地產股

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什麼是地產股

  地產股是指上市公司中,以地產項目為公司主營業務的股票

地產股特點[1]

  地產股是一個相對獨立的行業,說它獨立,主要是由於該行業中企業生產的產品較為特殊,房地產不同於其他產品,因而,地產股有別於其他行業股。

  首先,它的價值量大,生產周期長。一套普通住宅價值少則10萬元、20萬元,多則上百萬元。開發商為此投入的資金量大,一幢住宅或辦公樓從開工到完工少則一年多則數年。

  其次,地產股公司的銷售至關重要。能否順利銷售出去受制於諸多因素,居民收入水平、房子價格與質量是其中重要因素。

  最後,地產股與其他行業股相比,其存貨普遍較高,這也與房地產本身的價值大的特點有關。地產股通常受經濟景氣影響波動最大,當經濟處於繁榮期,購房置業者甚多,地價飛漲,地產股的利潤也隨之“水漲船高”;而當經濟蕭條時,老百姓手頭上沒錢,投機者亦無利可圖,房價猛跌,地產股的利潤因之而大減。另外,在成熟的股市中,地產股的股價一般都較高,原因何在呢?恐怕還是在於房地產這種獨特的產品特性上,雖然,它也會滯銷而成為價值一時無法實現的存貨,但只要企業資金實力雄厚,一旦經濟由蕭條走向繁回榮,企業不僅可以順利回籠資金而且還可以“待價而沽”。而一般工業行業中的產品一旦滯銷,不僅會占用大量資金而且企業還會為貯存存貨花費大量金錢。地產股的價格偏高與其行業的特點密不可分。

地產股估值[2]

  地產股估值:NAV市盈率

  凈資產價值估值法(NAV)是衡量房地產公司內在價值和長期價值的科學方法,是全球專業投資者首選、必用的估值標準。NAV來自於項目儲備預期收益的折現價值減去項目儲備的賬面成本後的凈值再加上當前凈資產,除以總股本後即得到每股NAV。出於對預期收益不確定性的考慮,通常做法是,投資者會根據不同公司基本面的優劣給予每股NAV相應折扣(基本面越強,折扣越低),得出基於NAV的合理價位。例如計算得出每股NAV為10元,採用20%的折扣,則合理估值為8元。如果當前股價低於NAV估值,則為低估,可以買人;反之亦然。

  由此可見,地產股股價上漲主要是由土地(項目)儲備數量和房地產價格的增長帶來的NAV價值上漲來驅動,例如NAV增長20%,股價也應當上漲20%來反映。另一項驅動力是投資者主觀上給予的NAV折扣縮小。

  雖然在成熟市場中投資者都要給予NAV折扣,包括在港上市的內地房地產公司股票的當期NAV估值折扣也基本在20%~40%之間,但一些A股房地產公司股票2009年的股價卻在接近NAV價值甚至在溢價交易。這一情況有兩種解釋和後果:一是這種低折扣和溢價是因為投資者確信公司的項目資產儲備和業績將出現快速增長,結果是,在股價保持高位甚至繼續上漲的同時,隨著預期收益不斷實現暨NAV增長,股價會逐漸恢復到與NAV正常的折扣狀態。另一種情況就是基本面無積極預期,主要靠資金追捧導致的股價出現低NAV折扣甚至溢價,通俗地講就是泡沫,當資金銀根收緊等原因撤離時,股價就將出現明顯回檔,回落到正常估值水準。所以,投資者在發現NAV折扣減小或溢價的情況,要區分這是合理的基本面預期還是泡沫,如果是後者,自然要考慮暫時離場。

  對於普通投資者,多數人都無精力詳細核算房地產公司的每個項目並計算NAV值,不過可以留意專業研究機構的計算結果。至於根據多少折扣來最終確定合理價位,則根據對具體公司基本面的判斷為準。如果確信這家公司土地儲備和業績可以快速增長,資產負債表也很強健,適當降低NAV折扣甚至給予溢價也不為過。但是,再好的公司,股價長期高於NAV時都要考慮高估風險。

  由於中國的房地產公司,尤其是一些行業龍頭,具有業績高增長的特征,而且考慮到計算中國房地產公司NAV的透明度和準確性不高,因此越來越多的境內外投資者將中國地產股視為成長型投資,傾向於使用基於業績增長的市盈率(PE)和PE增長率(PEG)來給中國地產股估值。例如,如果預期某家房地產公司未來三年每股收益複合增長率可以達到50%,按1倍PEG來看,當前股價至少值50倍PE。

  這一邏輯有一定合理性,特別是在牛市中,但投資者切不可忘記中國房地產行業政策變動頻繁,會直接影響房地產公司短期業績,波動性高且不易預測,在業績和股價波動期間,PE的參考作用就會降低。這時反映房地產公司長期價值的NAV就成為投資者的主心骨和買賣依據,如果因政策影響導致短期業績預期和股價走低,但NAV沒有根本改變,投資者即可放心持有或逢低買入。

地產股的投資建議[3]

  地產股一直是中國股市的最熱門群體之一。早在1990~1994年,地產股基本上都是深滬兩市的龍頭品種,像上海的“兩橋一嘴”,深圳的萬科、寶安。後來,隨著國家的巨集觀調控,地產股不再風光,地產股上市也一度停滯。但近幾年,地產股風光再現。一方面受益於消費升級,一方面受益於人民幣升值

  在投資地產股方面的建議如下:

  ①股東背景強大的地產股是首選。尤其是央企背景的房地產公司最值得關註,因為土地儲備、未來能拿到哪些資源都與股東背景關係密切。

  ②管理規範,品牌突出的房地產公司也是關註重點。目前,房地產已經是重要消費品,而消費品就要有突出的品牌

  ③商業地產公司值得重點關註。除了住宅房地產公司外,商業地產價值目前顯得更加突出。類似陸家嘴、中國國貿這樣的商業地產公司今後將不斷升值。

  ④房地產公司的業績往往呈現極大的波動性。這主要由行業特征決定的。在某一段時間往往沒有業績體現,或僅僅有預收賬款,而在收入可以集中確認後,往往會出現業績的錶面巨增。所以,對待具體公司一定要認真研究其經營本質,而不是僅僅看幾個錶面數據。

  最有代表性的地產股是深萬科、天房發展等。

地產股、房產股和商業地產股

  我們所說的地產股是指具有獲取低價土地的能力,或者具有某種獨特競爭優勢能夠持續低價獲取土地的公司。例如:華僑城的“旅游+地產”模式。

  而房產股才是指我們通常理解的房地產開發企業

  而商業地產股主要是通過出租物業來獲利的地產股。選擇商業地產股主要看出租物業的區域位置、出租規模、租金水平和空間擴張前景。地產股和商業地產股的投資機會要比房產股機會大,而選擇房產股一定要選擇實力強的龍頭,選擇的標準主要看開發規模和品牌,項目佈局是否成功實現全國化,外延式收購擴張的能力和空間,抗調控風險能力強弱等。

參考文獻

  1. 張俊瑞,鄧崇雲主編.上市公司分析.東北財經大學出版社,2000年10月第1版.
  2. 劉景德主編.讀懂股市真意股民要懂的基本面分析.機械工業出版社,2010.10.
  3. 何岩著.一分鐘 賺十倍.地震出版社,2007.11.
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