不等於處分了全部產權。
另外，在房地產法律制度中，我國一貫實行房屋所有權和房屋所占土地使用權主體一致的原則。本案中，雖然1955年王某將房屋贈予王甲時，宅基使用證上的使用權人為劉某，但並不能由此認為王甲取得的產權無效。既然如此，1986年統一換髮宅基使用證時，使用權人仍登記為劉某，也就不會構成對王甲產權的當然侵犯。綜上可見，爭議房產的產權應為王甲所有，由其子王乙合法繼承。
