不動產信托

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不動產信托(REITS)

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什麼是不動產信托

  不動產信托是指在接受信托時,若信托的物件為不動產者,即為不動產信托,可以藉由信托的行為,保障雙方的權利和收益,例如建商就不怕地主毀約,而地主也不會怕建商賴帳或惡性倒閉

  依據信托法,信托可區分為民事信托與營業信托(商事信托),概略而言,民事信托的受托人可以是一般人,包括自然人或法人(例如將財產信托予某位律師,某位會計師或者某間公司等),而營業信托之受托人為"信托業法"所定之"信托業"(包含信托公司,兼營信托業務之銀行,以及兼營信托業務之投信投顧)。

  不動產信托可分為房地產信托土地信托

  • 土地信托是土地所有者為了有效地利用土地獲取收益,把土地委托給信托投資機構,信托投資機構按信托器契約的規定,籌集建設資金、建造房屋、募集租戶,對租戶辦理租賃以及建築物的維護、管理或出租,把這種管理、動用所得作為信托收益交給土地所有者(受益者)。土地信托可分為租賃型和分塊出售型。

中國的信托及不動產信托的發展

  早在20世紀20年代,我國的上海就出現了信托業。但新中國成立後,停滯了很長一段時間,1978年後,信托業得以恢復。其後信托業得到空前發展。這一時期,國家對信托投資業的定位是“金融業的輕騎兵,是金融百貨公司”。由於改革在摸索中進行,信托投資業的發展也出現了很多的問題,因此到目前為止,信托業經歷了五次大的整頓,分別是1982年、1985年、1988年、1994年、1999年。但是綜觀歷次大整頓,除了最近的一次,前幾次都沒有跳出膨脹、整頓、再膨脹的怪圈。

  第五次整頓從1999年廣東國投破產開始,到2002年6月中經開倒閉結束,歷時3年。全國的信托公司由1999年以前的239家減少到現在的幾十家,混亂無序的狀態得到有效控制。這次整頓,化解了信托業違規運作積累的巨大金融風險,更重要的是要按照信托的本質還信托投資公司“受人之托、代人理財”的本來面目,使信托投資公司獲得了一個健康發展的空間。

  2001年10月,《中華人民共和國信托法》正式頒佈實施,對信托關係的法律定義,受托人與委托人的權利與義務等內容,進行了原則性闡述。2002年,人民銀行又先後公佈了《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》,從法規層次明確了信托公司的業務範圍以及公司經營管理需遵循的基本原則。這三部法律法規,為信托公司的業務開展,提供了基本法律保障。

  1998年之前,中國幾乎沒有信托機構辦理不動產信托業務,不過隨著我國信托第五次整頓的結束,各大信托機構紛紛調整自己的業務,逐漸開辦不動產信托業務。 2002年7月18日,第一個不動產信托計劃——5.5億元的“外環隧道項目資金信托計劃”在上海一周內售罄。2002年7月29日,上海國際信托投資公司推出《新上海國際大廈項目資金信托計劃》信托產品通過各大銀行發售,這是我國信托業重新開業後的第一個房地產資金信托產品,產品規模為2.3億元人民幣信托計劃期限為三年,每份信托合同金額不低於人民幣5萬元,預計收益人獲得的年收益率達4%(每年支付收益,期滿歸還本金)。而同年9月份,北京國投的CBD信托計劃則成為是我國第一個投資於地產開發的信托,到2003年9月,我國50多家信托公司有1/3的業務都與房地產業有關。特別在央行121文發佈、產業基金法未獲批准的大環境下,房地產信托一時成了“準產業基金”,受到房地產業界的追捧,同時也為絕大多數信托公司看好。

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