住宅装饰装修

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　　住宅装饰装修是指为了保护住宅建筑的主体结构，完善住宅的使用功能，采用装饰装修材料或饰物，对住宅内部表面和使用空间环境所进行的处理和美化过程。

　　要进行中外住宅装饰装修的比较，首先要对中、外住宅装饰装修的形式进行分析。

　　1．国外住宅装饰装修的基本形式

　　国外的范围很大，各国的发展水平极不相同，但在住宅开发建设与装饰装修这个领域内却比较一致，其基本形式大体如下：对于新建住宅，无论是集合式群体住宅楼，还是独立式小住宅的装饰装修，全部由房地产开发商委托的工程承建商完成的，也就是我们所说的一次性精装修到位，其程度比我国的精装修标准要高，涵盖的范围要广，除对建筑物各表面进行处理外，配套的家用电器，必备的日常家具都是齐全有效的，人们购买到住房后，只需经过简单的挂摆、陈设就可以居住生活，在发达国家个别独立式住宅，也有由业主直接找承建商完成，如美国的独立式木结构住宅，其中业主也有需要自己动手，协助完成的住宅建设工程。对于二手房(旧房)的装饰装修，这在国外，特别是发达国家，是构成房地产市场的主体，在不需要结构的改动及大量更新设备时，基本是由家庭成员自己完成，通过家庭成员的集体劳动，进行室内的装修、装饰，包括清理旧表面，重新涂刷裱糊等，如果工程量较大，也有聘请一、二名专业临时工帮助完成的情况。

　　对于住宅家居环境的日常装饰装修，完全由家庭内部自己完成，不论是由于家庭生命周期阶段不同引起的较大规模的装饰装修，还是为迎接节日等进行的局部装饰，都是由家庭成员自己完成。

　　2．中国住宅装饰装修的基本形式

　　中国住宅装饰装修可根据住宅的使用阶段及性质，划分为三种类型：

　　第一类是新建住宅的装饰，即由房地产开发、销售的新建集合式住宅，目前有两种状态，一种是自1995年开始的二次装饰，即开发商销售的是未经装修，不能居住使用的“毛坯房”，要由购房者或使用者自己组织装饰装修，其投资额对家庭来讲十分庞大，一般有包工包料和包工，部分包料两种具体形式。总造价占购房价的1／4左右。另一类是自2001年开始的住宅一次精装修，即由开发商组织住宅装饰装修。

　　第二类是二手房(旧房)的装饰装修，即通过置换，购买到的已经有人居住使用过的住宅，我国百姓一定要请专业的装饰工程企业进行设计、施工，目前有三种具体形式，第一种是包工包料，全权委托装饰公司进行设计，选材和施工，除装饰公司在组织采购材料时，必须由家庭业主确认之外，一般不参与工程过程，第二种是包工包辅料，住宅装修中的主料(即墙地砖，木地板、卫生洁具、厨具、门窗主料等)由业主采购，其余完全由专业装饰公司完成，第三种是只包工、材料完全由家庭业主负责，这种形式主要是有专业知识和一定装修经验的家庭采用。

　　第三类是家庭自住房的阶段性装修，我国一般也是请专业的装饰工程企业进行，同二手房装修形式基本相同，差的只是工程量，这种装修一般仅是进行表面的更新，由于家庭已经居住使用了很长时问，对原房缺陷理解较深，对装修装饰也具有一定经验，对装饰装修改造把握准确，所以工程量较小，工期也较短。

　　3．中外住宅装饰装修的主要区别

　　通过分析中外住宅装饰装修的基本情况，可以总结出以下几个主要区别。

　　第一是从总体上看，国外住宅建设中就包括了装饰装修，其新建住宅普遍实行的是一次装修，因此，住宅装饰装修专业市场的工程量很小，根本无法形成一个独立的行业，而中国住宅装饰装修市场的工程量很大，从事住宅装饰装修的企业很多，已经形成了一个具有特殊工程特点，相对独立的行业，成为建筑装饰行业中的一个重要组成部分。

　　第二是从专业化要求上看，国外住宅装饰装修主要是室内的陈设、布置，对建筑物基础结构的处理与施工很少，技术发展比较简单，特别是墙、地面的处理很简洁，是通过地毯、挂物等进行修饰，而中国住宅装修专业性很强，处理很复杂，特别是墙，地面的处理，不仅材质多样，而且已经形成了专业性很强的细部处理手法，如电视墙、文化墙等。

　　第三是从实施的方式上看，国外住宅装饰装修主要是由家庭自己完成，视家庭装修是家庭的隐私，很少让外人插手，因此，国外也有专业从事住宅装饰装修的企业，但主要是设计，在住宅装饰设计完成之后，家庭自己在市场上采购材料，按设计施工，而中国住宅装饰装修都是由请来的专业公司进行，很少有家庭自己动手的情况。

　　第四是投资量上看，国外专门用于住宅装饰装修的投资额普遍不高，豪宅装修的比例很小，因此从全社会看投资规模不大，从每个家庭看，住宅装饰装修的支出占收入的比重不高，主要的支出是通过购房的渠道，购房与装修的分界不明显，而中国的购房与装饰装修是两个界线分明的支出项目，分别由两个不同的商人收取，由于装饰装修的投资额度很大，由于更新的周期短，其周期性投资明显高于购房。

　　第五是社会关注程度上看，由于中国住宅装饰装修规模大，对社会经济、政治影响大，所以全社会关注的程度极高，不论是各级政府还是新闻媒体，都把此作为一项重要的内容，从管理、宣传力度上看十分强猛。而国外对家庭住宅装饰装修也有些指导性的刊物，但比中国这样的关注程度要低的多。

　　1．从消费者的角度

　　消费者是形成市场的主体，也是差异的根本所在，分析中外消费者在住宅装修方面的差异，主要有以下几点：

　　第一，从消费心理上看，我国消费者在消费中有从众心理及攀比心理，所以很容易形成潮流，在住宅装饰装修方面表现的就尤为突出，特别是自20世纪90年代中期房地产开发采取二次装饰的形式，人们必须进行装饰装修，在社会舆论的作用下，住宅装饰装修很快就成为人们主要的消费话题，以至在央行的调查中，住宅装修列在储畜目的第一位，第二位是子女教育，第三位是养老，这同国外消费者自主意识很强，消费心理十分成熟有很大差别。

　　第二，从消费习惯上看，虽然中国历来提倡简朴，但对待住宅却从不吝啬，历来就对住宅的环境给予高度重视，农民有了钱，第一件事就是翻盖新房，以至有“小康不小康，关键看住房”的理论，人们普遍把住房看成是地位、身份和财富的象征，所以格外的讲究，而国外普遍存在着浓厚的实用消费习惯，在住宅方面也是实用占支配地位，特别看重的是日用品的配置，因此装修得不到普遍重视。

　　第三，从消费能力上看，中国自改革开放后，经济发展十分迅速，人们的消费支付能力普遍大幅度提高，希望在经济条件允许的情况下，把自己的居家环境搞得好一些，特别是在住房私有化改革之后，对绝大多数人来说，是第一次拥有了自己的房产，就更希望自己的家庭环境档次高些，这是住宅装饰装修普及化的经济原因，据统计，我国私人金融已达11万亿元以上，其中有超过8万亿元是以银行存款形式表现的，而国外大多数国家，住宅私有化是始终存在的客观事实，人们早已习惯，并对此有较完整的理解，因此，也缺乏住宅装饰装修的热情，家居环境的质量水平已经比较满意，没有必要进行装饰装修。

　　第四，从装修消费的目的上看，当前我国购房有二种主要情况，一是为了居住，二是投资，通过购房置业，使自己的资本增值，特别是在大城市中，由于流动人口数量很大，这种情况相当普遍，在银行利率不断调低的情况下，很多通过购房置业，依靠租房回收投资的业主，必须要使自己的财产通过装饰装修保值、增值。

　　第五，从消费者的动手能力上看，中国消费者自己动手的能力差，中国有隔行如隔山之说，消费者对住宅装饰装修还普遍存在着神秘感，对自己的住宅装饰往往是一知半解或根本无知，所以很难自己动手，同时由于工作压力较大，人们在闲暇时间，不愿出大力气搞家庭装饰装修，结果就会推给专业施工企业。而国外人对人生活讲求情调，把自己动手装饰装修看成是一种家庭生活乐趣，从小就有相关训练，有一定的经验，自己成家立业后就会遵循这个习惯，自己动手完成家庭环境的装饰装修。

　　2．从房地产市场上看

　　房地产开发商是构成住宅装饰装修业的另一主要成份，我国房地产市场，同国外有重大区别，主要包括以下几个方面：

　　第一，从供求关系上分析，我国房地产市场长期处于供不应求状态，特别是近几年随着我国经济的持续增长和城市化水平的不断提高，城市住宅建设速度赶不上需求的增长，形成房地产市场的火爆，呈现什么样的房子都能卖的奇特局面，甚至出现了卖楼花等现象，使房价不断升高。大规模的建设就形成了施工力量的不足，如果全部采用精装修的形式，同老百姓的需求有较大差距，为了全面适应市场需求，产生了二次装修房地产开发模式，把住宅建设分为结构施工和装饰装修施工两个区别鲜明的阶段，形成了巨大的住宅装饰市场。而国外房地产市场供求很长时间处于供过于求的现象，要求房地产商必须建造高质量的住宅才能销售，自然就排斥了专业住宅装饰公司。

　　第二，从行业发展阶段上分析，我国房地产业起步时间很短，前一阶段还带有很强的补偿性质，自20世纪90年代后期才得以正常运转，因此我国房地产市场处于初级阶段，房地产开发商从事经营的时间短，一般还处在资本原始积累的阶段，整个市场管理又不规范，再加上供不应求的市场，使我国房地产业处于高速发展的阶段，在行业高速发展时期，重视的是开发数量，忽视了开发质量是个规律性的问题，户型设计不合理，室内配置过低，也就形成了购房者为更能适应自己居住使用的功能要求，对住宅进行较全面的装修改造的局面，为专业装饰公司提供了市场，这同国外发达国家房地产业已进入成熟，稳定时期有极大的差异。

　　第三，从房地产开发商的素质上分析，在我国真正系统学习，深入研究和规范从事开发的房地产商的人数很少，行业整体素质不高，在市场急速扩张时，受利润的引诱，房地产商很难以打造自己的品牌作为根本目标，企业的短期行为强烈，诚信程度低，房地产市场上也普遍存在着欺诈购房消费者的现象，使得房地产商失去了消费者的信任，产生了极强的戒备心，不管是一次装修还是二次装修，只要开发商的素质不提高，不建立房地产市场的诚信自律体系，消费者就宁可自己多出力，也不能把装修交给房地产开发商，也是当前一个极为普遍的思想认识。这同国际大开发商具有良好的品牌，有极高的知名度和极强的自律意识，诚信经营，视客户为上帝有极大的区别。

　　第四，从房地产开发商的实力上分析，我国房地产商的资金、技术、人才实力普遍不强，特别是我国房地产商数量众多，市场存在着竞争，由于档次拉得不大，竞争主要体现在售价上和地段上，增加了房地产开发的风险，绝大多数开发商又是负债经营，企业压力很大，也需要尽快收回资金，加速房地产开发和资金周转的最好形式就是销售毛坯层，既可减少资本的占压，又有利于资本循环，减少市场风险，所以房地产商也乐于把装修交给消费者，既使不交给消费者，开发商自己在市场上寻找的装饰公司的标准就是能给多大的利润空间或项目负责人多少回扣，包括三无游击队也能进入房地产商的合作伙伴，其实力也很难满足购房者的要求。这同国际大公司资本实力雄厚，抵抗市场风险能力强存在极大的差距，也成为我国住宅装饰形成行业市场的一个重要原因。

　　3．从相关市场分析

　　形成住宅装饰装修行业，除消费者和开发商之外，还有其他的相关联市场的存在与发挥作用，也对住宅装饰市场产生影响，对比中外相关市场状况，也能分析出产生差异的原因。

　　第一是从建筑装饰材料市场上看，一方面我国装饰材料市场管理非常混乱，我国建筑装饰材料市场数量多，品种丰富，但存在着大量假冒伪劣产品和有毒有害材料，而且价格相当混乱，使消费者极易上当受骗，所以消费者愿意把采购材料交给有专业知识和识别技能的装饰公司完成。同时另一方面，我国材料市场上的材料施工性能差，专业要求高，缺乏消费者能够自己动手的半成品、成品组合安装施工式材料，材料、部品的模数、规格与住宅设计不配套，施工很复杂，也与国外材料的发展水平和市场的管理水平有很大差别。

　　第二是从住宅建设设计市场上看，我国住宅设计水平低的矛盾很突出，特别是在20世纪90年代末期以前设计的住宅，布局、流程极不合理，往往需要居住消费者进行调整和改动，这种现象目前虽然有了一定程度的改进，但距离发达国家“以人为本”，尊重使用者的权益，处处为使用者的舒适、安全、健康考虑的设计理念仍有较大的差距，特别是我国建筑设计师在工程中的地位比较低下，其要取决于房地产商，甚至是工程承建商的意志，很难实现设计意图，这同国外建筑设计师对工程承担的责任和发挥的作用相比，有质的差别，这也是形成住宅装饰装修市场的一个重要原因。

　　第三是从社会中介机构的作用上看，我国中介组织对房地产开发的监督、引导力度不足，介入的深度不够，使房地产市场不能得到有效的控制，以致造成市场的混乱，严重影响了房地产开发及住宅建设的质量，行业社会团体、金融保险机构等，没有在市场中发挥应有的作用，造成对购房消费者合法权益的侵害，也是消费者不愿购买精装修住宅，而要自己进行装饰，从而形成巨大的住宅装饰市场的一个重要原因，这同国际上有一个强有力的中介组织体系，保证建立起行业的诚信体系和公平、公正、公开的市场运行体系有很大差距。

　　4．从行业管理上分析

　　应该说我国住宅装饰装修很长时间以来就是行业管理的重点，但由于这个行业发展很快，相关的法规不健全，很多方面还显得十分滞后，加上国家指导政策的不稳定，在房地产行业管理方面，同国际水平有很大差别，这主要体现在以下几个方面：

　　第一是在房地开发策略的变化，我国房地产开发的第一阶段是实行精装修的住宅，但由于管理不力，使住宅开发的用料低劣，配置的设备、设施档次过低，人们要先进行精装修的拆除，然后再自主装饰装修，造成大量的社会和百姓财富的浪费，行业内反响很大，为此实行了二次装修的住宅开发策略，但由于没有配套的法规、标准，庞大的市场很快就失去了控制，拆改结构，野蛮装修等随之即来，又造成新的社会不满，引起了行业管理方面的注意，又再次提出一次精装修的住宅开发策略，如果管不住市场，不制定健全、配套的法规、标准，这个策略的推广也会走样，这与国际通行的以市场经济手段管理房地产行业，以一整套的市场运行规则操作市场，有相当大的差距。

　　第二是在管理部门上的混乱，长期以来，我国住宅装饰装修就由建设部门和轻工部门两家实施管理，多头管理造成了市场混乱，而且这个问题长期得不到解决，现在在建设部门内部，又将住宅装饰装修管理交给了房管部门，这就更引起了混乱，市场上流通着多种资质，都在市场运作上发挥作用，在住宅装饰装修施工企业中鱼目混杂，这就迫使购房装修者必须过多的参与，也就形成强大的社会舆论，推动了这个市场在社会上认知度的提高，也就形成了中外在住宅装饰装修上的差别。

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