房地產籌資

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　　房地產籌資是指通過各種渠道，運用各種方式將社會各方面與房地產業有關的資金集中起來，構成房地產金融的資金來源。

　　房地產經營開發企業和房地產金融機構籌集資金的方式主要包括：

　　1．政府撥款

　　政府撥款一般數額大，無償使用，無須償還，爭取政府撥款是最理想的籌資方式，但只有提入國家預算，符合國家撥款條件的項目才能申請獲得。

　　2．中央銀行貸款

　　中央銀行統管全國貨幣發行和信貸發放，是資金的源頭。中央銀行為配合國家房地產業發展政策和規劃，每年投放巨額房地產優惠貸款。這類貸款利息低，償還期限長，可用數額大，但政策性強、條件苛刻、手續繁雜。儘管如此，仍不失為理想的籌資方式，符合條件的要儘力爭取。

　　3．預收定金

　　預收定金是房地產開發企業為開發建設某一房地產，在房地產尚未交付使用之前向用戶預先收取的資金。主要有兩種，

　　一是預購房(地)款，即房地產開發企業與用戶簽訂售房(地)合同後，預收的一部分開發資金，建設完成後，抵作購房(地)款；

　　二是預收代建工程款，即房地產開發企業接受委托單位的委托，代為開發建設房地產項目，預收一定數量的工程價款。

　　在房地產業商品短缺，處於賣方市場的情況下，預收定金是房地產開發企業籌集開發資金的有效方式。

　　4．吸收存款

　　吸收存款是銀行業最普遍的籌資方式。與房地產有關的存款有兩種基本形式。

　　(1)一般存款。

　　是房地產金融機構廣泛吸收企事業單位和居民手中小額零星貨幣資金的方式。這種存款方式存款自願，取款自由，存款多少與存期長短由存款者自行決定，存款辦法與存款利率公開。

　　(2)專項存款

　　是指存款人同房地產金融機構按事先約定的存款數量、期限、利率和存入方式以及獎懲辦法進行房地產資金專戶儲存。

　　5．吸收基金(包括公積金)

　　基金指有專門用途的資金。房地產基金指由國家和地方、單位和個人提交的、只能定向用於土地的開發和經營、房屋的建造和消費、不能挪作它用的資金。一般由專門的基金會或委托相應的金融機構集中管理、監督使用。

　　我國目前的房地產基金主要包括土地開發基金和住房基金。

　　(1)土地開發基金

　　土地開發基金指為開發土地而設立的專項儲備資金。該項基金由政府專項儲存，專為土地開發機構融通資金之用。目前，海南省、深圳市等經濟特區都以對設立土地開發基金以及基金的來源、管理等問題作了規定。《海南土地管理辦法》規定：海南省各市、縣人民政府分別建立土地開發基金，這項基金包括土地使用權有償轉讓和轉讓中政府收取的地價款、土地使用費和土地增值稅。《深圳經濟特區土地管理條例》規定：出讓土地使用權價款、土地使用權轉讓費的收入和土地使用費，作為特區土地開發基金由市政府統一管理，用於土地開發、保護，不得挪作他用。

　　(2)住房基金

　　住房基金由三部分組成，住房建設資金、住房消費資金和住房維修管理資金等。從資金來源分，可分為政府住房基金、企業住房基金和個人住房基金等；從資金性質分可分傳統資金和房改資金等。

　　6．吸收保險基金

　　吸收保險費，建立專門的保險基金是保險機構籌集資金的方式。在國際上保險業被稱為“精巧的社會穩定器”。它有防災補損，支持社會生產，安定社會生活的功能，是商品經濟社會的必要保障手段。與之相適應，保險費也就成了一項穩定的資金來源。

　　我國現行的房地產保險業務主要是房屋財產保險，分為企業財產保險和家庭財產保險，此外還有建築工程勘察設計責任保險、建築工程保險、安裝工程保險、房地產抵押貸款保險、商品房經營項目保險等。

　　7．吸收信托基金

　　信托是信用委托的簡稱。它是指法人或自然人將自己擁有的財產讓度給可信賴的人或單位(指金融業)，讓其按照自己的目的或利益要求進行運用與管理的財產經濟法律制度，信托機構因此收取的資金稱信托基金。其中最主要的是信托存款。一般信托存款分單位資金信托存款、公益基金信托存款及個人特約信托存款三種。除了第一種信托存款外，後兩種都指定了存款適用對象。信托存款具有存期長、利率高並可在存儲期內分次取息的特點，但未到期時不得提取本金。它是一筆穩定的資金來源。

　　8．發行房地產有價證券

　　房地產有價證券包括房地產債券和房地產股票。房地產股票是房地產企業為籌集資金，發展房地產業的需要，提出申請，經人民銀行批准發行的股份所有權證明。投資者將資金投入房地產股份企業後，由企業出具投資人股證書和索取股息的憑證。股票可以轉讓或作抵押品。房地產債券是房地產企業作為籌資者，向投資者(債券購買者)出具的承諾在一定時期支付利息和到期還本的有價證券。

　　金融機構受房地產業委托，全權代理發行股票、債券等有價證券事宜，已成為房地產金融籌資的重要方式之一。金融機構代理該項業務，具體品種頗多，包括代理髮行股票、債券，代發收得股息及紅利，代付及代收債券本息，代辦理各股票、債券的過戶，代為保管股票、債券，代辦理各股票、債券的掛失及留存印鑒的掛失和咨詢業務。

　　9．吸引外資

　　我國實行對外開放以來，吸收境外資金參與國內房地產開發經營成為籌集房地產資金的新的重要方式。目前，我國房地產業利用外資，主要有以下幾種方式：

　　(1)與外資合營。可採取以土地或資金人股的形式，或雙方資產以股票的形式出現，這是我國目前房地產業利用外資的重要形式之一。

　　(2)發行房地產外資債券、股票。房地產企業通過國內幾家大銀行和國際信托投資公司等金融機構，在國際金融市場上發行房地產債券或股票。

　　(3)爭取境外政府、金融機構的貸款。

　　(4)收取國有土地使用權出讓金和使用費、稅。

　　利用外資顯然具有政治風險，還存在匯率風險，外國商業銀行貸款和國際債券等還同時存在利率風險。

　　上述各種籌資方式，特點各異，籌資者應根據自身條件和外在可能，綜合各方面利弊，作出合理的選擇或選擇組合，以較小成本和風險籌得較多資金。