房產物業管理

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

　　房產物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　1.物業公司存在強迫業主接受物業合同的現象

　　我國的物業管理業在不斷發展，它的服務覆蓋面積越來越大，隨之而來是各種各樣的問題 目前，樓房開發商在售樓之前都會委托一家物業公司來負責整個小區的物業管理，而物業公司通常會要求購房者與公司簽訂一系列的相關合同 當業主對物業服務不滿意要求解除合同時，物業公司就會以合同未到期作為推脫的理由，這給業主帶來了很大的困擾。

　　本來業主作為消費者選擇服務是自由選擇，可以享受消費者的正當權利，但正是由於開發商和物業公司的不規範的操作，同時缺乏相應的法律監管，造成了業主不能正常地享受權利。所有業主都期望可以解決這種損害他們利益的問題

　　2.物業公司存在服務質量差和亂收費問題

　　目前，我國物業管理行業發展還不完善，缺乏相關的政府部門的監管，導致業主和物業公司的服務關係不明確，這使得物業公司的經營不規範、服務差 有的物業公司只是追求利益，不按約定提供服務，他們只收費不提供服務，這使得業主極其不滿 而我國缺乏對物業管理業進行法律約束，國家沒有制定一個統一的物業收費標準，因此物業公司可以自行設定收費標準，物業費的多少完全由物業公司說了算，這個過程中業主完全是被動接受服務的 有相當一部分物業公司為了進一步的獲取利潤，更是亂收費 ，

　　與此同時，物業公司的服務態度是極其惡劣，他們隨便的停水、停電，嚴重的影響了業主們的正常生活 還存在著一系列的服務問題，如小區衛生條件差，打掃不及時：小區門衛形同虛設，閑雜人可以隨意出入導致小區治安問題嚴重

　　3.物業管理企業結構單一

　　物業管理是一個新興的行業，它在發展過程中收到了多種因素的限制和約束，使得物業管理企業結構單一，沒有更好地全力的發展。物業管理髮展的單一導致了很多業主在享受服務時受到了很大的限制，而且企業的單一就意味著不能為更多的業主提供服務 這使得我國物業管理業的發展嚴重缺乏後勁，物業公司只是依靠管理費來維持公司的運轉，這大大地影響公司的發展壯大。因此，公司沒有能力提供更優質的服務。

　　4.公共設施以及維修基金歸屬不明確

　　物業公司在和業主進行委托管理時，應該明確設施和維修基金歸屬。但是，很多住宅小區房屋的公共設施產權界定尚未明確，這些公用設施的利用與收益的歸屬根本無法界定，給物業管理和收費帶來困難。很多住宅小區房屋的共用部位、共用設施設備的產權界定無法明確。同時，法律責任也不清楚，比如說在管理區域內發生丟車、人身傷害等刑事案件，物業公司應當承擔什麼責任?目前司法機關在調解和判決時缺乏法律依據

　　我國相關的法律也不完善，這使得設施和基金的管理存在一系列的問題 到目前為止，有些地方仍沒有按照國家規定建立起維修基金的歸集、使用、管理制度；有些地方沒有按照國家規定從房改售房款中提取專項維修資金：也有一些地方住房專項維修資金由政府行政部門管理，使用手續繁瑣 維修基金不到位給住宅共用部位維修和共用設施的更新改造造成困難

　　1.政府加強對該行業的監管

　　我國要解決物業管理中存在的問題就要成立專門的政府機構，加強行業的監管力度 由於我國的地域遼闊、生活結構複雜多樣，所以要實現對物業管理的完全監管，國家需要設立更多的下級機構，而且需要一個漫長的過程

　　政府的監管不僅可以起到指導監督的作用，而且引導物業管理行業按市場和法律規律辦事。政府要制定符合物業管理業發展的實際政策，規範物業企業的經營，從而推動物業管理的快速發展。同時，讓市場主體發揮杠桿作用，實現物業管理企業的優勝劣汰

　　2.物業公司要加強服務和收費合理化

　　物業管理業本身就是一個新興的服務行業，所以，物業公司都要本著服務好業主的宗旨。把給業主提供最優質的服務作為企業發展的最終目標，這反過來對企業的發展是有好處的。物業公司要努力的提高服務質量，避免任何服務問題的發生，努力得到業主們的認可。與此同時，物業公司一定要杜絕亂收費，公司要在政府的引導下制定出一套切實可行的收費標準，做到不亂收費、做到收費合理化。物業公司不僅要讓業主享受到優質的服務，而且還要讓業主覺得公司的收費是合理的，這樣業主們也就心甘情願地按時繳納物業費了。這對公司的發展也是有利的，公司可以進行良好的運作

　　3.物業企業需要多元化發展，提升企業的實力

　　任何企業處於長久發展考慮都會選擇走多元化發展道路，因此，物業管理企業朝著多元化發展是一個必然的趨勢 物業想走多元化道路提升企業的實力就要從以下幾個方面著手

　　第一，企業要建立大物業的經營理念，物業公司要跳出住宅物業的局限，不斷地擴展業務範圍，逐漸實現走多元化道路。

　　第二，物業企業要走兼併重組的道路。物業企業必將通過自然的淘汰和聯合等手段得到調整

　　第三，物業公司要走專業化服務的道路。物業服務公司要逐漸的實現各領域的專業服務

　　第四，物業企業要聯合其它邊緣行業開展服務。

　　最後，物業企業要實現企業的多元化發展要走集團化發展道路。

　　4.解決好設施和維修基金歸屬問題

　　我國相關部門要制定出相應的法律，對設施及維修基金做出明確的歸屬 而物業企業要解決好維修基金和設施歸屬問題就要依賴國家的法律。同時，有專業人士建議廢除維修基金制定，引進財產保險制度。