房地产投资收益

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　　房地产投资收益是指房地产投资者因投资而获取的种种经济利益。

　　房地产投资活动之所以能吸引众多的投资者，很关键的一点就是它有很高的收益率。房地产的投资收益主要有以下几种形式：

　　(1)增值收益

　　土地的供应是有限的，土地资源的稀缺性和不可再生性特点使土地的绝对量只会减少、不会增加，而人类的生存和发展对土地的需求则越来越大。这样，从长远的角度看，由于供求之间的矛盾，使土地日益成为一种紧缺的生产要素。于是，土地的价格也表现为不断上升的趋势，土地和土地上的建筑物价格的不断上涨，给投资者带来了巨大的增值收益。

　　(2)减免税收益

　　在西方国家，绝大部分社会成员要将收入的一部分以所得税的形式上缴政府，谁的收入越高，淮缴纳的税金也就越多。投资者把收入化为房地产投资后，一方面，房地产有折旧费，折旧费可以从总收入中扣除，总收入降低，所得税也随之减少；另一方面，如果投资中使用了银行贷款，则贷款的利息也从总收入中扣除，利息支出越多，所得税支出就越少。可见，与其存钱，不如进行房地产投资；与其用自己的现金投资，不如用贷款进行房地产投资。

　　(3)差价收益

　　投资者购入房地产后，由于自然因素、市场因素或政策因素发生了变化，使市场上房地产的需求有了较大的增长。这时，房地产的市场价格就会随之上升，若投资者及时卖出手中的房地产，就可以得到远大于购买价的卖价。两者之间的差额就构成投资者投资房地产活动的差价收益。

　　(4)租金收益

　　投资者购入房地产后，如果不是转手卖出去，也不是留作自用，而且用来出租的话，就可定期收取租金。租金是对购买房地产所花投资额的一种补偿。从理论上讲，若租金总额和投资者购置房地产所花费的本息相等，房地产的价值就为零。实际情况并非如此。在正常情况下，当所有投资全部收回后，房地产仍然存在，房地产仍可供出租使用，房地产价值仍然部分地存在，并可以此在相当长的时间内获得租金，因而，租金就作为额外收益而存在。即使在购置房地产时恰遇价位较高，此后市场上房地产价格一时也会有所下降，但投资者仍可以通过房地产价格租赁方式降低风险度，况且土地的价值不会下降，只会上升，因而房地产的租金也会随之提高。此外，投资者还可以通过延缓维修、提高管理水平等降低营运成本方式增加收益。

　　一、拥有房地产时的现金流量分析

　　1．现金流量的决定因素

　　房地产投资者拥有房地产时，可凭借拥有房地产的权力，取得房地产的经营收入(一般主要表现为房地产的租金收入)，这是拥有房地产的最主要诱惑。当然，在房地产经营过程中，也必须支出各种营运费用。经营收入扣除总营运费用后的余额，就是房地产现金流量收益。

　　现金流量＝经营收入-总营运费用

　　因此，房地产现金流量的决定因素有两个：经营收入和总营运费用

　　2．经营收入分析

　　收益性物业的经营收入既是房地产投资者收回投资的来源，也是获取现金流量的来源该经营收入包括出租建筑物楼面和其他附属配套设施的租金收入和其他业务收入。其他业务收入则包括管理费、附属性的餐饮、购物、商务中心、交通等项服务所得。

　　(1)物业租金确定

　　房地产租金收入＝出租价格×出租面积×出租率

　　由于出租面积是确定值，所以房地产租金收入主要决定于出租价格和出租率。出租价格越高，出租率越大，则租金收入越多。但是，由于出租率与租价密切相关，出租价格高可能会降低出租率，所以，在确定出租价格时，必须综合考虑。基本原则是：以租金收入最大为目标。

　　(2)租金水平的影响因素。从理论上来说，租金水平的确定是基于营运成本、固定的税费和业主希望的投资回报率，而实际上租金的高低主要取决于同类物业的市场供求关系，维护较好的旧建筑，由于其建造成本和融资费用较低，往往限制了新建筑的租金水平．因此对旧建筑而言，租金收入常常使回报率超出预期的水平，且建造成本和融资费用上叶越快，这种情况就越明显。从总体上来说，物业租金收入必须能抵偿所有投资成本，并能为投资者带来一个合理的投资回报。否则，就不会有人再来开发建设投资。投资者还必须了解市场，过高或过低的租金都有可能导致租金收入的损失，因为若确定的租金高于市场租金水平，则意味着出租率的降低、空置率的提高；而降低租金水平，虽可能使出租率达到100％，但可芬得的户租金收入并不—定理想。

　　一般来说影响物业租金收入的主要因素除了宏观的社会经济状况和供求关系外，还有物业所处的位置、物业的类型及临街状况、租客的类型、租期、楼层、朝向、面积等诸多因素。

　　物业的位置决定了其使用者与外界交往过程中的便利程度。位置好的房地产，即使出租价格高，出租率也照样高。例如，北京王府饭店和香格里拉饭店同属五星级，但其客房的租金却相差近一倍；北京西单购物中心虽不如燕莎友谊商城高档，但前者单位面积营业额却比后者高得多。这主要是位置不同导致客流量、购买力等不同而带来的影响。

　　物业的类型对租金的影响亦十分大。一般来说，在其他条件相同的情况下，收益性物业租金从高到低的顺序是：商场、康乐中心、写字楼、公寓。对于零售商业物业来说，宾租金高低还与经营的内容有关，一般认为，经营内容不同而使租金承受能力或获利能力从低到高的顺序是：杂货店、百货店、家俱店、餐馆、电器商行、男子时装店、书店和体育用品商店、妇女时装店、化妆品商店、珠宝首饰商店。

　　从投资的角度来说，租客类型对物业收益的影响也很大。通常来说，物业出租给大型综合性公司在获取租金收益方面有着特殊的安全保障。因为在整个租期内，即使这些公司的某些分支机构的利润水平不尽如人意，也能通过公司内部的协调来支付租金。但如租绐小型公司则不同了。由于小公司的资金有限，其业务亏损的可能性就会较大，不能按时支付租金的危险就加大了。所以，同样的物业，租客的类型不同，租金也可以有一些差异，租给大公司的租金通常要低一些。

　　物业租金收入与物业质量也有关系。质量很差的物业，不可能以高价租金出租出去，甚至低价出租都很困难。由于上流租户有趋向高质量房地产的规律，所以不要指望有名望的租户去租低质量的房地产。

　　是由租客来负责装修，还是由物业所有者负责装修，对租金有很大影响。此外徂期矿长短也很重要。业主一般更愿意一次签约一个较长的租期，但租金可以定期调整。由于每期比常租租金要高，但空置的风险加大，所以业主在同一栋大厦内，通常也要寻求—个短租面积和常租面积的合理比例，以期在承担较小风险的情况下，获得尽可能高的收益。

　　物业的租金收益还与楼层朝向和面积大小有关。例如对写字楼和公寓来说，楼暑越高租金也越高；而对商场而言，楼层越低租金越高；良好的朝向和室外景观能提高人们的工作效益和身心愉快的程度，故对大多数建筑物来说，良好朝向的楼面租金要高一些，面积也同样重要，不同的面积租金水平也有较大差异。通常物业出租中，租金指单位面积楼面(包括内隔墙结构的面积)的租金。为了避免就实际面积可能发生的争议，一般要规定面积测量或计算的公式。

　　3．总营运费用分析

　　房地产的总营运费用指房地产营运过程中必须花费的各项支出。对于收益性物业，在营运过程中营运费用一般包括以下内容：

　　(1)建筑物的维护费用。维护费指对经租房屋的各种修理性和维护性支出。包括维修费和养护费。质量好的房地产，维护费用相对较少。经常性维修保养工作好的房地产，其损坏较少，总维修费较低。建筑物的维护费用还取决于建筑物建造和设计的类型、建筑物的楼龄以及租约中规定的租客承担的责任范围。在租客仅对内部装修负有责任的情况下，业主实际上要负担维护费用的全部，所以必须安排一笔数量相对很大的准备费用。

　　(2)服务及其设备的费用。这方面包括的费用依物业的类别有较大的差别。一般乩租约是要尽量增加收费项目的范围，且向租客的此项收费，不仅要补偿实际成本，还要包括服务监督所需的费用。另外，要考虑到有关服务设备的折旧，所收的费用是否足以补偿提供服务过程中实际发生的成本。下述项目通常包括在服务及其设备的收费内容中：

　　1)供热和热水供应。集中供热的年成本很大程度上取决于供热设备的类型、使用尔限以及所使用的原料。

　　2)空调设备。许多收益性物业均有完善的空调设备。一般认为，这种设备不论是江行成本还是维护成本都很昂贵。中央空调的成本又大大超过分离式空调。

　　3)照明费用。租客通常负责其所租用部分内部的照明，但楼梯间和其它公共部分的照明要通过收费来补偿。费用的大小主要取决于所提供照明的范围大小，还包括灯具更换的费用。

　　4)电梯。通常认为，电梯的年维护费变动很大，这主要是取决于电梯的类型和已使用的年数，还有客流量的大小也会对此项费用有较大的影响。

　　5)清洁费用。业主如提供清洁服务，则费用主要取决于所雇佣清洁工数量的多少在租客自己负责提供服务的情况下，除非这种服务会影响到物业的租金，否则其成本不必考虑在内。

　　6)管理费。管理费也是必不可少的费用，是指对经租房屋的各种管理性支出。其巾包括大厦保安人员、行政管理人的工资；办公费等。

　　7)保险费。在服务费内，一般应包括许多种保险费。火险是最主要的项目，但还要包括公众责任保险、电梯保险及供热险等。

　　有时还必须增加一笔由于某类物业的供给超过需求或面积空置所造成的租金损失作为增加的费用对待。

　　(3)有关税费。物业出租经费过程中的主要税费包括房产税、营业税、城市建设维护税、教育费附加和土地使用税以及在出租过程中的代理费或中介费用。

　　二、房地产投资避税收入分析

　　1．房地产投资避税收入原理分析

　　房地产投资的所得税是以总经营收入扣除经营成本、贷款利息、营业税、建筑物折旧等后的净经营收入为基数以固定税率征收的。从会计的角度来说，建筑物随其楼龄的增长，每年的收益能力都在下降，所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。这就使建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损失高得多，致使物业投资者帐面上的净经营收益减少，相应地也就减少了投资者的纳税支出。

　　假设有某物业，其重置价格为1000万元；年经营收入300万元，经营成本1OO万元。营业税、城市建设维护税、教育费附加为经营收入的5％；税法规定的折旧年限25年，物业的经济寿命为60年；所得税率33％；不计残值。

　　物业每年的所得税计算公式为：所得税＝应纳税所得额X所得税税率

　　应纳税所得额的计算，对于不同行业的企业，有不同的计算公式。但都可用下列公式表示：

　　应纳税所得额=收入总额-营业税及附加-(经营成本斗折旧+摊销+应偿还的借款利息)

　　对于上例，税法中所规定的年折旧额为1000／25＝40(万元)，则应纳税所得额为300-300×5％-(100+40)＝145(万元)，年所得税为145×33％＝47．85(万元)。

　　该物业虽然在税法中规定从帐面上每年提取了40万元的折旧，但这笔钱并没有提出来支付给其他任何人，仅仅是为了补偿该物业每年的损耗，而实际上该物业每年损耗为1000；60＝16．67(万元)(按自然寿命60年计算年折旧值)。若用实际损耗计算所得税，则应纳税所得额为300-300×5％-(100+16．67)＝168．33(万元)，年所得税为168．33×3％=55．55(万元)。

　　从以上分析可以看出，按物业实际损耗计算所得税为55．55万元，按税法规定的折旧年限实际交纳了47．85万元所得税，物业投资在税收方面(所得税)得到了55．55-47．85=7．7(万元)的好处。

　　若采用加速折旧法，则物业在经营前些年所得税将更少。这样，物业在经营前期，所获得的避税收入更大，使得所得税缴纳时间延期，从而使得房地产投资者获取了延朗缴纳所得税的时间收益，可以得到延期纳税的好处。

　　按上例，若采用年数合计法计算折旧，则物业每年折旧额为：

　　第1年折旧额：(万元)

　　第2年折旧额：(万元)

　　……

　　第25年折旧额：(万元)

　　则每年交纳所得税为：

　　第1年所得税：[300-300×5％-(100+76．92)]×33％＝35．67(万元)

　　第2年所得税：[300-300×5％-(100+73.85)]×33％＝36．68(万元)

　　……

　　第25年所得税：[300-300×5％-(100+3.08)]×33％＝60．03(万元)

　　从以上计算可以看出，若采用加速折旧法，则物业经营前些年的所得税将更少，如第1年为35．67了厂元，时间越往后，所得税将越大，从而使房地产投资者获取了延期纳税的时间收益。

　　由于房地产开发项目的租售收入和成本投入是逐年实现的，其租售比例与投入的比例又不一定匹配(例如第一年预售40％，但成本费用只投入30％；或第一年预售20％，但成本费已投入25％)，所以，这给房地产投资者根据需要安排应纳税所得额提供了机会和可能。这是房地产投资避税收入的又一可能机会。

　　按规定，外商投资企业的所得税，纳税年度以开始获利之年算起。开始获利的年度，指外商投资兴建．企业开始生产经营后，第一个获得利润的纳税年度。如果外商投资兴建企业开办初期发生年度亏损，可以用下一年的应纳税所得额弥补，并可以逐年结转弥引，但最长不得超过5年。因为有这样的规定，所以房地产投资者可以通过操纵开始获利年度．以达到前几年不缴纳所得税的目的。举例说明见表1。

　　从表1可以看出，投产后第一年的亏损可用第二至第六年共5年的销售利润去弥补，结果这5年企业仍然没有利润。到了第七年，尽管亏损还没有冲销，但亏损结转已满15年，不能再往下年结转，故把第七年视为该企业的开始获利年度。

　　2．提高房地产投资避税收入的途径

　　由于每一个房地产投资者所处条件不同，所以提高房地产投资避税收入的具体作汁也不相同，可以说是各显神通。但提高房地产投资避税收入的主要途径一般有以下几条：

　　(1)扩大房地产投资规模。房地产投资规模越大，提供避税收入的潜力越大，越容易实现提高避税收入的目的。

　　(2)争取加速折旧。房地产加速折旧可以使得所得税延期缴纳，加速度越大，延期缴纳效果越明显，越容易实现提高避税收入的目的。

　　(3)操纵应纳税所得额。通过操纵收入总额和经营成本等支出费用，使得应纳税所得额按预期变化，从而实现提高避税收入的目的。

　　(4)控制开始获利年度。通过控制第一年度的亏损额来实现控制开始获利年度的目的，进一步实现提高避税收入的目的。

　　三、房地产投资销售收益分析

　　1．房地产销售收益与销售方式

　　房地产销售收益指房地产投资者在卖出房地产时，得到的销售收入减去房地产开发成本后的差额。它的大小与销售价格直接相关，而销售价格又与选择的销售方式有关。恰当的销售方式，可以促进房地产销售收益的提高。

　　成功的房地产销售过程一般包括两个阶段，一是为使潜在的购买者了解物业状况而进行的宣传、沟通阶段；二是就有关价格及合同条件而进行的谈判阶段。房地产销售方式有很多种，下面对几种销售方式进行简单的分析。

　　(1)自行租售和委托租售

　　1)开发商自行租售。由于委托租售要支付相当于售价1．5％-3％的佣金，所以开发商如能自行销售，可以节约一笔可观的佣金，可以增加销售收益。一般在下述情况下开发商愿意自行销售。

　　首先是大型开发公司，他们往往拥有自己专门的市场推广队伍和世界性或地区性的销售网络，他们提供的自我服务有时比委托租售代理更为有效。

　　其次是房地产市场高涨，所开发的项目很受投资置业人士欢迎，开发商预计在项叫竣工后很快便能机售出去。

　　另外，当开发商开发项目已有较明确，甚至是固定的销售对象时，也无需再委托代理。

　　2)委托租售。房地产代理机构通常拥有熟悉市场情况、具备丰富的租售知识和经验的专业人员，是居地产买卖双方都愿意光顾的地方。优秀的房地产代理机构往往对其祈擅长的市场领域有充分的认识，对市场当前和未来的供求关系非常熟悉，或就某类物业的钔售有专门的知识和经验。此外，为了更有效地提供服务，代理机构需要经常地关注市场状，所以他们对市场情况的变化了如指掌。所以，委托租售能促进物业的销售，保证销售收益的实现。虽然委托代理要付一定的佣金，但有时采用委托代理，可以提高物业的售价，是销售收益提高。

　　房地产租售代理有“独家代理”和“联合代理”两种形式。例如，某一综合性发展巧；目可能包括公寓、写字楼和商场等内容，开发商既可以委托一家代理机构独家代理．也可以就不同物业类型和代理机构的特长分别委托不同的代理机构代理不同的物业类型进行租售。即使对同一类物业，当面积规模较大时，也可以委托几家代理机构联合代理。

　　当仅由一个代理机构独家代理物业租售时，则依每起租售交易收代理费。收费标准是出租收取年租金的10％，出售收取售价的1．5％—3％。对联合代理的情况，开发商需对每宗出租或出售交易支付较高的代理费，通常为独家代理时的1．5倍，各代理机构之间要铲事先协议来分割这笔佣金。一般说来，代理商只应从买方或卖方单方面收取佣金。扣叉漳；客户委托代理机构帮助买楼或租楼，则代理商相对于开发商而言就相当于“顾客”，此时的代理商应从买方或承租方获取佣金，不能再从开发商那儿得到另外一份佣金。尤其茫代理商为其客户向房地产开发商预定楼面时，更不应从开发商处获取佣金。如果没有客户向代理机构预定，而是代理机构申请为开发商推销时，则开发商应支付佣金，买房或相会的奉户就不需付佣金给代理商了。

　　委托租售代理是房地产销售的重要方式，其优点在于：第一，他们将带给发展项目附加的知识和经验；第二，能为开发商提供专业化销售经验及服务；第三，他们拥有位什小好的办公地点和销售网络，易于推销工作的开展。

　　(2)预售。房地产预售是在房地产建成之前卖掉的销售方式。房地产预售可以提前收取房款，因而减轻房地产建设中的资金压力。预售可以降低银行贷款，因而节约了利息，减少了投资成本。预售还可以避免房价下跌带来的损失，因而减少了投资风险。总之，房地产预售的销售方式，能给房地产投资者带来许多好处，是提高房地产销售收益的较好的销售方式。

　　(3)分期寸款销售。在房地产市场饱和的情况下，资金雄厚的大房地产投资名，为了促销和加速资金周转，可以采取分期付款的方式销售房地产。采用这种方式时，房地产销售者可以首先得到20％—30％的售价，这部分资金又可以用于其它房地产项目的投资，同时，剩余部分房款又可以有一定的利息，使得房地产出售者得到双份利益。另外分期付款销售时的价格可以定的稍高一些，使房地产出售者得到更多的利益。对于房地产购买者而言，用较少的资金即可得到房地产的部分所有权和全部使用权，也是求之不得的利益。

　　2．房地产销售收益与出售时机

　　选择房地产的出售时机一般有3种情况：即时出售、滞后销售、提前销售。即时出售指房地产建成后即时推入市场进行销售的做法。由于房地产市场行情随机性大，价格有高有低，所以即时销售时，有可能销售收益很大，也有可能销售收益很小。

　　滞后销售指在房地产需求呈上升趋势时，房地产出售者拖延房地产的销售，等待价格继续上涨，只有当价格上涨到峰值时抛出销售的做法。由于滞后销售使前期房地产短缺加剧，所以滞后销售使房地产价格升得更高。

　　提前销售指在房地产需求呈下降趋势时，旁地产出售者抓住时机，在价格降低的前期就及时售出或预售的做法。由于提前销售使市场供给量突然增大，所以提前销售使房地产价格降得更快。

　　下面通过分析滞后销售和提前销售情况下的价格及利润变化，来说明出售时机对房地产销售收益的影响。

　　为便于分析，我们假设房屋建造成本保持不变，如果在房地产一进入市场就成交，则售价为A。经过一段时间T后，如考虑银行利息，房地产的价值将为A'。再假设房地产出售者在房地产开发完成后，不马上出手，而是根据市场价格的变化趋势等待好的时机，在房地产价格达到峰值的时间T时出售，这时的房地产售价为B。那么由于拖延销售，房地产出售者多得销售收益为：

　　销售收益增加＝B-A'＝B-(A+Ar)＝B-A-Ar

　　其中r为T时间内银行利率。

　　即此时销售收益增加为T时的售价减去O时售价A及其银行利息Ar。如果房地产价格的上升速度不能弥补银行利息，则滞后销售将后使收益降低。所以滞后销售的条件为

　　(B-A)>Ar

　　(B-A)是价咯变化，它等于O时的价格A乘以价格上升速度f，则

　　(B-A)>Af

　　Af>Ar 即f>r

　　f>r，说明滞后销售的条件是房地产价格上升速度大于同期的银行利率。

　　随着房地产需求的降低，房地产价格将下降。房地产出售者为了避免损失和提高收注，会在房地产价格下降的前期就将房地产抛售或预售。

　　假设在时间0时，房地产价格已有—F降趋势，房地产出售者这时可能以价格A预售单位房地产，这时的成本为C，则这时的销售收益为(A-C)。假设房地产出售者不预售房地产，而是要等到房地产开发完成后，即在时间T时才以价格B售出成品房地产。由于T时比起0时的房地产价格已降低，而成本和考虑银行利息则上升到C'，这时的销售收益为(B-C')。因为A>B，C<C'，所以(A-C)远远大于(B-C')。如果房地产预售允计找价差的话，预售房吔产的好处将更大。

　　3．几种房地产的销售收益分析

　　(1)写字楼的销售收益分析。

　　影响写字楼销售收益的最大因素是地段。写字楼的销售或出租，与地段关系密切，所以，选择地段，是提高写字楼销售收益的最关键环节。

　　写字楼的地段与规模也存在制约关系，较小写字楼的最好位置是在郊区，较大写宁楼的最好位置是在市内繁华区或交通要道：写字楼的规模对销售收益关系重大，写字楼的规模越大，公共服务设施的利用率越高，单位面积收益越大；写字楼的规模越大，获取收益的面积越多；二者的共同结果是：规模越大的写字楼，其销售收益越可观。但是，写字楼的规模越大，需要承受的投资风险也越大。

　　写字楼的地段与专业化趋势有关。尽管大多数人都认为，“同行是冤家”，但是。同一行业的人员喜欢聚在一起，却是事实。其理由就是为了形成行业的规模效益。为了吸引更多的同行人员到同一写字楼办公，关键应吸引到那些有名望的大用户。这类似于通过引导“头羊”，来引导“羊群”的原理一样。当写字楼的专业化趋势越明显时，越容易提高写字楼的销售收益。

　　写字楼对用户的最初吸引，既与写字楼的位置有关，又与用户的个人需要及其柞殊业务的需要有关。一个公司的首脑机构，希望靠近其它公司的首脑机构，并且希望自己的写字楼至少不能比同行的差。我们不能期望，世界上那些大石油集团的各地代表会在地段差而文简陋的写字楼中办公，因为那与他们的地位和经济实力不相称。

　　(2)商店的销售收益分析。

　　商店销售收益的最大影响因素是商店的销售额。商店的销售额包括现实销售额和预期销售额。现实销售额大的商店，能够带来明显的可信赖的收益，所以，如果这类商店销售的话，那必然会卖上一个好价钱，从而取得可观的销售收益，预期销售额大的商店，能够吸引顾客肯花高价购置，从而取得较高的销售收益。正因如此，房地产投资者，往往在商店销售额处于上升时期出售商店，或者先说明人们相信商店的销售额会很大，然后再高价出售。低价购买销售额较低的商店，通过改善经营管理，使得销售额提高，然后再高价出售，这是高明的房地产投资者常用手段。

　　商店的销售额与商圈密切相关，每一地区，都有比较集中的商圈。商圈内的商店，其销售额明显高于商圈外的商店。所以，位于商圈内的商店，往往可以卖上一个好价钱。而商圈外的商店，其销售价格则相对较低。商圈内的商店，尤其是位置好的商店，不容易得到，即使得到，也代价昂贵，所以这类商店投资的机会较少。随着社会的发展，新的商圈将会不断涌现，房地产投资者应该预见到这种商圈的出现，从而在新商圈出现之前，事先投资好的地段，等到新商圈出现时，高价格销售商店，就可以获取丰厚的销售收益。

　　商店的销售额还与楼层、朝向、临街状态等因素有关。临街的低楼层商店，由于客流量大，其销售额往往较大，这样的商店，其销售价格自然较高，销售收益必然较大。在炎热地区的夏天，背阴一面的商店，其客流量相对朝阳一面的商店而言，要大出很多，从而导致背阴面商店的销售额大，如果销售商店的话，价格当然高，销售收益当然大。年寒冷地区的冬季，朝阳一面的商店要比背阴一面的商店销售量大，如果销售商店的话，价格高，收益大。商店的销售额与临街状态息息相关。我们经常有这样的体会，仅一墙之隔的私家商店，其销售额相差悬殊，这就是临街状态所致。

　　(3)住宅的销售收益分析。

　　影响住宅销售收益的最主要因素，除住宅本身因素之外，就是配套服务设施水平。比如附近有没有重点中小学，附近有没有公园和绿地，附近交通的便利程度，附近购物和就医的方便程度等。

　　由于人们对下一代的异常重视，所以靠近重点中小学的商品住宅，往往开高走高，销售收益丰厚。有许多房地产开发商，在开发住宅小区的同时，建设出高档次的中小宁校舍．并聘请高水平的教师来任教，从而使得中小学的知名度提高，间接提高住宅售价，提高住宅的销售收益。

　　人们越来越重视户外活动和环境质量，靠近公园和绿地的商品住宅，正好满足人们的这种需求，所以，公园绿地附近的商品住宅，价格往往偏高，并且开高走高。投资这样的商品住宅，当然会取得可观的销售收益。许多房地产开发商，肯花大本钱建设公园叫绿地，其实是为了获取更大的商品住宅的销售收益。

　　人们生活中的人际交往越来越频繁，对交通便利的要求越来越迫切，所以，交通便利的商品住宅，往往受人欢迎，可以卖上一个好价钱，赚取令人满意的销售收益。许多房地产开发商，为城市公交系统赠送公共汽车，其目的就是为了改善交通条件，从而实现商品住宅的高价格和高收益。

　　购物方便和就医便利的商品住宅，必然深受人们的欢迎，所以，靠近购物中心和大医院的商品住宅，其销售价格往往相对较高，销售量很大，销售收益令人满意。

　　四、房地产投资无形收益分析

　　1．房地产投资无形收益的成因分析

　　房地产投资无形收益是指那些难以用定量数字计量的、用以反映投资者心理享受的投资收益。它是相对于房地产投资有形收益而言的一个概念。房地产投资的现金流量、避税收入、销售收益都属有形收益，它们的共同特点是可以用定量数字计量，是用以反映投资者经济报酬的投资收益。

　　现代管理心理学认为，不能把人单纯地看作“经济人”，也不能把人完全作为“社会人”，更不能把人纯粹地作为“自动人”，而应当是因时、因地、因主客观系统不同，把人看作有适当反应的“复杂人”，所谓“复杂人”，从管理心理学角度来看，就是人们都把满足需要中的一种或几种的结合作为自己的目的；任何人都有动机，因为大家都有需要，都有目标；对社会中大部分人来讲，满足需要的方式各有所异；较高的经济报酬，除了黄足人们金钱需要外，还能给人的社会地位、受到尊重等方面带来满足。“经济人”主要迫长个人的经济报酬。“社会人”除了追求经济报酬外，还追求社会和心理方面的尊重和享受“自动人”都有一种自我实现的需要，在良好的条件下，都会充分发挥自己的聪明才智，使自己成为理想中人物的那种需要。按“复杂人”的观点来讲，房地产投资者也是“复杂人”，他的需求也很复杂。房地产投资者的目的，既会有纯有形收益的，也会有纯无形收益的，还会有二者结合的。“复杂人”的投资目的，可能是干奇百怪、复杂多变的。正因如此，房地产投资者会在投资收益中，考虑并追求无形收益。总而言之，由于房地产投资者是有多种追求的“复杂人”，所以会追求房地产投资无形收益。

　　房地产投资无形收益的另一个成因是无形收益与有形收益相辅相成。无形收益虽然不直接构成经济收益，但无形收益能给投资者带来心理享受，从而影响他的心情，进而影响工作效率，最终影响经济收益。无形收益还能提高房地产投资者的社会名望，而社会名望对经济收益有着至关重要的影响。无形收益有时就是广告宣传，如接待室和大门的高级装修，主要目的是显示公司的兴盛，给人以信任感，促进经济收益的增加。也就是说，旁地产投资者追求无形收益的目的还是有形收益，只不过是间接而已。

　　2．房地产投资无形收益的主要表现

　　房地产投资无形收益主要是投资者的心理享受，而人的心理是千变万化，所以房地产投资无形收益的表现，也因人因时因地不同而不同。下面所讲的是一些常见表现形式。

　　当房地产投资者建房自用时，心理因素起着重要的作用，无形收益是重要追求目标。许多公司花大笔资金用在办公楼的选址、设计、建造和装修上，其目的就是心理享受，就是无形收益。他们觉得，外部装饰可以显示公司的雄厚实力，可以提高公司的知名度，可以给用户以信赖感，可以使公司的“风水”好，可以使公司的营业额增加，可以使公司的收益增大。当两个相似的公司坐落在相近地区时，心理因素的作用更加明显。比如，坐落在美国曼哈顿的两家大公司IBM公司和ATT公司就曾经在建筑外观设计上层开过一次竞赛，结果花费了大量房地产投资。这种房地产投资的追求目标，主要是心理享受，是无形收益。而对于有形收益来讲，考虑的较少。

　　房地产购买者比较喜欢浅颜色的建筑物，或者是流行色彩的建筑物。虽然建筑韧的颜色与使用功能并没有直接联系，为什么建筑物的颜色会影响用户的选择呢?其实质就是人的心理在起作用。一般人都喜欢浅颜色的明快，而不喜欢黑乎乎颜色的深沉、呆板。房地产投资者在投资开发房地产时，必须对颜色，尤其是流行色，进行深入研究，选择一个勺建筑物本身物性相称，又符合消费者心理需要的颜色。比如，白色、粉色、绿色建筑；深色砖建筑配以浅色的托梁和白色的立柱，形象鲜明，也令人满意。

　　房地产购买者都喜欢“风水”好的建筑物，其实质也是心理作用。房地产的“风水”除与所在地段有关外，还与风俗习惯和人们心理有关。后者属于心理因素，追求“风水”的实质有很大一部分是追求无形收益。但是，在现实生活中，人们对房地产“风水”的判断，对房地产价格，对房地产的销售等起着至关重要的影响。所以，房地产投资者在投资开发房地产时，必须考虑到“风水”方面的影响，使得房地产符合风水方面的要求。比如，把房屋建在靠近流水的地方，以示财源旺盛。再比如，把房屋建在地势高的地方，以示高人一筹、出类拔萃。

　　在个人收入增加的年代，进住豪华高层公寓是很时麾的。其原因就是心理因素和无形收益。进住豪华高层公寓，是提高个人地位的最有效方法之一。豪华高层公寓的知名度往往很高，进住者对外宣称自己住在那里，会产生一种自豪感。豪华高层公寓具有的宽敞门厅，显示着华丽；美丽的景观，显示着高雅；身着华贵制服的警卫，显示着庄严；堂皇的接待处，显示着华贵；宜人的花园，显示着高品位。虽然这些对住户居住的实际舒适程度并没有直接相关，但对住户来讲，看到这些或对别人讲这些，都有一种心理享受。所以，即使多花些钱，也心安理得。