住宅裝飾裝修

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　　住宅裝飾裝修是指為了保護住宅建築的主體結構，完善住宅的使用功能，採用裝飾裝修材料或飾物，對住宅內部錶面和使用空間環境所進行的處理和美化過程。

　　要進行中外住宅裝飾裝修的比較，首先要對中、外住宅裝飾裝修的形式進行分析。

　　1．國外住宅裝飾裝修的基本形式

　　國外的範圍很大，各國的發展水平極不相同，但在住宅開發建設與裝飾裝修這個領域內卻比較一致，其基本形式大體如下：對於新建住宅，無論是集合式群體住宅樓，還是獨立式小住宅的裝飾裝修，全部由房地產開發商委托的工程承建商完成的，也就是我們所說的一次性精裝修到位，其程度比我國的精裝修標準要高，涵蓋的範圍要廣，除對建築物各錶面進行處理外，配套的家用電器，必備的日常傢具都是齊全有效的，人們購買到住房後，只需經過簡單的掛擺、陳設就可以居住生活，在發達國家個別獨立式住宅，也有由業主直接找承建商完成，如美國的獨立式木結構住宅，其中業主也有需要自己動手，協助完成的住宅建設工程。對於二手房(舊房)的裝飾裝修，這在國外，特別是發達國家，是構成房地產市場的主體，在不需要結構的改動及大量更新設備時，基本是由家庭成員自己完成，通過家庭成員的集體勞動，進行室內的裝修、裝飾，包括清理舊錶面，重新塗刷裱糊等，如果工程量較大，也有聘請一、二名專業臨時工幫助完成的情況。

　　對於住宅家居環境的日常裝飾裝修，完全由家庭內部自己完成，不論是由於家庭生命周期階段不同引起的較大規模的裝飾裝修，還是為迎接節日等進行的局部裝飾，都是由家庭成員自己完成。

　　2．中國住宅裝飾裝修的基本形式

　　中國住宅裝飾裝修可根據住宅的使用階段及性質，劃分為三種類型：

　　第一類是新建住宅的裝飾，即由房地產開發、銷售的新建集合式住宅，目前有兩種狀態，一種是自1995年開始的二次裝飾，即開發商銷售的是未經裝修，不能居住使用的“毛坯房”，要由購房者或使用者自己組織裝飾裝修，其投資額對家庭來講十分龐大，一般有包工包料和包工，部分包料兩種具體形式。總造價占購房價的1／4左右。另一類是自2001年開始的住宅一次精裝修，即由開發商組織住宅裝飾裝修。

　　第二類是二手房(舊房)的裝飾裝修，即通過置換，購買到的已經有人居住使用過的住宅，我國百姓一定要請專業的裝飾工程企業進行設計、施工，目前有三種具體形式，第一種是包工包料，全權委托裝飾公司進行設計，選材和施工，除裝飾公司在組織採購材料時，必須由家庭業主確認之外，一般不參與工程過程，第二種是包工包輔料，住宅裝修中的主料(即牆地磚，木地板、衛生潔具、廚具、門窗主料等)由業主採購，其餘完全由專業裝飾公司完成，第三種是只包工、材料完全由家庭業主負責，這種形式主要是有專業知識和一定裝修經驗的家庭採用。

　　第三類是家庭自住房的階段性裝修，我國一般也是請專業的裝飾工程企業進行，同二手房裝修形式基本相同，差的只是工程量，這種裝修一般僅是進行錶面的更新，由於家庭已經居住使用了很長時問，對原房缺陷理解較深，對裝修裝飾也具有一定經驗，對裝飾裝修改造把握準確，所以工程量較小，工期也較短。

　　3．中外住宅裝飾裝修的主要區別

　　通過分析中外住宅裝飾裝修的基本情況，可以總結出以下幾個主要區別。

　　第一是從總體上看，國外住宅建設中就包括了裝飾裝修，其新建住宅普遍實行的是一次裝修，因此，住宅裝飾裝修專業市場的工程量很小，根本無法形成一個獨立的行業，而中國住宅裝飾裝修市場的工程量很大，從事住宅裝飾裝修的企業很多，已經形成了一個具有特殊工程特點，相對獨立的行業，成為建築裝飾行業中的一個重要組成部分。

　　第二是從專業化要求上看，國外住宅裝飾裝修主要是室內的陳設、佈置，對建築物基礎結構的處理與施工很少，技術發展比較簡單，特別是牆、地面的處理很簡潔，是通過地毯、掛物等進行修飾，而中國住宅裝修專業性很強，處理很複雜，特別是牆，地面的處理，不僅材質多樣，而且已經形成了專業性很強的細部處理手法，如電視牆、文化牆等。

　　第三是從實施的方式上看，國外住宅裝飾裝修主要是由家庭自己完成，視家庭裝修是家庭的隱私，很少讓外人插手，因此，國外也有專業從事住宅裝飾裝修的企業，但主要是設計，在住宅裝飾設計完成之後，家庭自己在市場上採購材料，按設計施工，而中國住宅裝飾裝修都是由請來的專業公司進行，很少有家庭自己動手的情況。

　　第四是投資量上看，國外專門用於住宅裝飾裝修的投資額普遍不高，豪宅裝修的比例很小，因此從全社會看投資規模不大，從每個家庭看，住宅裝飾裝修的支出占收入的比重不高，主要的支出是通過購房的渠道，購房與裝修的分界不明顯，而中國的購房與裝飾裝修是兩個界線分明的支出項目，分別由兩個不同的商人收取，由於裝飾裝修的投資額度很大，由於更新的周期短，其周期性投資明顯高於購房。

　　第五是社會關註程度上看，由於中國住宅裝飾裝修規模大，對社會經濟、政治影響大，所以全社會關註的程度極高，不論是各級政府還是新聞媒體，都把此作為一項重要的內容，從管理、宣傳力度上看十分強猛。而國外對家庭住宅裝飾裝修也有些指導性的刊物，但比中國這樣的關註程度要低的多。

　　1．從消費者的角度

　　消費者是形成市場的主體，也是差異的根本所在，分析中外消費者在住宅裝修方面的差異，主要有以下幾點：

　　第一，從消費心理上看，我國消費者在消費中有從眾心理及攀比心理，所以很容易形成潮流，在住宅裝飾裝修方面表現的就尤為突出，特別是自20世紀90年代中期房地產開發採取二次裝飾的形式，人們必須進行裝飾裝修，在社會輿論的作用下，住宅裝飾裝修很快就成為人們主要的消費話題，以至在央行的調查中，住宅裝修列在儲畜目的第一位，第二位是子女教育，第三位是養老，這同國外消費者自主意識很強，消費心理十分成熟有很大差別。

　　第二，從消費習慣上看，雖然中國曆來提倡簡樸，但對待住宅卻從不吝嗇，歷來就對住宅的環境給予高度重視，農民有了錢，第一件事就是翻蓋新房，以至有“小康不小康，關鍵看住房”的理論，人們普遍把住房看成是地位、身份和財富的象徵，所以格外的講究，而國外普遍存在著濃厚的實用消費習慣，在住宅方面也是實用占支配地位，特別看重的是日用品的配置，因此裝修得不到普遍重視。

　　第三，從消費能力上看，中國自改革開放後，經濟發展十分迅速，人們的消費支付能力普遍大幅度提高，希望在經濟條件允許的情況下，把自己的居家環境搞得好一些，特別是在住房私有化改革之後，對絕大多數人來說，是第一次擁有了自己的房產，就更希望自己的家庭環境檔次高些，這是住宅裝飾裝修普及化的經濟原因，據統計，我國私人金融已達11萬億元以上，其中有超過8萬億元是以銀行存款形式表現的，而國外大多數國家，住宅私有化是始終存在的客觀事實，人們早已習慣，並對此有較完整的理解，因此，也缺乏住宅裝飾裝修的熱情，家居環境的質量水平已經比較滿意，沒有必要進行裝飾裝修。

　　第四，從裝修消費的目的上看，當前我國購房有二種主要情況，一是為了居住，二是投資，通過購房置業，使自己的資本增值，特別是在大城市中，由於流動人口數量很大，這種情況相當普遍，在銀行利率不斷調低的情況下，很多通過購房置業，依靠租房回收投資的業主，必須要使自己的財產通過裝飾裝修保值、增值。

　　第五，從消費者的動手能力上看，中國消費者自己動手的能力差，中國有隔行如隔山之說，消費者對住宅裝飾裝修還普遍存在著神秘感，對自己的住宅裝飾往往是一知半解或根本無知，所以很難自己動手，同時由於工作壓力較大，人們在閑暇時間，不願出大力氣搞家庭裝飾裝修，結果就會推給專業施工企業。而國外人對人生活講求情調，把自己動手裝飾裝修看成是一種家庭生活樂趣，從小就有相關訓練，有一定的經驗，自己成家立業後就會遵循這個習慣，自己動手完成家庭環境的裝飾裝修。

　　2．從房地產市場上看

　　房地產開發商是構成住宅裝飾裝修業的另一主要成份，我國房地產市場，同國外有重大區別，主要包括以下幾個方面：

　　第一，從供求關係上分析，我國房地產市場長期處於供不應求狀態，特別是近幾年隨著我國經濟的持續增長和城市化水平的不斷提高，城市住宅建設速度趕不上需求的增長，形成房地產市場的火爆，呈現什麼樣的房子都能賣的奇特局面，甚至出現了賣樓花等現象，使房價不斷升高。大規模的建設就形成了施工力量的不足，如果全部採用精裝修的形式，同老百姓的需求有較大差距，為了全面適應市場需求，產生了二次裝修房地產開發模式，把住宅建設分為結構施工和裝飾裝修施工兩個區別鮮明的階段，形成了巨大的住宅裝飾市場。而國外房地產市場供求很長時間處於供過於求的現象，要求房地產商必須建造高質量的住宅才能銷售，自然就排斥了專業住宅裝飾公司。

　　第二，從行業發展階段上分析，我國房地產業起步時間很短，前一階段還帶有很強的補償性質，自20世紀90年代後期才得以正常運轉，因此我國房地產市場處於初級階段，房地產開發商從事經營的時間短，一般還處在資本原始積累的階段，整個市場管理又不規範，再加上供不應求的市場，使我國房地產業處於高速發展的階段，在行業高速發展時期，重視的是開發數量，忽視了開發質量是個規律性的問題，戶型設計不合理，室內配置過低，也就形成了購房者為更能適應自己居住使用的功能要求，對住宅進行較全面的裝修改造的局面，為專業裝飾公司提供了市場，這同國外發達國家房地產業已進入成熟，穩定時期有極大的差異。

　　第三，從房地產開發商的素質上分析，在我國真正系統學習，深入研究和規範從事開發的房地產商的人數很少，行業整體素質不高，在市場急速擴張時，受利潤的引誘，房地產商很難以打造自己的品牌作為根本目標，企業的短期行為強烈，誠信程度低，房地產市場上也普遍存在著欺詐購房消費者的現象，使得房地產商失去了消費者的信任，產生了極強的戒備心，不管是一次裝修還是二次裝修，只要開發商的素質不提高，不建立房地產市場的誠信自律體系，消費者就寧可自己多出力，也不能把裝修交給房地產開發商，也是當前一個極為普遍的思想認識。這同國際大開發商具有良好的品牌，有極高的知名度和極強的自律意識，誠信經營，視客戶為上帝有極大的區別。

　　第四，從房地產開發商的實力上分析，我國房地產商的資金、技術、人才實力普遍不強，特別是我國房地產商數量眾多，市場存在著競爭，由於檔次拉得不大，競爭主要體現在售價上和地段上，增加了房地產開發的風險，絕大多數開發商又是負債經營，企業壓力很大，也需要儘快收回資金，加速房地產開發和資金周轉的最好形式就是銷售毛坯層，既可減少資本的占壓，又有利於資本迴圈，減少市場風險，所以房地產商也樂於把裝修交給消費者，既使不交給消費者，開發商自己在市場上尋找的裝飾公司的標準就是能給多大的利潤空間或項目負責人多少回扣，包括三無游擊隊也能進入房地產商的合作伙伴，其實力也很難滿足購房者的要求。這同國際大公司資本實力雄厚，抵抗市場風險能力強存在極大的差距，也成為我國住宅裝飾形成行業市場的一個重要原因。

　　3．從相關市場分析

　　形成住宅裝飾裝修行業，除消費者和開發商之外，還有其他的相關聯市場的存在與發揮作用，也對住宅裝飾市場產生影響，對比中外相關市場狀況，也能分析出產生差異的原因。

　　第一是從建築裝飾材料市場上看，一方面我國裝飾材料市場管理非常混亂，我國建築裝飾材料市場數量多，品種豐富，但存在著大量假冒偽劣產品和有毒有害材料，而且價格相當混亂，使消費者極易上當受騙，所以消費者願意把採購材料交給有專業知識和識別技能的裝飾公司完成。同時另一方面，我國材料市場上的材料施工性能差，專業要求高，缺乏消費者能夠自己動手的半成品、成品組合安裝施工式材料，材料、部品的模數、規格與住宅設計不配套，施工很複雜，也與國外材料的發展水平和市場的管理水平有很大差別。

　　第二是從住宅建設設計市場上看，我國住宅設計水平低的矛盾很突出，特別是在20世紀90年代末期以前設計的住宅，佈局、流程極不合理，往往需要居住消費者進行調整和改動，這種現象目前雖然有了一定程度的改進，但距離發達國家“以人為本”，尊重使用者的權益，處處為使用者的舒適、安全、健康考慮的設計理念仍有較大的差距，特別是我國建築設計師在工程中的地位比較低下，其要取決於房地產商，甚至是工程承建商的意志，很難實現設計意圖，這同國外建築設計師對工程承擔的責任和發揮的作用相比，有質的差別，這也是形成住宅裝飾裝修市場的一個重要原因。

　　第三是從社會中介機構的作用上看，我國中介組織對房地產開發的監督、引導力度不足，介入的深度不夠，使房地產市場不能得到有效的控制，以致造成市場的混亂，嚴重影響了房地產開發及住宅建設的質量，行業社會團體、金融保險機構等，沒有在市場中發揮應有的作用，造成對購房消費者合法權益的侵害，也是消費者不願購買精裝修住宅，而要自己進行裝飾，從而形成巨大的住宅裝飾市場的一個重要原因，這同國際上有一個強有力的中介組織體系，保證建立起行業的誠信體系和公平、公正、公開的市場運行體系有很大差距。

　　4．從行業管理上分析

　　應該說我國住宅裝飾裝修很長時間以來就是行業管理的重點，但由於這個行業發展很快，相關的法規不健全，很多方面還顯得十分滯後，加上國家指導政策的不穩定，在房地產行業管理方面，同國際水平有很大差別，這主要體現在以下幾個方面：

　　第一是在房地開發策略的變化，我國房地產開發的第一階段是實行精裝修的住宅，但由於管理不力，使住宅開發的用料低劣，配置的設備、設施檔次過低，人們要先進行精裝修的拆除，然後再自主裝飾裝修，造成大量的社會和百姓財富的浪費，行業內反響很大，為此實行了二次裝修的住宅開發策略，但由於沒有配套的法規、標準，龐大的市場很快就失去了控制，拆改結構，野蠻裝修等隨之即來，又造成新的社會不滿，引起了行業管理方面的註意，又再次提出一次精裝修的住宅開發策略，如果管不住市場，不制定健全、配套的法規、標準，這個策略的推廣也會走樣，這與國際通行的以市場經濟手段管理房地產行業，以一整套的市場運行規則操作市場，有相當大的差距。

　　第二是在管理部門上的混亂，長期以來，我國住宅裝飾裝修就由建設部門和輕工部門兩家實施管理，多頭管理造成了市場混亂，而且這個問題長期得不到解決，現在在建設部門內部，又將住宅裝飾裝修管理交給了房管部門，這就更引起了混亂，市場上流通著多種資質，都在市場運作上發揮作用，在住宅裝飾裝修施工企業中魚目混雜，這就迫使購房裝修者必須過多的參與，也就形成強大的社會輿論，推動了這個市場在社會上認知度的提高，也就形成了中外在住宅裝飾裝修上的差別。

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